详解深圳千亿级人才安居集团 试水香港公共住房模式
在一众二线城市房价争相暴涨之际，此轮房价领头羊深圳也未停下脚步。
9月首周，深圳新房平均单价突破7万元每平方米。
以产业创新升级和高端制造业为傲的深圳，正在承受高房价带来的隐性损失，其中人才吸引力的下降更是当务之急。压力之下，深圳市政府祭出利器：成立人才安居集团，提供低成本住房。
21世纪经济报道记者采访深圳住建部门及相关专家获悉，深圳正在探索一个类似香港公屋和居屋体系的住房保障计划，为中低收入人群提供住房；按照计划，“十三五”期间，这些政策性住房的数量或将超过商品房。
这像极了香港的住房供应模式，在香港，一半以上的人住在居屋或公屋中，另一半在商品房市场买房。而香港也是全世界房价最高的城市之一。
封闭流转的“人才房”
为了对抗高房价和提高住房保障率，深圳正在实施一项宏伟计划。
美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞；深圳市规划国土委数据显示，9月首周(8.29-9.04)，新房成交均价达到70025元/平方米，环比上升54.5%。
市政府高度关注高房价。9月20日，深圳市政协六届十七次主席会议召开，广东省省委副书记、深圳市委书记马兴瑞透露，针对有委员提出房子太贵的问题，深圳计划成立一个1000亿资本金的人才安居公司。
马兴瑞说，安居公司的目的是吸引人才，提供远低于市场承租价的房子给愿意来深圳的人才。
21世纪经济报道记者了解，促使深圳做出这个计划的原因，还在于深圳市的住房保障覆盖率很低。据深圳市住建局不完全统计，截至2015年底，深圳保障性住房及货币补贴覆盖率仅有16%，低于国家《关于新型城镇化发展规划》提出的20%的要求。
住建局测算，“十三五”期末，保守估计深圳规模常住人口将达到1200万，要实现保障人口达到20%，深圳保障房供应缺口30万到40万套。
记者获得的一份深圳市《关于完善人才住房制度的若干措施》(下称《措施》)文件显示，“十三五”期间，深圳市新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房将不少于30万套。市住建局表示，按照三人一套住房计算，预计可覆盖90万人。
这意味着，未来5年，深圳市保障房供应或将达到与商品房同样的量级，甚至更高。
住建局有关人士向21世纪经济报道表示，深圳市尝试将人才住房从保障性住房体系分离出来，形成人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。而在人才住房体系中，也分为租与售两种，大部分还是以租为主，租售比例不低于6∶4，租的比例可能会更高。
与保障房体系中的经适房、安居型商品房不同的是，人才住房不能转为一般商品房上市流转，只能被政府回购或在平台体系内流转。
这颇像香港的住房供应体系。香港房屋委员会及房屋署网站显示，其负责香港的公共住房，协助有住屋需要的低收入家庭入住能力可以负担的居所。
香港的公共房屋分为公屋与居屋两种。其中公屋由政府或志愿团体兴建，出租给低收入居民；居屋由香港房屋委员会兴建公营房屋并以廉价售予低收入市民。这两种房源也都只能转让给后续进入公共房屋体系的人。
供地与资金之难
据深圳市住建局有关人士介绍，作为专门从事人才安居房投资建设和运营管理的机构，人才安居住房集团已经成立，它是深圳市属国有独资公司。
据透露，目前该集团已正式投入运营，由深圳市政府出资的300亿元资金已到位，后续还要追加700亿元。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍，人才住房的具体执行与落实由安居集团负责，包括租赁购买的资格。政府住建部门负责监管，但不会具体执行；人才安居集团的产权是国资委管理，而业务是由住建部门管理。
“今年市府对于保障房的力度明显加大，但从往年来看，落地执行很难。”一位接近深圳住建和土地部门的业内人士表示，供地和资金是最主要的难点。
人才安居房的供地来自哪里？深圳房地产研究中心主任王锋认为，城市更新将是一个重要渠道。
前述《措施》提到，城中村改造项目、改造后包含商务公寓的城市更新项目，基准配建比例不低于15%；旧工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的，基准配建比例不低于30%。未来5年，通过城市更新配建提供不少于13万套人才住房和保障房。
而招拍挂出让的商品住宅项目用地，应配建不少于10%的人才住房；今后深圳每年新增供应的居住用地中，人才住房和保障房用地面积应当不少于60%。
《措施》还要求，“十三五”期间，利用产业园区配套建设人才公寓或宿舍，总建筑面积要不少于160万平方米。
政府方面，“十三五”期间要通过没收、租赁、征收历史遗留建筑等方式，筹集不少于8万套人才住房。
值得关注的是，人才安居房的供应方也向社会开放，探索多种共有产权。比如鼓励房企等市场主体参与人才住房建设和运营，以及政府与原农村集体经济组织继受单位或其他用地单位合作开发、共享收益，形成政府与企业、政府与人才、单位与人才等多种共有产权模式。
据住建局有关人士透露，目前市住建局已经开始和相关企业对接，最大程度地鼓励社会力量共同参与人才住房建设运营。
资金方面，据21世纪经济报道记者了解，在初期市府出资后，人才安居集团后续可通过杠杆撬动6000亿-7000亿元的资金规模，用于人才住房的全过程一体化建设运营管理。
对此，宋丁认为，有政府作背景，人才安居集团可以达成一些战略性股权合作解决运营等问题，收编一些中小型企业或者与他们进行股权合作，也可以通过其他市场渠道，如债券、基金等达到撬动数千亿资金的目的。
