中粮地产上海豪宅去化缓慢 被指暴利和捂盘
来源：中国经营报
近日，中粮地产发布的2016年半年度报告显示，报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润为1.6亿元，与上年同期相比减少了10.79%。资产负债率81.48%，较2015年78.42%的资产负债率进一步恶化。
在房地产市场普遍“争当地王”的当下，百亿房企中粮地产在2016年明显放缓了拿地速度。在房企业绩普遍飘红的情况下，对于中粮地产放缓拿地、净利润下滑等问题，《中国经营报》记者多次致电致函中粮地产董事会秘书和公关部门，公司方面在回复中表示，公司以“战略引领”为核心，并以公司产品线为指引，建立了土地储备的价值分析模型。同时，公司采取多元的土地获取方式，立足招拍挂的传统土地获取模式，同时积极通过旧城改造、合作开发、对外收购等方式增加土地储备。
9月中旬，中粮集团在上海重磅发布其中粮前滩海景壹号项目，在业界看来，前滩板块目前炒作成分比较大，下半年地产行情可能会逐步回归理性，该项目销售情况不甚乐观。与此同时，曾被誉为“沪上第一豪宅”的 陆家嘴 中粮海景壹号尾盘在售顶层复式房源，均价22万元/平方米。该项目自2009年面世以来销售至今，去化缓慢。而7年前开盘售出11万元/平方米的天价，足足是其拿地成本的25倍，也让项目频频被质疑谋求暴利。
沪第一豪宅去化缓慢 屡被质疑暴利和捂盘
9月中旬，中粮地产发布其继中粮海景壹号、中粮天悦壹号之后的第三座壹号系作品——中粮前滩海景壹号。业内相关知情人士告诉记者，目前项目售楼处已经开放在蓄客阶段，预计11月样板房对外开放，12月开盘，价格方面目前尚未确定。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，对于前滩的很多住宅项目来说，会有两个问题。第一是此类区域概念炒作成分比较大，所以相应的住宅价格其实比较高。第二是有很多板块会对其有竞争，比如虹桥商务区等。换言之，单纯从居住角度看，问题不大，也容易赢得市场认可，但从投资价值角度看，依然需要做甄别和判断。
与此同时，位于浦东陆家嘴板块的中粮海景壹号尾盘在售579、592、713平顶层复式房源，均价22万元/平方米的消息一经放出，便受到业界的普遍关注。
该项目也是中粮集团在沪的首个住宅项目，据此前《经济观察报》报道，中粮海景壹号经过13年沉沙终于赶上“豪宅热潮”。首期66套房源在一个月内销售一空，成交均价达11万元/平方米，这一数字，是其拿地成本的25倍。从封顶到开盘超过4年的中粮海景壹号卖至天价，无疑尽享浦东陆家嘴在此间土地增值之利。而长时间捂盘是该项目绕不开的话题。
《中国经营报》记者于9月21日实地走访了中粮海景壹号项目。从地铁2号线陆家嘴站出来到中粮海景壹号项目门口，沿途经过 东方明珠 电视塔、汇丰银行大楼、上海国金中心、太平金融大厦等地标性建筑，掩映在绿树丛中的中粮海景壹号颇为低调。
然而，根据相关机构数据，该豪宅项目今年以来销售并不乐观。据中原地产官方数据显示，中粮海景壹号目前在售房源共15套，近60天成交房源0套。据相关数据显示，2016年年内，中粮海景壹号仅仅在2016年1月30日售出1套，2016年4月29日售出1套。上海链家内部人士告诉记者，中粮海景壹号价格过高或使其销售承压。如何在激烈的豪宅市场胜出仍是上海中粮地产面临的一大挑战。
卢文曦则认为，“对于中粮海景壹号这样的楼盘，项目本身拿地早，不存在太大压力。中粮海景壹号2009年面世至今已经有7年时间了，截止到目前共卖了142套。这样的产品基本上被房企以资源的理念来看待，这里已经没有地块出售，开发商卖一套少一套，所以价格也往高开。当然，也不排除公司蓄意捂盘惜售。”
对此，易居(博客)智库中心研究总监严跃进表示：“陆家嘴周边的豪宅项目有个特点，就是户型偏大，总价偏高，增幅空间并不大，因此市场接受度也不是很高。尤其是目前楼市投机色彩比较重的情况下，类似的物业并不为购房者偏爱。加之中粮海景壹号周边高端项目林立，竞争非常激烈。”
对于项目去化缓慢，严跃进指出，不排除项目存在捂盘惜售的现象。
拿地速度放缓
相比于房地产市场的火爆，中粮地产今年的拿地速度明显放缓，拿地面积也仅仅是市场均速的一个“零头”。
8月17日，中粮地产于晚间发布消息称，公司全资子公司上海兴悦房地产开发有限公司与北京城市开发集团有限责任公司以及厦门建呈房地产开发有限公司组成联合体，通过公开竞拍成功竞得上海市宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块国有建设用地使用权。该宗地成交价为人民币67.9亿元，规划面积为70210.40平方米。上海兴悦拥有25%权益。
