北京土拍现场惊奇一幕 竞价、自持过后仍不知卖给谁
在3个小时的竞价、竞自持面积的争夺后，地块归属依然无法落槌，这就是在今天(11月16日)北京海淀永丰18号、19号地土拍现场出现的罕见一幕。
在最后竞报方案的环节上，保利、绿地和万科均进入两宗地块的最后争夺，另外龙湖和首开则分别在18号地和19号地上与上述三家房企进行最后的竞争。
由于上述房企均报出100%自持面积，海淀永丰的这两块地最后都将由开发商自持，根据规定，其中自持商品房部分将作为租赁住房，不得销售，后续是否、何时能出售还要等后续出台的政策进行管理。
土拍首现“落槌难”
今天下午，京土整储挂(海)[2016]018号地进行现场竞拍，共16家房企到场，该地块起始价38.4亿元，截至现场竞拍前的11月15日共到网上报价15次，最高报价为41.2亿元。
按照规定，该地块商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米；此外该地块设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。
现场竞拍开始后，京投和中铁轮番报价，竞争激烈，当两家杀至49亿元时，远洋集团以黑马态势杀出，在第37轮报出50亿元触顶，现场进入竞报自持面积阶段。
中铁、远洋、城建相继爆出自持面积，但当保利地产(600048,股吧)报出40%的自持商品房面积比例后，土拍现场罕见的进入了“暗拍”环节，也就是不公开自持比例，最后直接宣布结果。
最终的结果让人大跌眼镜，绿地、龙湖、保利、万科四家房企均报出100%自持住宅面积，根据竞买规则，竞投自持面积比例达到100%的开发商要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。
也就是说，这块地最后卖谁至少要等10个工作日才能知道。
这块神奇的土地到底什么情况呢？根据海淀永丰18号地招拍挂资料显示，该地块位于海淀区西北旺镇，用地性质为R2二类居住用地, 建设用地面积83549.617 平米，规划建筑面积138825平方米。
“从楼面价计算，13万平米出租房屋的楼面价达到了3.8万元/平米，由于全部自持只能出租不能出售，额外可能的价值只有千人配套商业+地下车位等。持有的住宅部分按照3-4%的租金收益计算。长久租赁权价值预计在3-4万一平米。”中原地产首席分析师张大伟测算后表示，该项目变现难度极大，可能通过基金上市或者长期使用权出让，但是都面临政策难题。
随后，现场还进行了海淀永丰19号地的竞拍，该地块起始价44亿元，截至15日网上最高报价45.8亿元，现场共12家房企到场竞拍，开始竞拍后，京投、保利、远洋、中铁相继交锋，最后保利报出59亿元触顶，现场再次进入竞自持阶段。
在竞自持面积阶段，保利报出40%自持比例后，现场再度进入“暗拍”，首开、绿地、 保利、万科、中铁五家房企居然都报出100%自持商品房比例，最后首开、绿地、 保利、万科在商办面积中也报出100%自持比例，19号地再度进入竞报方案的阶段。
公开资料显示，19号地用地性质为R2二类居住、B11零售商业用地，建设用地面积85584.572 平方米，规划建筑面积162894平方米。
竞投方案谁最有戏
上述四家房企在竞方案环节最值得关注的是，就是是否会有房企投报高标准商品住宅建设方案。
根据规定，高标准商品建设方案需要由专家组成的评选委员会将对这些方案进行评分，评分的标准包括：绿色建筑星级、装配式建筑实施比例、其他节能环保技术应用、规划建设方案、企业自持商品住房运营方案等。
这些评分标准的具体内容包括：
1)绿色建筑星级：除绿色建筑星级外，还可包括可再生能源利用、绿色建材使用比例；
2)装配式建筑建筑实施比例：装配式建筑实施比例、装配式建筑预制率和全装修比例；
3)其他节能环保技术应用：超低能耗建筑比例，新风系统、建筑减隔震技术、其他提升建筑品质和能效的产品和技术措施；
此外，根据规定，上述两宗地还要求90平米以下住宅面积占比70%。
据了解，如果房企在竞报方案的过程中全部放弃，则按照当时工作人员宣布的房企顺序决定归属；如果只剩一家房企投报，最后也需要专家衡量方案，符合指标才能获得地块。
业内认为，在上述评分标准中，万科的素质比较全面，在小户型研究上也最具优势，而保利、绿地、首开等可以调动的跨行业资源比较多。
中原地产首席分析师张大伟指出，通过海淀永丰地块的激烈竞争显示出地方政府对抑制地价的极致态度，但开发商抢地的激情也到了极致，“(18号地)是北京年内第9宗住宅用地，一线城市2016年的第86宗住宅用地，房企拼抢土地即使在严格调控下，依然不理性。”
