日本学者:空置房已成日本的社会问题 中国要警惕
12日-14日，第14届中日韩住房问题研讨会在陕西韩城顺利举行。来自中国、日本、韩国3国的城市、住房、建筑领域专家和学者齐聚一堂，就旧城保护与更新、闲置房屋改造利用、老旧住宅改造再生、历史风貌建筑的保护与发展等一系列问题展开深度学术研讨。
中日韩研讨会是东亚三国城市和住房领域协会和学术交流的平台，由中国房地产业协会、日本居住福祉学会、韩国住居环境学会三家机构主办。据悉，该研讨会每一年举行一次，3国轮流以东道主的身份举办，此前已经成功举办了13届。
根据组委会安排，本届研讨会以生态文明与地区再生为主题召开，分为都市更新、历史保护、绿色(标准、技术、材料)3部分专题展开研讨。每组讨论专题分别邀请了中、日、韩方在该领域的专家登台发表主题演讲，并设置交流环节。
在都市更新研讨专题部分，日本居住福祉学会副会长、日本福祉大学特别任用教授野口定久做了关于日本空置房屋改造和再生的主题演讲。他提出，在当下的日本，数量巨大的空置住宅已经成了日本一个严重的社会问题。
根据野口定久主题演讲的观点，随着日本人口持续减少和家庭数量的下降，日本社会对住宅的需求量也在进一步走低。
根据他的定义，日本的空置住宅分为能住与否、房屋资产价值有无、是否能用于交易等几个不同的分类。
他提供的数据显示，目前日本住宅总户数大约在6060万户，远远超出日本5250万个家庭的数量。
据日本学者提供的统计数据显示，2013年日本的空置住宅数量大约在820万户左右，预计10年以后的2023年，这一数字将达1400万户。若将时钟再拨后10年至2033年，日本社会的空置住宅数量将达到惊人的2000万户！
数据也显示，日本占住宅流通户数的存量房比例在2013年为14.7%，这个数值和欧美等国家相比而言，“所占比例非常低”。
日本学者野口定久称，大量的闲置住宅所造成的资源浪费，已经上升为日本严重的社会问题之一。
野口定久在研讨会间隙接受人民网记者独家专访时透露，上世纪70-80年代，日本经济发展情况比较好的时候，建设了大量的住宅建筑。“当时的人口增长也是比较好的，是人口增长时期。那时的老龄化也不像现在这么严重。”
他说，当时的日本经济处于高速增长期，房子只要建好就能卖掉。到了90年代，日本经历了经济泡沫的破灭、崩溃，经济开始下滑。而此时人口正好也开始减少。日本社会“少子高龄”化的人口结构弊端也开始显现。
“基于这几方面的原因，之前建设的大量的住宅就空出来了，变成了今天的闲置房源。”野口定久解释称。
野口定久告诉人民网记者，相对于日本其他的大城市而言，闲置房屋地方城市占比较多。“大城市或者城市人口在30万以上的城市，土地就很值钱，只要在土地上建房子一般都能卖出去。而且这些房子的销路比其他人少的地方好得多。”他说，日本的房地产企业也偏向去房价高一些的城市投资。
他分析认为，作为世界上房价排列靠前的城市东京，是以地铁山本线连接的23个区为主要组成部分。东京的人员主要都集中在这23个区。东京的闲置房源则主要分布在郊外。
而日本的政策环境和社会现实，又决定了日本的空置住宅基本不存在短期内会出现实质性减少的可能。
据《国际金融报》过往报道称，在日本，一旦空房被拆毁变成空地皮，那么空房持有人就将缴纳更多的税费。换句话说，空房变成地皮后，其缴纳的固定资产税额将暴涨。
例如，200平方米以下的住房每年所需缴纳的税收仅为空地皮固定资产税的1/6，超出200平方米以上的部分则按照其1/3进行缴纳，因此，空房在缴税方面有很大的优惠。
而即便是对闲置空房进行处置，因为政策法规等原因，很多事实上的老建筑类住房也无法进行重建。此外，因为人力成本高昂，在日本拆毁、重建也需要一笔费用。
野口定久告诉人民网记者，日本平均修复一套老旧的空置住宅，房屋内装平均花费在1000万日元(约合人民币6.5万元)左右。
《国际金融报》援引日本房地产业内人士介绍报道指出，虽然这些日本房产长期闲置，但是土地仍属于私有地，因此当地政府也是对此束手无策。当然，还存在一些住房所有人去世后无人继承的等等情况，让政府难以处理。
日本学界认为，如此巨大数量的空置住宅将造成巨大的房屋资源浪费，同时也会给原本就低迷的日本房地产市场埋下下滑的“定时炸弹”。在日本，购买房产物业进行投资的收益远低于国际平均水平，仅有约2%左右。这对于中国楼市近年来的收益而言，不可同日而语。
野口定久特别介绍称，因为日本土地是私属制度，因此日本土地地上部分的房屋年龄超过20年的住宅，就基本上没有价值可言了。
