鄂尔多斯“房票”试水去库存：可以自由拆分交易
文章来源：澎湃新闻。10月20日，已经入秋的鄂尔多斯下起冷雨，东胜区祥和社区一处棚户区内，低矮破旧的砖瓦房歪斜地矗立在风雨中，坑洼的路面蓄积着雨水，透露出几分萧瑟。“这是上世纪80年代建的职工宿舍，砖瓦结构，现在看来破旧不堪，夏天苍蝇蚊子乱飞，冬天没有集中供暖，只能自己烧煤，有的房子没有下水道，污水就泼撒在门外，冬天就有可能结冰。”居民齐慕格说。
齐慕格是鄂尔多斯东胜区一所中学的退休教师，此前一直住在这片低矮潮湿的棚户区内，2016年年初，她所在的棚户区迎来了拆迁改造。按照当地的棚改政策以及特色推行的“房票”制度，齐慕格家160多平方米的棚户房被政府兑换为190多平方米的房票，随后凭房票在政府的选房平台上选了一套190平方米的新建商品房，“新小区很漂亮，有绿地、居民活动中心，房子都是带电梯的，我们也由原来的二类地段转到了更加市中心的一类地段。”齐慕格说。
鄂尔多斯，这个地处内蒙古自治区西南部，三面为黄河环绕，毗邻晋陕宁三省的地级城市，曾因煤炭行业的兴盛而在西部迅速崛起，也曾因房地产泡沫、民间借贷断裂而闻名全国，其规划建造的康巴什新区也一直被冠以“鬼城”的称谓，这个地域面积相当于浙江省，人口只有185万的地级城市，也一直以楼市库存量巨大，去化难度巨大而成为三四线城市的典型代表。而现在，从年初开始试点的“房票”政策，似乎正在对楼市库存的去化、烂尾楼的完工、民间借贷的解决以及其他社会矛盾的化解产生微妙影响。
7种面值的房票
“房票”的官方称谓是鄂尔多斯市房屋兑换凭证。在鄂尔多斯市的三个主城区，康巴什是新区，不存在拆迁、棚户区改造的问题，东胜区是鄂尔多斯市的老城区，有50多万人口，“半拉子工程”(烂尾)项目数以百计，棚户区改造的范围也很大。有着24万人口的伊金霍洛旗也存在大量楼市烂尾和库存。
结算中心门口的去库存标志
据东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心主任田东明介绍，今年年初，根据住建部和自治区政府提出的通过棚户区改造加大去库存的要求，东胜区出台了棚户区改造26条配套方案，针对国有土地上的房屋征收补偿、规划区内的集体土地征收补偿方案，作出修订，创新性的提出房屋兑换凭证实施办法。其主要内容是对棚户区拆迁户不再以货币补偿而是发放房票，再利用国家棚改优惠政策获得政策性贷款，用以回购开发商已建、在建甚至烂尾停工的商品房项目，拆迁户凭房票自主选房。房票可以拆分找零，可以相互转让。
被拆除的棚户区
2016年4月，东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心正式成立，其时，东胜区在建、“半拉子”项目多达166个，全区房地产总库存高达1321万平方米，其中住宅642万平方米，3.39万套，商业库存总量也达678万平方米。而棚户区改造的现状是，有18414户是待改造的房屋，包括城中村6000户，城市的棚户区12414户，主要是平房集中区和老旧的危楼。东胜区政府利用国家棚户区改造优惠政策，通过向自治区政府备案，获得政策性银行的贷款支撑，整体打包成133个项目，重点推进。“我们向国开行、农发行两家政策性银行以及兴业银行累计贷款了78.73亿元，资金到位了25.03亿元，这一部分资金主要用于政府购买一些商品房，帮助住户做回迁安置。”田东明说。
在征求群众意见后，当地政府建立信息比价平台，“哪些房源可以供老百姓去选，也征求了群众意见。”东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心大厅接待主任耿涛说，在房源采购方面，有单价、有总价，这个价格不是由政府定的，也不是由开发商定的，而是通过公开招标的方式，由5家第三方的评估机构来对回购地产项目进行评估，去掉一个最高价，去掉一个最低价，其他3家取一个平均价，形成一个政府的控制价，如果开发企业认可，就可以把房源拿到政府的平台上让住户选择，如果不认可，就不上平台。这样一方面控制了房价，一方面也保证了这个房价不会随行就市波动。
