莫开伟：对房企发债分类监管是借市场之手去杠杆
根据《21世纪经济报道》昨日的报道，沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债监管新政，由此房地产业公司债将迎来分类监管。据上述报道，此前在监管层的一份测算中，目前交易所申报发债的放弃中有111家符合所要求的四项标准，但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。在发债房企将实行分类管理的情况下，正常类、关注类企业可正常发行，风险类企业发债将受更严格的风险控制措施约束。
尽管业内人士认为，此次交易所明确房企发债门槛及分类监管，只是对规则明确而不是“收紧”，其核心是根据发行人风险属性不同，强化市场约束机制，但依然传递出了监管层不愿看到地王频现和楼市异常火爆现象蔓延的信号。
诚然，此时监管层明确对房企发债实施分类监管，无疑具有非常重要的现实意义。
众所周知，我国已出现新一轮房地产“牛市”，且由此衍生出各种令人咋舌的市场众生相，也将楼市“击鼓传花”游戏推向了高峰。在这种情势下，部分一二线城市的地方政府出手进行调控，意欲给“高烧不退”的楼市浇水去火降温。但从当前看，单单是地方政府出台行政性的调控措施还很难奏效，必须要综合施策才能使楼市恢复理性。
在这样的情况下，金融监管部门把住融资闸门，对房企发债实行分类监管，对房企资金自然会起到釜底抽薪的作用。
从当前市场看，对房企发债实施分类管理，能起到三方面立竿见影的功效：
首先，有利于控制房企资金来源，降低房企任意加杠杆的行为，最终有助于遏制更多地王诞生的现象，推动楼市回归理性与健康轨道。
目前楼市销量及价格之所以能“双增”，与房地产融资宽松环境存在很大关系。一方面，在资产配置荒下，银行信贷资金过度向房企倾斜。2015年个人住房贷款迅猛攀升，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比前两年大幅上升。今年7、8两个月银行信贷资金主要投向了房地产。同时，宽松货币政策也起到了推波助澜的作用；2015年央行进行了五次降息、降准，客观上为房企提供了宽松的资金来源。
另一方面，交易所对房企发债扩容和降低准入门槛，使公司债成了房企债务融资的主要工具，也成了催生“地王”的主要杠杆之一，更导致房企发债比例的膨胀。
据监管层统计数据，房企债券发行规模增幅明显，2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%；今年1~7月发行量5070亿元，占比27.99%。同时，由于发债规模膨胀，直接推升了房企债务率，增加了房企债务风险。2016年上半年房企总有息负债普遍增加，65家房企总有息负债为36350亿元，相比2015年末高出12%，大部分房企都有不同程度增长。
显然，房企发债分类管理将会把风险较高的房企挡在发债大门之外，可从总量上控制房企发债规模膨胀，也在很大程度上有助于抑制房企加杠杆的冲动，从而降低房企债务率和风险，推动楼市回归理性。
其次，有利于监管层准确、及时甄别发债房企风险状况，实施“有所区别”的监管政策，更加体现监管层监管水平的灵活性和针对性，最大限度地将房企发债风险降低到最低限度。
当前监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注，原因与当前经济增速放缓下的行业潜在风险逐渐显露有关。而此轮楼市异常火爆的局面若得不到控制，任由不同资质的房企进入债市加杠杆融资，势必会推动更多地王诞生及楼市量价疯狂上涨，其后果只会把楼市泡沫越吹越大，到最后只会到不可收拾的地步。
我们更要看到，目前尽管申报房企以全国性大中型房企为主，总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高，但随着经济增速放缓、需求增速下滑，行业潜在风险逐渐凸显，到时损害的不仅是房地产业正常发展，更可能损害中国经济的增长。因此，及时对房企发债实施分类管理，严把发债闸门，随时掌握发债动态，无疑对确保房企发债始终运行在正常轨道上将起到较强的督促作用，有助于控制房企发债风险。
再次，有利于统一债券市场和债券监管标准，更加提高监管协调性和权威性，对房企发债形成真正的约束力和威慑力。
过去由于债券市场相互分割，缺乏统一发债监管规则，致使不少资质不达标的房企得以顺利混迹发债市场，降低了整个债市质量，增加了房企发债违约风险。
而此次房企发债分类监管，不仅对正常类、关注类和风险类等三类房企实施不同发债监管政策，而且还增加了行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业等条件，使监管基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，这相当于重新为房地产类的发行人确定发行门槛，意味着一些不符合条件的房企发债需求将不被受理。
据相关资料，目前交易所申报发债的房企中有111家符合四项标准，但另有53家不符合要求的房企将被“划出”。对房企分类监管，能让房企一些渐进的风险更清晰，更早地被承销商和监管部门掌握，从而有利于净化房企发债环境，提高发债房企质量，最终为楼市健康发展创造条件。
