9·30新政后北京二手房“撤火” 学区房火热势头受遏
进入10月以来,北京二手房成交量继续保持下滑态势。在目前的市场上,买卖双方的观望情绪也仍在延续。同时,整体市场的降温也令学区房上行得到了一定程度的遏制。伴随着中介行业监管的日趋严格,中介行业也在面临着双重挑战。
上半月网签环比跌三成
新政对于北京二手房市场的影响可谓立竿见影。
据我爱我家(微博)市场研究院统计数据显示,11月上半月(1日-15日),北京市二手住宅共网签9674套,环比10月下半月下降了28.7%,较9月上半月下降22.7%。
我爱我家市场研究院介绍,11月上半月的11个工作日,网签数据都位于1000套以下,远低于“9·30新政”出台前超千套的日成交量。这其中,上半月日成交量最高为998套,最低646套,平均每个工作日网签845套,环比10月下半月1152套的工作日平均网签量,下降了26.6%,较9月上半月1178套的工作日平均网签量下降了28.2%。
按“周”统计的网签量也在呈下滑趋势。我爱我家集团市场研究院数据显示,2016年第46周(11月7日-13日),北京市二手住宅网签量为4532套,环比45周下降了6.9%,是自第44周以来连续第3周下滑。
据介绍,今年1月至10月中旬,北京二手住宅单周网签量最多连续两周下滑,10月最后一周至今的“三连滑”在年内尚属首次。此外,单周4532套的交易量也是自8月份以来北京二手房网签量首次连续第二周低于5000套。
新增房源、客源量回落
在成交量回落的同时,市场上的新增房源和客源量也出现了回落。
据链家网统计数据显示,10月北京二手房新增房源量环比下跌15.01%,新增客源量环比下跌26.7%,带看量环比下跌31.47%。目前的新增客房比达到3.7,这意味着市场上每增加1套房子的同时,会有3.7位新增客户出现,低于市场繁荣时期4以上的新增房客源比,这也意味着买卖双方进入市场的热情在降低。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖(微博 博客)分析,9月30日出台的“京八条”,对稳定楼市预期,抑制过热的房地产市场,起到了立竿见影的效果。一方面,客户由着急抢购转为等待观望,部分客户受新政影响延缓或取消了购房计划,11月上半月新增购房客户较9月上半月减少了近四成,有效购房客户需求明显减少。另一方面,受购房需求减少的影响,业主“涨价惜售”销声匿迹,业主报价迅速回归理性,部分着急出售房产套现的业主开始主动降价,房价出现回落。
胡景晖表示,近期杭州、深圳、武汉等再次加码楼市调控,北京楼市明显降温,在政策调控效果显著的情况下,仍然有较多的政策储备,所以这将对未来北京楼市的市场预期产生重要影响,楼市降温,回归理性,交易量、价回落将是大势所趋。
各方心态
买方 观望继续,刚需略活跃
受到新政影响,之前部分担心房价持续上行的购房者仿佛吃了一颗“定心丸”。
“对于我们这种上有老下有小的80后,攒钱换房不容易。尤其是二手房,资金是一方面,房子的状况、配套也需要一套套地看,一套套地选。最近都说市场冷下来了,我们也有机会比较从容地选一选。”家住大兴黄村的购房者马洁表示。
大兴黄村一链家门店经纪人告诉记者,“9·30楼市新政”出台前,仅黄村东里一个小区在7月、8月每月都能成交5-6套房源,在新政出台前的9月也有2套房源通过门店成交。“10月份市场一下子就冷下来,到现在还没有一套成交”。
记者了解到,目前黄村区域的黄村东里、黄村西里这样的老公房,目前业主报价也很少有“冒进户”,基本上还是维持在10月份的成交均价上下。黄村东里最近新上的一套74平方米的二居室房源,业主报价260万元,均价约3.5万元/平方米。此外,另一套86平方米的三居室,报价为290万元,折合均价 3.36万元/平方米。
上述经纪人介绍,这套三居室上架有1个月了,仅有一组带看。“黄村东里的成交价在9月份破3万元/平方米后,不少购房者都选择了观望,毕竟来这里买房的大多是刚需和刚改,总价从200万以内一下子蹿到230万、240万,压力可不小。”
同时,由于受政策影响较小,刚需购房者在目前的市场上仍旧保持活跃。据房天下数据研究中心统计,11月的最近一周(11月7日-11月13日),建筑面积为50-70平方米和70-90平方米的二手房关注度均超过了20%,90-110平方米的关注度占16%,110-130平方米、130-150平方米、150-200平方米等的关注度均不超过10%。
