面临政策市场变化双重压力 济南中小房企黯然退出
“在济南市场上，像我们这样的本土中小房企，已经越来越没有立足之地了。”11日，济南某房地产企业负责人张军(化名)向经济导报记者感慨道。尤其是今年以来，济南房地产市场很火，但本土房企反而更难了。
经济导报记者也注意到，在今年的“土拍”现场，已经很少看到济南本土中小房企的身影了。
“房地产市场本来就区域性很强，但可惜的是，绝大部分济南本土房企都没有成长起来，现在手里还有项目的已经寥寥无几了。”张军说道。
随着地方中小房企的陆续退出，济南房地产市场成为全国性知名房企的角逐场。这对购房者来说，在能够选择更多较高品质住宅产品的同时，可能需要承担更高的买房成本。
“无米下炊”
11日，张军见到经济导报记者时，显得有点疲惫。最近他出差比较多，去了北京(楼盘)、青岛(楼盘)，还有寿光、金乡等地，而出差的目的却不是考察房地产项目。“房地产不能干了。现在在找其他行业的项目，包括投资、互联网、有机农业，主要考虑的就是这几个方面。”张军说。
今年以来，部分一、二线城市的楼市一片火热，济南的房价涨幅也位居前列，众多房企赚得盆满钵溢，为什么到了张军的口中，房地产行业反而不能干了呢？
“济南房地产行业看着是不错，但你仔细捋一捋，现在还有几家本土地产企业？”张军反问道。
张军掰着手指头对经济导报记者说道：“在济南市场上，现在活得比较好的本土开发商大致有两类。一类是有国资背景的，资金实力比较雄厚，在拿地方面也有一些特殊优势的企业，比如鲁能亘富、重汽地产、鲁商地产等。还有一类，是一些中小型民企。这些企业前些年拿了些地，成本比较低，赶上了今年的行情，赚得比较多。但这些企业未来也面临着最大的‘瓶颈’，就是没有储备项目。在现有项目开发完之后，面临无米下炊的境地。”
“你看土地市场就能看出来。今年以来的‘土拍’，拿地的有几个是本土开发商？几乎没有。待这些土地的产品投放市场之时，也就是本土中小开发商彻底消失在人们视野中之时。”张军叹道。
经济导报记者注意到，今年以来济南市已推出119宗土地，其中成交了106宗。这106宗土地中，主城区有103宗，其中居住或商住混合用地共67宗。
在这67宗土地中，被全国性房企拿走的共48宗，拿地企业包括绿地、龙湖、中海、万科、荣盛、路劲、帝华等。
另外，全国性企业与本土企业的合资公司拿到4宗。这4宗土地皆由本土企业负责拆迁熟化，由全国性企业负责开发。
鲁能亘富拿到1宗。鲁能亘富通常被认为是济南本土开发商，但实际上它的总部也已迁至北京。
除了上述53宗，山东本土企业拿到14宗——青岛海尔(600690,股吧)旗下的地产公司拿到6宗；国有资产平台济南西城投资开发集团拿到3宗；兖矿旗下的中垠地产拿到1宗；山钢集团旗下济南莱建置业拿下1宗；全民所有制企业济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司拿到1宗；全民所有制企业济南市市中区经济开发投资中心旗下公司拿到1宗。
济南本土中小开发商只拿到1宗———由济南明湖天地建设发展有限公司拍得，位置在经一路北侧、历山路西侧，是海晏门改造项目。
大势所趋
对于济南本土中小型房企退出市场的情况，合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明向经济导报记者分析，这是大势所趋。
“因为，房地产行业发展到今天，已经是一个资金密集型的行业，全国性的房企在资金、管理、运营等方面都更有优势。尤其是在土地市场上，土地拍卖所需的资金越来越大，大型开发商的优势也就越来越明显。”许传明认为。
除了行业面临的变动，张军认为，政策变动也是济南本土中小房企退出市场的原因。
“济南的土地政策以前叫做‘一、二级联动’。‘一级’市场，就是指土地熟化拆迁；‘二级’市场是指土地拍卖。‘一、二级联动’，就是指如果你能拿到土地熟化权，在后期土地拍卖时就可以附加条件，甚至以底价拿到土地。”张军介绍说，“在以前，大型开发商一般不愿意介入到拆迁领域，所以本土开发商就可以先拆迁，然后拿地。但‘一、二级联动’的政策在今年6月底终止，熟化企业在拿地时不再有优势。”
“一、二级联动”政策终止后，对市场有利有弊。“好处是更透明了，大家都在同一起跑线上，通过拍卖拿地。但对于中小房企来说，由于资金实力较弱，就很难拿到土地了。”张军说。
经济导报记者了解到，前述济南明湖天地建设发展有限公司拿到的项目，就是靠熟化人资格拿到的土地，这也是济南最后一批“一、二级联动”的土地。
在市场变化和政策变化的双重压力下，本土中小房企的生存空间越来越小。这就是张军的公司要转型的原因所在。
这种变化对消费者意味着什么？山东建筑大学教授邓相超对全国性房企进军济南持支持态度：“这将提高济南的城市建设品质。对于购房者来说，将能买到更多知名开发商的产品。我也经常对朋友说，买房子要选知名开发商开发的楼盘。”
此外，相对于大型房企，中小房企资金链风险也更大。因此，中小房企的退出，可以减少买房人的一些风险，比如开发商资金链断裂导致项目“烂尾”等。
但任何事情都有利、弊两个方面。“大型房企财大气粗，在土地拍卖中敢于抬价。在其‘跑马圈地’之后，会带动地价上涨，最终会带动房价上涨，使买房人承担更多的成本。”张军说。