2015年东胜区政府通过这种方式，向开发企业采购了8842套住房，总投资60亿元，2016年又推出实销实结的方式，杜绝了开发商将不好销售的房源打包销售给政府的情况。
“开发企业通过我们的招标方式、评估方法，将房源信息拿到我们信息比价平台上，让住户去选择，住户在选择时是非常有话语权的。”耿涛说，他们采购的项目都是基础设施比较好，品质比较高，群众比较认可的房源和小区，在做方案时，被征收的棚户区平房是按照新建高层毛坯住宅楼的标准进行评估的，在政府规定期限内和政府达成协议的，还额外给予拆迁户总建筑面积30%的补偿，并给予每平方米500元的装修奖励，向棚户区拆迁户发放的“房票”即房屋兑换凭证，有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7种面值，房票正面是平米数，背面是几类地段，单价，评估价，还有二维码信息，有住户姓名、身份证号、发放日期，可以做到全程跟踪。房票是由财政局和金融办共同印制的，根据征拆协议发放给拆迁户，拆迁户再拿着房票来结算中心平台上选房，这个流程是个闭环流通的环节。
自由兑换，票面价值打6到7折
10月20日上午，东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心大厅内，聚集着不少选房的群众，大厅的LED显示屏上，公示着可选房源的小区名称、楼号、面积、单价、总价、交工时间等房源信息，一些居民在排队办理兑换房票和选房手续。除此之外，一些胸前挂着“买房票”、“卖房票”牌子的群众也格外引人注意。一名“卖房票”的大妈说，她是东胜区下面乡镇的居民，通过棚改，拿到了房票，给女儿在市区换了一套170平方米的房子，但她还想在市中心优质地段再买一套，于是从别人手里买了一张100平方米的房票，不过优质地段的房子选的人多，自己没能选上，于是打算再把这100平方米的房票卖掉，“6.5折，折扣跟我买的时候一样。”
东胜区结算中心
另一位名叫牛如滨的市民说，她家棚改，兑了200多平方米房票，全选了房子，“一套156平方米自己住，一套104平方米明年5月交房，打算给儿子做婚房，不过感觉104平方米有点小，想再买20平方米的房票补一下面积。“以前的房子确实不好，30多年接近40年了，属于危房。但拆迁的时候评估价都达到了4000元/平方米。”
“住户也是允许转让房票的，比如拿到的房票是200平方米，自己130平方米就够住了，那么剩余的70平方米可以转让，如果自己拿到的房票面积不够，也可以购买别人的房票。”耿涛说，在房票实名制转让过程中，省却了房屋契税、增值税等税费，刺激住户进行转让，同时也可以转让给没有房票的刚性需求人群，一方面解决了原址回迁安置的风险，也突破了政府点对点安置的壁垒，通过房票，可以自由拆分找零，可以自由自主选择想要的房屋，在选择房源上，本着公开、公平、公正的原则，对拆迁户，按照先拆先选的原则，转让的，采取线下随机抽号的方式，房源分批次发放，这次没选上可以下次。结算中心在各社区都设有选房服务站。
据耿涛介绍，刚开始推出房票政策时，很多居民对政策不了解，一些房产中介会在结算中心收购居民的房票，然后再加价卖出去，后来结算中心专门设立了房票交易买卖的专区，想买房票或想卖房票的居民可以自行张贴买卖传单，直接交易，“根据地段不同，目前买卖房票的折扣在6-7折，政府让开发商上平台的时候，已经在报价上降了15%，棚户房评估时加了1.3倍的奖励，转让时，又打了折扣，像上我们平台的商品房最贵的是4300多元/平方米，最便宜的2700多元/平方米，如果在销售时打个6几折，便宜的相当于1600-1700元/平方米，好地段的打完折也才3000元/平方米，对于东胜区房产市场来说，这个价格是很低的，刺激了很多刚性需求来购买。”