卖方 心态转变,部分房源价格可商量
买方态度的转变让中介的经纪人有些焦虑。在左安门内大街的几家中介门店里,最近经纪人的工作状态明显轻松了不少。“有的门店已经半个月没成交了。现在轻松是轻松,可是真不知道业绩怎么完成。”该区域中介门店一经纪人表示,由于买家最近都在观望,卖方的报价也没有了继续提价的底气。
在立水桥区域的旭辉奥都小区,部分房源出现了可议价的情况。有中介介绍,旭辉奥都虽然是50年产权的商住房源,但由于可以落户且为学区房,所以市场关注度一直不低。该小区10月中旬挂出一套70平方米的大一居房源,报价230万元。最近,该房源价格200万可谈。
部分卖方心理松动的情况同样出现在其他的片区。根据媒体报道,受调控影响下降热度的二手房市场,让原本在9月执意违约的卖家后悔违约,同意继续履行原来的合同。
据中原报价指数9月、10月、11月的数据变化显示,9月份中原二手房报价指数都在80%附近,说明二手房对外上调报价的房源大大超过报价下调的房源,市场上上调二手房报价的业主占了绝大多数。而到10月以后,这些上调报价的房源开始下降,占比不断降低,到了11月第一周,市场上二手房挂牌房源中下调报价的占比,首次超过上调房源的占比。
但与此同时,记者也了解到,部分改善型购房人发现,目前市面上可选的房源似乎选择余地并不大。
家住石景山的购房者胡女士介绍,她最近一直在关注居住地附近的大三居或者小四居房源。但是扫了一圈发现这类房源本身就不多,业主对价格“咬”得比较“死”。
业内人士表示,由于楼市新政实施后,二套房首付比例提升,但此类房源的业主大多也并不急于换房或者腾挪资金,因此多是采取观望态度,并不急于出售。同时,虽然市场上有部分业主因为换房、周转资金等原因下调报价,但目前二手房报价仍在高位,没有大面积下调。和买方一样,不少卖方也在“坚守”。
热点
学区房火热势头受遏 主流单价近10万
“9·30新政”对楼市的影响同样表现在学区房成交上。据中介机构统计数据显示,在选取的20个北京典型学区房样本成交价显示,目前学区房的整体涨势暂时得到遏制,近半学区房10月份的成交价未超出9月份高位。9-10月份的数据显示,中小户型学区房主流价格接近10万元/平方米,并相对稳定。热门优质学区房价格接近或超过15万元/平方米,局部房价上涨压力仍较明显。
据学院南路一中介门店经纪人介绍,因为每年入学的孩子数量是大致稳定的,因此从学区房成交量上看,数量还是比较稳定的。不过另一方面学区房也会随着市场的好坏上下浮动,只是相比于普通的房源来说更具抗跌力。
记者也了解到,学区房还会受到教育政策的影响。由于一些知名小学对应片区的改变,迅速带动了新纳入划片地区的二手房价格上涨。据了解,以月坛附近的育民小学为例,育民小学将青龙桥小学合并后,对应片区扩大,多个原本不属于片区内的小区,二手房价格有所上行。
提醒
行业整顿继续 六区实行资金监管
11月12日,北京市住建委、中国人民银行营业管理部联合下发通知,要求自2016年12月15日起,北京六区(东城、朝阳、通州、顺义、昌平、大兴)实行存量房交易资金监管。这意味着,有关部门加强对二手房交易资金监管,杜绝中介行业“跑路”给购房者带来损失,也杜绝了中介公司挪用资金民间放贷的情况出现。
实际上,在国庆期间20余城先后出台的楼市调控政策中,不少城市都提出规范和整顿开发商和中介的行为,严厉的行业整顿拉开帷幕。
在业内看来,新政明确了通过中介机构完成的交易必须在各区房产管理部门的监管账户划转交易资金,杜绝了中介机构设立资金池。资金监管有利于交易安全,保障了二手房交易双方的资金安全,这是未来的发展趋势。
面对监管政策的日益收紧,各中介都开始在规范自身行为,避免“踩雷”。记者在走访中也发现,中介经纪人在解答问题和带看过程中都相对谨慎起来。有经纪人对记者表示,之前不少门店清理了一批问题房源,对于经纪人的工作程序要求也更为严格。
有业内人士表示,资金监管在大型中介是早就存在的规定。不过有时候为了“迁就”客户的要求就不太注意这些问题,为后期交易埋下了隐患。现在有了明文规定,各大中介在风口浪尖上当然会把合规放在第一位。
