深圳新政后首个楼盘4.5万起开卖 降价模式正式开启？
一周前，被誉为史上最严的“深八条”新政在深圳落地。一周后，在市场各方的注视下，一个新盘用入市测试着新政的威力。
10月9日，位于南山蛇口赤湾的纯新楼盘山语海正式开盘，这是深圳“10·4新政”出台后第一个开卖的项目。
事后开发商透露，开盘主推79-238平米2-5房户型，当晚548套房源共成交400套左右，销售率约72%，实际成交均价4.4万-6.2万/平米。此前认筹800余批，最后到场700余批，多为南山本地客户。
记者拿到的第三方数据统计，或许更接近真实成交情况。深圳中原的数据显示，当晚销售340套，去化率62%，整体价格区间约4.4万-9万/平米；到场客户约570批。
新政之下，再也不见“售罄”、“日光盘”等字眼了。
“贱卖”后去化仍不理想
记者查询深圳市规土委的销售公示信息显示，山语海是9月21日取得预售许可证的，预售备案价是单价4.8万至9.8万元。按照规定，它本来应该是取得预售证10天后开盘的，却拖到了10月9日新政后开盘，有人就说“估计开发商肠子都悔青了”。
记者从购房者了解到，山语海这次开盘最低真实售价是单价约4.5万，大多数单位售价在5万至5.2万间。这个价格相比于此前的市场吹风价，基本上是每平方米少了1万元。
针对外界关于降价的评论，项目方面负责人表示，定价是基于项目自身情况和市场变化的合理定位，而且项目取得预售证是新政之前，开盘价格也在备案价格的区间。
同一片区，去年上市的新盘——前海丹华目前售价大约是每平方米7万元，汉京九榕台13万元/平方米，香格名苑则为9.5万元/平方米。同片区包括招商花园城、半岛城邦等二手房均价则在7万元/平方米上下。
虽然价格低出市场许多，但去化结果一般。开发商方面认为，开盘吸引800人到场，整体均价为5.8万元/平方米。第三方统计数据显示，项目当天成交约340套，去化率62%。
《每日经济新闻》记者在项目开盘第二天来到营销中心，虽是早上，但是已经有很多购房者，大部分是前来签约的。
在问及还有哪些房源在售时，工作人员告诉记者，现在正在统计开盘数据，具体的房源和价格还没出来，但是80平米左右小户型比较紧张，130平米以上的比较充裕，价格可能会比开盘价格上调。
在售楼处，开发商在醒目位置放置《关于山语海项目营销信息的严正声明》，当中特别提出关于购房资格的免责声明：“请购房者确认购房资格，负责完成的后果由购房者承担”。
对于山语海的定价，市场观点认为与项目自身的缺陷有关。楼盘号称是蛇口楼盘，但距离地铁较远、商业配套缺乏。记者在楼盘外围发现，由于靠近工业区，大货车、工程车辆往来频繁。
同时，楼盘附近有一个垃圾处理厂，楼盘所在的村庄还背着深圳癌症村的恶名，这或许在一定程度上影响了购房者的心理。
不过，新政的威力在该项目的影响毋庸置疑。深圳中原认为，从销售情况看，成交主要集中在单价6万元以下的低价区，6万元以上的户型仍不理想，“说明客户对市场的观望情绪浓厚”。
降价拐点真的到了吗？
在山语海的营销中心，一位购房者因为没有购房资格而苦恼，无奈一下，他想用公司名义购房，但需要全额付款，压力很大。
10月4日，深圳出台被誉为市场最严的楼市调控。具体举措涉及限贷限购升级，包括深圳户籍家庭2套房以上禁止购房，单身人士(含离异)限购1套，非深户籍限购1套；重启“90/70”政策，以及对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或周边二手房价格的，将实行限制手段。
10月8日上午，深圳市房地产评估发展中心发布通知称，将于11月8日起对房产评估价格进行调整。不少市场人士认为，届时上调评估价的可能性非常大，以提高二手房交易的税费。
据深圳中原研究中心监测，新政前后样本楼盘的访客总量下降5成左右，同时二手日访客量变动不定，9月底受十一黄金周影响访客量下跌30个百分点。10月初各地纷纷出台政策，受全国市场整体政策调控影响，深圳访客量下跌20个百分点。
从本周业主报价的房源占比来看，7成二手房业主下调房源价格。其中下调幅度在1%~5%区间段的房源占比较上周增加8个百分点，达到43%。
同时房价下调幅度在5%~10%区间段的房源占比较上周增加近5个百分点，达到20%。
根据深圳规土委的数据显示，上周(10.3-10.9)一手住宅成交789套，成交面积7.4万平方米，环比分别上升52.3%和48.5%，受刚需盘集中备案影响，上周新房成交均价为43400元/平方米。
深圳中原研究中心总经理王飞表示，山语海的开盘对全市有代表性意义。“新政对售价有明确限定，预计新入市项目价格将再次迎来调整，这时已开盘的定价及结果往往会成为参考标准。”
在王飞看来，目前购房者的观望情绪已进一步浓厚，若后续还有楼盘继续低价入市，或许将彻底改变买卖双方的心理预期。“深圳出台政策之后，楼盘的访客量出现明显下滑，部分项目还零成交。”
一对小年轻人说，他们明知道这个山语海位置非常偏，目前来看距离商超、地铁站都很远，所谓山景无非就是些土坡。“我们来这里就是为了结婚买房只要能买，单价5万元左右我肯定买！这是蛇口楼盘卖出坪山的价格，好歹能留在关内呢！但今天销售说，现在房源价格都在统计中。我感觉开发商肯定在算账，剩下房源多了就降价，房源少了再提价，还挺担忧价格又涨上来。”
记者梳理发现，深圳山语海之后至少有7个楼盘取得了预售许可证，分别是山语海花园一期、华润城润府二期、中粮紫云花园、信义荔景御园、心海城一期、佳华领域广场和岭宏健康家园。
按照最新的政策，这些新盘都必须开盘一次性推售的，市场供应量不算小。这其中，信义荔景御园、华润城润府等，基本上预售备案价在8.5万元以上。
从这些主流楼盘的销售情况，或将会进一步显示深圳新政后走势。