关于转让环节中6-7折的折扣，耿涛称，棚户区拆的时候，政府给住户补的比如是100万元的房票，其实房屋价值只有60几万，这样测算下来，就是打6折也是不亏的。“现在平台上公布的有1000多套房，位置都较好，医疗、教育配套也不错，拿到房票选了房子，可以放个两年，东胜的楼市不可能一直低迷，肯定会涨，不一定要急着卖掉，卖掉就缩水了。”
结算中心大厅里可以看到可选房源
东胜区楼市库存中，面积段在200平方米以上的房屋占到40%，100-200平方米占49%，100平以下仅仅占到11%，针对库存房源大户型比较多的情况，政府推出了产权共有的方式，以按揭、出租、担保三种方式与住户共有产权，按揭是找商业银行做成尾款，出租是按照公租房的价格，政府收取租金，租金可以抵顶房款，担保是找担保人，担保在一定时间内将尾款结清。
在鄂尔多斯市另一主城区伊金霍洛旗，当地政府也成立了棚户区改造攻坚指挥部，指挥部下属国有房屋运营公司总经理孙文玉介绍说，伊金霍洛旗是一个小的旗县，今明两年棚户区改造的任务是10770户，从今年8月初正式开始棚户区改造，通过房票发放，产权调换、商住安置，推进去库存工作，目前全旗住宅库存18365套，近260万平方米，今年原来的棚户区改造的任务是7000套，到现在已完成接近6000套，“资金主要是政策性贷款，国家开发银行批了16.5亿，农业开发银行6亿，一共22.5亿元。”孙文玉说，伊金霍洛旗是鄂尔多斯最早推行房票政策的，1月4日正式发行，经过10个月的运行，很顺畅，很方便，到目前已累计发放17.3万平方米的房票，按1.2:1比例发放，，即有12万平米的房子，最多发10万平方米的房票，“我们的目标是3年时间去库存，争取2年时间完成。
棚户区改造只是当地政府去库存的一个方面，针对不在棚户区改造范围内，但也有居住、改善型需求的，可以以小换大、以旧换新，或者想将商业房置换成住宅房，或者住宅换商业，也是可以的，将这些房屋放到平台上去评估，如果认可政府的控制价，就可以将这些闲置的房屋放到平台当中，让住户去选择。只要有住户选择，政府就会发放房票。针对低收入群体，推出租售并举，已经申请到公租房的这一部分群体，在购买公租房时让利20%，之前交的租金也可以抵房款。
地产商主动接入：亏一点就亏一点，总比烂尾强
“现在纳入平台的楼盘有接近80个，都是开发企业主动找上来，政府定的价格是很低的，有个楼盘单价从7000多被压到4000多，可它自己降价也卖不掉，只能通过政府的房票平台解套，不然赔得更多。”耿涛说，目前近200个未完工项目据估算总投入数以百亿，主要是2009、2010年市场疯狂时投的。开发商是被逼无奈，外来人口流失以后，本地持有房子的人已经饱和了，没人去买，通过棚户区改造，就把库存去了，东胜区的在建项目也就是期房，非常多，总库存3.39万套房子，有不到1万套是现房，其余都是期房，老百姓叫半拉子工程，我们让老百姓去选，国家有棚改的政策支持，把这部分资金封闭运行到这一部分项目当中，棚改的资金可以流到开发商，对于开发商来讲，那些烂尾楼3年5年都完工不了，通过房票制度，不止是解决棚户区改造，还可以解决烂尾、民间借贷，通过小小的房票，解决了很多社会问题。棚户区改造的贷款支持，利息非常低，期限为25年。房票制度是没有办法的办法，只能这样。房票转一圈，能解决很多社会问题。东胜的民间借贷问题不能通过房票制度完全解决，但能解决相当一部分。开发商也是通过融资，建楼盘，后来烂尾，政府通过棚改资金，将项目完工，资金回笼。
针对在建的“半拉子工程”(烂尾工程)，通过3种方式，一种是有政府性债务的，优先偿还政府性债务，这一部分资金设立共管账户，将资金注入这个项目，封闭运行。按照工程进度注入资金，帮助项目完工。一种是开发企业已经无力完成工程建设的，由有实力的国有公司来进行兼并、收购，项目建成后将房屋收回。第三是将五证齐全已经完工70%的项目，也放到平台上，如果有超过50%的住户选择，政府也会将资金封闭注入，帮助项目完成后续建设，目前，这类项目的复工率达到80%，“通过这些举措，一方面可以提升城市的形象，消除烂尾楼，也可以解决一些商品房逾期交付的问题，因为有些住户已经付了首付款，因为项目完成不了，这部分群体也比较多。另外，棚户区拆掉后，收回的土地用于建设公共设施，如绿地、公园、广场等，等若干年后，根据城市的规划，再做下一步考虑。建设绿色、宜居、现代的城市，可以吸引更多的外来人口来鄂尔多斯去库存。”此外，针对农村土地、宅基地也可兑换地票，价格按基准地价评估，农民可以按照地票换同样价格的房子，促进农民进城。