而在此之前，中粮地产于2016年年内仅仅拿下两幅地块。6月29日，中粮地产以24.4亿元拿下上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，出让面积为56886.6平方米，规划建筑面积为68264平方米，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%。
另一宗土地则是今年2月3日，公司全资子公司中粮地产成都有限公司以2.84亿元的价格竞得成都市金牛区西华街道地块，土地面积为3.76万平方米。
据中粮地产2016年半年度报告(以下简称“半年报”)显示，2016年报告期内，公司通过公开市场招拍挂取得成都、上海两宗国有土地建设使用权，合计占地面积9.45万平方米，合计计容建筑面积14.34万平方米。
与之相对，记者梳理中粮地产2015年年度报告发现，报告期内，中粮地产分别在北京、南京及苏州成功获取五宗国有土地建设使用权，计容建筑面积合计102.10万平方米，完成全面拿地面积的100%。与2015年的102.1万平方米相比，中粮地产目前为止的拿地速度尚显迟缓。
中粮地产2015年半年报提到，公司总部与城市公司形成合力，将全年土地储备目标重点分解到各重点城市，积极探索股权合作、城市更新、主题地产等多元化的拿地方式，全力推进公司土地储备。而记者发现，在最近的2016年半年报中，这一说法却变成“常规和非常规方式并举，合理储备土地资源”。
对此，中粮地产在回复中表示：“公司采取多元的土地获取方式，立足招拍挂的传统土地获取模式，同时积极通过旧城改造、合作开发、对外收购等方式增加土地储备。”
与拿地速度放缓相对应的是中粮地产正在积极实施的城市更新项目。中粮地产在半年报中提到，公司在重视常规发展的同时，积极开拓非常规的发展思路，在招拍挂常规方式基础上，深入挖潜，积极参与城市更新，并通过收购等方式增加土地储备。而此次城市更新项目则是其“非常规发展思路”。
记者通过梳理发现公司的城市更新项目全部汇聚在深圳。据半年报显示，除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目。截至2016年6月30日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约115万平方米。
净利润下滑 负债率攀升至81.48%
中粮地产2016年半年度报告显示，报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润为1.6亿元，与上年同期相比减少了10.79%。对此，中粮地产在半年报中表示，主要是本期公司本部来源于可供出售金融资产出售收益同比减少，同时公司合作项目增加。记者同时发现，公司上半年资产负债率81.48%，较2015年78.42%的资产负债率进一步恶化。
另一个比较值得关注的是中粮地产的融资结构。据中粮地产2015年年报显示：“短期借款为57.25亿元，这57.25亿元的项目归类全部属于信用借款。”
据《中国房地产报》此前报道，中粮地产短期融资中的抵押借款是2013年开始归零，同年年报中的质押借款和保证借款均显示为零，信用借款显示为81.46亿元。此外，中粮地产一年到期的长期借款总额显示为30.5亿元，其中信用借款为17.83亿元，占比58.46%。
对此，中粮地产方面表示，公司的短期借款以信用借款为主，长期借款有抵押借款、质押借款、保证借款和信用借款。“目前公司与各家银行保持着良好的合作关系，未来公司将继续实施稳健的财务政策，为业务发展提供稳定的资金来源。”
中粮地产最新发布的融资融券信息显示，中粮地产融资余额1022503232元，融券余额2617128元，融资买入额21150512元，融资偿还额24883517元，融资净买额-3733005元，融券余量271205股，融券卖出量30000股，融券偿还量80000股，融资融券余额1025120360元。
记者梳理中粮地产部分融资融券信息发现，中粮地产近期融资余额一直处于下降的状态。面对部分股友对中粮地产股票走势的质疑，中粮地产官方表示，公司股票价格受公司经营环境、所处行业发展前景等基本面因素的影响，还受到各种宏观经济因素、政治因素、投资者心理预期因素及股票市场的投机行为等因素影响，会产生波动变化。
9月21日，记者实地走访了中粮海景壹号大楼，在众多地标性建筑旁边，掩映在绿树丛中的中粮海景壹号显得低调而奢华。
