险企200亿接盘“世纪汇”证伪“地产泡沫严重”

提要:保险机构的经营、投资讲求稳健和低风险,不太可能投资泡沫过大、风险很高的商业地产项目;这一接盘之举,或间接证伪了“一线城市地产泡沫严重”的这种观点。

  保险机构的经营、投资讲求稳健和低风险,不太可能投资泡沫过大、风险很高的商业地产项目;这一接盘之举,或间接证伪了“一线城市地产泡沫严重”的这种观点。

  李嘉诚出售了最后一处上海物业。10月26日,李嘉诚的长江实业地产有限公司发布公告,拟以200亿元人民币的价格出售其所拥有的上海世纪汇广场项目。虽然,公告并未透露买家身份,但市场有传言,该项目的买家是中国人寿旗下公司。随后,《证券时报》发快讯称,中国人寿回应“未收到有关信息”。

  相比李嘉诚的出售行为,这一接盘之举或更为值得关注。众所周知,由于战略布局调整的原因,李嘉诚早已着手收缩内地的商业地产布局,出售上海物业仅是公司战略的自然延续而已。而在国内舆论对地产泡沫问题争论不休的当下,对于一线城市地产泡沫严重这种观点,这一接盘之举,在某种程度上或可以视为间接证伪。

  从保险机构的风险偏好来看,保险机构的经营、投资讲求稳健和低风险,不太可能投资泡沫过大、风险很高的商业地产项目。应该承认,在低利率、低增长的宏观环境下,保险公司往往或多或少地倾向于高收益、伴随较高风险的投资,然而从保险业的属性及我国保监会的要求来看,保险公司不应该进行高风险的投资。

  基于上述背景,就公告所描述的接盘方——“一家实力雄厚的保险公司”而言,或许对其接盘上海世纪汇广场项目的更好解释是,利用资产持续升值而进行的战略性资产投资计划。

  事实上,此次接盘“世纪汇”的险企并非唯一以“高位”进入国内地产行业的金融机构。在去年至今的“地王潮”中,中国信达旗下的信达地产在全国主要城市高调拿地,其中7幅地是以“地王”的身份拿下的,而信达地产除了具有开发商的角色,更是其母公司进行财务投资的工具。以金融机构的风险偏好而论,看似盲目地拿地,实则有抢筹优质资产、锁定长期投资收益的考虑在内,其实背后也必然有审慎的风险评估。

  从我国城市化的实际状况看,人口持续涌入大城市仍是未来趋势,这意味着,一线城市的地产业仍有强劲支撑,而由于行政力量的介入,以住房租售比等国际通行指标判断地产泡沫,对于我国的一线城市来讲并不科学。目前,我国的城市化率不足60%,而发达国家的城市化率普遍在70%以上,甚至更高。就一线城市而言,由于土地的限制性供给、户籍制度和住房限购政策的存在,人口向一线城市的迁移被人为阻止。

  但是必须看到,由于一线城市的经济活力、吸纳就业的能力更强,客观上是其他城市不可比拟的。随着经济下行效应的显现,一线城市和其他城市之间的差距还会继续拉大,人口涌入一线城市的潮流只会更明显,因此,即便当下一线城市的地产存在一定泡沫,也是容易消化的。

  长期来看,目前一线城市的地产投资仍然具有较强的安全边际。之于大城市的发展而言,与其利用行政力量限制人口迁入,不如提高城市规划的科学性、提升功能输出,以结构性优化扩展城市的人口承载上限,解决目前公共资源的供给远远不能满足需求的根本性问题。

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