伊金霍洛旗已经入住的新商品房
鄂尔多斯市住房保障与房屋管理局副局长吴伊婕表示，由于全市库存巨大，从2011年起，政府已经不批新建，专心致志去库存。由于前几年，鄂尔多斯市的房地产市场几乎处于停摆状态，在售楼盘的销量是很微小的，此次推出的房票政策虽然拉低了全市均价，但对不在平台上的开发商的房屋销售基本没有什么冲击影响，相反，想纳入平台的开发商大都非常踊跃。“由于推出了房票政策，今年住宅的成交量较去年提升了80%，民间借贷的矛盾化解不少。”
鄂尔多斯当地房企内蒙古正元置业有限公司董事长李春称，鄂尔多斯2005年商品房市场开始形成，2010年达到最高点，市区均价达到8、9千，而随着民间借贷的断裂，鄂尔多斯楼市出现腰斩。但今年以来市场有所回暖，主要是政府去库存的政策原因，不批新建，只去库存，使得一部分刚性需求、改善型需求起来了。关于房票，该老板认为是一个很好的办法，“房票是地方代金券、信誉证，可以互通，如果不兑现，房票上的价格是不变的，对于企业，可以拿去银行抵债。”该老板说，他的3个房地产项目都停工4年了，工程款压力很大，很想被纳入政府采购平台，对房票寄予希望，“按照政府的采购价格，只能解套，没有利润，能解套就不错了，亏一点就亏一点，总比烂尾强。”
正研究全市自由兑换
“以上种种举措，整体盘活了房地产市场。”田东明说，房票制度从年初开始设计，5月份开始实施，截止10月10日，东胜区共计发放面值32亿元房票，房票总面积68.5万平方米，通过房票已兑付房屋2500套，40万平方米住宅。对于期房项目，政府可以向选房住户支付过渡费，住户也可以先拿房票，等期房建好再拆迁。根据地段和房子品质结构，将被拆迁房源分为四类，一类4500元/平方米，每类差300元/平方米。群众之间互相之间有债务关系的，可以拿房票抵，但最终离不了换房。对之前几年的民间借贷的资金断裂，也能够起到缓解作用。
值得一提的是，鄂尔多斯并非三四线城市中第一个实行房票政策的城市。去年9月份，安庆市也试水了房票。今年初，奉化市曾试水了房票制，但房票仅限房票所有人之间转让一次，房票转让应当经双方当事人共同确认，并经房票管理办公室登记后发生效力。
随着去库存的深入，曾经被称为“鬼城”的鄂尔多斯新城区康巴什，也渐渐实现了人口聚集，澎湃新闻记者在这里看到，笔直宽阔的马路上，已经有相当数量的车流，一些商场、购物中心也渐渐有了人气。据当地政府相关负责人介绍，康巴什新区规划人口30万人，目前已入住人口10万人，由于基础设施、医疗、教育等配套设施先进，康巴什新区的房价今年以来有所上涨，目前稳定在7000元/平方米，“目前新区的住宅库存只有1000多套。”
康巴什新区，曾经的鬼城逐渐有了人气
据鄂尔多斯市住房保障与房屋管理局提供的数据，今年1-9月，鄂尔多斯全市化解住宅库存23124套、273.18万平方米，同比上涨131.91%和94.6%，住宅成交价格3942元/平方米，同比下降1.79%，截至9月底，全市住宅库存量为71594套、1140.4万平方米，去库存形势依然严峻。“今年以来，鄂尔多斯楼市比较平稳了，反弹还谈不上。”田东明说。
吴伊婕表示，目前房票政策只在鄂尔多斯老城区东胜区和伊金霍洛旗各自推行，但政府的方案也是不断在补充，在全市范围内实现房屋与土地兑换凭证流通，打通各旗区自由兑换的方案，正在研究制定中。“在推行过程中也有些争论，比如房票制度合规吗，安全吗，我们也做了调研，目前住宅供应的面积是大于拆迁量的，发出去的房票也远远低于借贷回来的资金，因此总体风险可控，人们接受新事物有个过程。”
