戴德梁行：写字楼市场悄然开启租赁新格局
10月13日，戴德梁行(微博)举行2016年第三季度媒体发布会，北中国区研究部主管魏东女士重点回顾北京主要房地产市场在本季度的发展情况。
零售市场核心商圈项目升级改造此起彼伏
2016年第三季度，位于北京大兴新城核心区域的龙湖·时代天街和位于丰台区的北京银座和谐广场购物中心正式开业，为北京零售物业市场带来约29万平方米的新增供应。至此，全市优质商铺存量上升至1,154万平方米，其中，购物中心约942万平方米，占到82%左右；今年上半年十里堡西单商场和大兴华堂商场陆续关店，全市百货存量减少至212万平米左右，仅占约18%。
龙湖·时代天街是龙湖在北京的第二个“天街”项目，开业整体出租率达99%，品牌同步开业率达到95%。在品牌招商方面，聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快时尚品牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。另外，基于项目周边人群的育儿刚性需求，大兴天街突破性地将儿童业态占比提升到16.5%，总体量接近14000㎡。北京银座和谐广场是鲁商集团旗下在京第一个集合购物、休闲、餐饮、娱乐及商务功能为一体的商业综合体项目，商业从地下一层到地上七层，汇集了银座商城、银座超市、迪卡侬、优衣库、MUJI、C&A、OLD Navy、金逸影城、银座健身、等多家主力店。
随着商业环境不断变化，电商冲击及消费者购物行为的改变，很多商业项目都试图通过升级改造、品牌重新定位或转型等方式来适应市场的发展。世贸天阶就在今年对其购物中心进行了一系列的改革升级，从品牌架构、硬件设施、客户服务、购物体验等方面进行了全面的升级改造。另外，王府井商圈的in88购物中心近期也对品牌做了重新定位及调整，引入了一些体验型品牌。新品牌的调整令in88首层和二层客流有所改善，而三四层的商品种类较庞杂。在王府井商圈如何把握高端定位与旅游客流之间的平衡是该项目在进行业态调整上的挑战。
本季度的租赁活动中，不乏大面积的租赁案例，并且体验式消费占比明显加大。如，文化空间言几又书店在西红门荟聚购物中心租赁了3,600平米的面积；华联万柳购物中心通过升级改造引入橙天嘉禾影城，营业面积近3,000平米；本季度新开业的龙湖·时代天街引入的喜悦滑冰场面积也达2,200平方米。
2016年第四季度，北京商业市场将迎来年底供应高峰期，大兴绿地缤纷城2期、丰台及槐房万达广场、长阳京投港等多个项目计划开业，这些项目均位于非核心商圈的大兴、丰台等区域。目前北京仍有多个商业项目在建，在地域分布上以城南的丰台区和大兴区项目数量为最多。而核心商圈受政府规划及供应空间限制，项目多以存量商业改造升级为主。
写字楼市场悄然开启租赁新格局
2016年第三季度，北京全市甲级(含顶级)写字楼季度净吸纳量高达39.7万平方米，同比增长32.4%。旺盛的市场需求拉动本季度各商圈租金均出现不同程度的上调。整体市场按建筑面积计算的有效净租金为每月每平方米人民币383.7元，环比上涨1.5%，五大核心商圈按建筑面积计算的有效净租金为每月每平方米人民币403.2元，环比上涨1.4%。
市场供应方面，天润财富中心、卫通大厦、利星行二期A座和恩菲科技大厦如期入市，为市场带来约28万平方米的新增供应。得益于自身较高的预租率和上季度已入市项目卓越的去化能力，新项目的入市并未对市场空置造成影响，本季度全市空置率仅为5.8%，较上季度下降1.5个百分点，五大核心商圈空置率为4.5%，与上季度基本持平。而成交租赁方面，几个大单成交仍以互联网行业为主，如掌趣科技新签奥北科技园约15,000平方米，美菜网新签新华阳光大厦约10,000平方米，东方网络科技新签国航世纪大厦约10,000平方米。
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核心商圈：中央商务区、东二环、燕莎、金融街、中关村
新兴商圈：亚奥、望京-酒仙桥等
写字楼市场租赁新格局已悄然开启。自去年年初，李克强总理在国务院常务会议上提出“大众创业、万众创新”的理念后，部分大业主开始考虑创新做“众创空间”，在提供共享资源的基础上满足租户的短期租赁需求。不仅开发商们可以通过此产品提高自身的空间使用率，迎来更多的租金收益，同时租户也可以节约成本和享受到灵活的租赁周期。
截止2017年底，核心商圈新增供应仅为全市新增供应的38.7%，由于目前市场成交租赁表现活跃，且尚未出现任何需求放缓的迹象，预计未来一年核心商圈租金将继续保持上涨潜力。魏东女士表示：“望京、亦庄、丽泽等新兴商圈已成为市场新宠，凭借较低的租金以及逐渐完善的交通和商业配套，预计未来会有越来越多对租金敏感度高的企业在搬迁选址时将新兴商圈作为他们的首选。”