“只有土地有价格。”野口定久举例说，因为遗产税的原因，一部分无法支付遗产税的继承房屋，甚至都不能用于存量房交易。但这一部分房屋也成为了日本巨大的空置房屋存量中不可小视的一部分。
“日本数量巨大的空置房屋的存在，已经成了日本非常严重的社会问题之一。”在野口定久看来，如何利用政策驱动，制订以三方机构和资金的介入为日本闲置住宅的修葺和重建方案，成为解决这个问题的关键。
根据野口定久提供的解决方案，为了控制空置住宅的继续增加，可以通过引入第三方机构对显著住宅进行检查，并推行住宅检测的技术诊断普及。
他同时也建议相关机构，对日本空置类住宅的购买、装修，提供定向的住房商品贷款支持。
而在解决方案的具体实践环节，建议构建以居住政策为核心的生活保障模式。在日本，健康医疗、经济收入、住宅保障等3个层面构成了日本家庭最重要的保障部分。
针对改造费用的问题，野口定久在方案中提出了以通过“小额资金实现再生”的方案。“日本国土交通省可放宽业务准入要求，把投资准入门槛降低至1000万日元。鼓励利用互联网投资等新技术平台，以方便此类投资的实现。”
此外，他还提出了通过从投资商处集资，并放宽对空置房屋和老民居进行再利用业务的规定。同时，建议持续加大此类的投资额度，比如到2020年，投资额度增加到30万亿日元(约合人民币1.95万亿)的规模。
而在交易环节，则需要让空置住宅进入交易市场的环节更加方便。对于成功改造后的闲置住宅，提供多渠道的利用方案。
比如可用于根植于居住权的居住福利社区的实现；因为日本多地震等自然灾害，闲置住宅可给灾区民众临时或灾后的重建住宅、福利住宅使用。
同时，日本专家也建议把一部分经改造后的闲置住宅用于给老年人集体租住。随着日本老龄化的加一步加剧，东京等大城市的老人可搬移到周边及其他城市集中居住，辅以健全的配套看护设施和服务。
野口定久称，把改造后的闲置房屋集中统筹给老人租住，可以防止日本社会当前比较严重的“社会孤立”效应，彼此有照应。此外，此类住宅还可以当成福利用房，便宜租住给那些需要抚养孩子，家庭生活压力较大的年轻家庭用。
在以他为代表的相关学术界看来，若闲置房屋问题得到缓解，还可以解决日本其他多个相关的社会问题。
而这些问题，也成了日本社会在老龄化背景下，必须要直面和解决的社会难题。
提醒：中国要警惕空置房屋过量
此前，中国有相关机构发表过国内相关房屋空置的数据，但因为统计样本的争议，并没有形成业界共识。但一些三、四、五线城市所暴露出来的房屋空置率问题，时刻刺激着国人的神经。
而业界关于中国房地产未来发展方向，是否会遭遇和日本房地产行业同样的发展瓶颈，舆论也是看法各一。
“1992年，日本房地产泡沫经济在那一年破裂，经济崩溃了。”野口定久通过翻译告诉人民网记者，日本在上世纪70-80年代期间地价带动房价快速上涨，城市化和经济都随着在上升。
“但在经济最高点的时候房地产行业崩溃，然后地价出现了急剧的下滑。”野口定久说，与其说是经济的崩溃，其实是日本房地产泡沫的破裂。
“我与中国的一些单位有各种学术上的合作，认识的朋友2005年就在南京大学附近买了公寓，他们买不是为了自己住，是为了转卖。我了解到这种情况比较多。”在野口定久看来，当时中国也处于经济高速增长的时期，平均增速在10%以上，人口也在增加。
在他看来，尽管中国土地不能转卖，但房子是可以转卖的。“建了很多房子的情况出现了，出现了投机转卖的情况。”
野口定久说，2008年之后，中国经济的增速开始进入平稳时期，并且稍微有些回落，在地方的房地产行业也不是很景气。境外投资商来中国投资，之后也出现了一些撤出的现象。一段时间内，中国的经济情况也变得不是很乐观。
曾经一段时间内，中国的一些地方城市，以及北京、上海等城市的远郊和周边出现了房子卖不出去的现象。
就近几年中国房地产市场的总体情况而言，在野口定久看来，他认为这种状况跟日本当时的泡沫时期具有较高的相似性。除了土地制度和房屋转卖制度的差别外，其他的很多情况都有相似点。
“日本当时的房地产泡沫崩溃以后，没有改变当时的房地产政策，还是建设了大量的住宅。可是同时人口不断在减少，所以造成了今天所讲的很多闲置的房屋出现。”
野口定久说，如果中国不加以宏观调控，估计也会朝这个方向发展，未来会出现很多空置的房屋。
野口定久说，从个人角度而言，“希望一些在建的房子可以更好、更有效的供普通人来居住，会被更好的利用。这样就可以避免出现日本空置房的情况。如果政府不加以控制市场行为，对投资商的投资加以引导和管控，未来中国的空置房可能会更多。
但他同时也表示，政府应该支持和鼓励投资商在国内的投资。
