房产中介众生相：抬估值 办假证 走私单 巧炒房
面对房地产中介满脸的堆笑，时代周报记者咬了咬牙，签下了一纸买房合同。
这里是深圳市东北角坪山新区再向东10公里，惠州市惠阳区地界附近。9月25日这天，双向六车道的龙海一路被生生挤成双向两车道。沿路零星的高层建筑与面积广阔的农民房，在漫天尘土里画面如同海市蜃楼。
南方的天气依然炎热，但从深圳赶来的人群仍将这天开盘的“壹方天第”的大门围得水泄不通。美联地产的中介潘晓东(化名)对时代周报记者称，原本800个认筹名额，最终实际认筹的超过1000人，“有的人交了认筹金，还是买不上这里的房”。
一度因资金困难延宕20年的龙海一路，在2016年终于迎来全面复工。
龙海一路通过深汕高速连通惠阳与坪山新区。这片土地上，惠州的影子几乎完全不见，而为深圳所代替。“壹方天第”左近，碧桂园的公园上城用加粗的大字写道：深圳人的新天地。这是深圳去年提出的“东进战略”与深莞惠一体化在地产上的具体体现。正是在“东进战略”提出后，龙海一路才于今年恢复施工，预计于年底通车。
深圳客带着资金滚滚而来，也将这个荒僻镇子变成了房地产中介的角力场。
他们深谙客户的类型以及需求。在配套设施还未成熟就先行进入的深圳客，购房往往以投资为目的。为了说服客户掏钱，另一名美联中介感慨，要学习的东西太多。在严打中介扰乱市场行为的背景下，他们发展出更多样的技能，打通种种关节。他们已不仅是房地产中介，也是更多领域的“中介”。
在这个热流涌动的时节，中介们正摩拳擦掌，意欲各施神通。
监管日严
火热的深圳楼市带动了周边城市惠州、东莞房价，甚至在还未贯通的深中通道另一头，中山市也早有深圳投资客进驻。时代周报记者在碧桂园公园上城售楼处看到，南山区均价已超过9万元，而素来被认为是郊区中的郊区的坪山新区也已接近5万元。
“一墙之隔的惠阳卖1.2万元，你觉得贵吗？”潘晓东反问。
2012年，该地楼市均价只有5000元/平方米。这原本是一个惠州郊区的小镇，地缘优势之下，这里的均价已突破1.2万元/平方米，超过许多省会城市。各路中介信誓旦旦地保证，不出两年，这里将突破2万元大关。
近日深圳发生的6平方米鸽子笼事件，给“发烧”的深圳地产业浇了一头冷水。
在白石洲片区的一栋公寓内，11套号称“6平方米房产”(实际为10-20平方米)，被开发商称为“中国空前，深圳绝版”的“精装极小户”对外销售。9月26日，经过一天的调查后，深圳市规划国土委发布通告称，这11套房产户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12平方米左右(其中1套20平方米左右)，超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。
调查部门表示，开发商于今年7月分别与链家、美联、中原、Q房网四家中介公司签订了委托销售协议。这四家房地产中介机构在代理销售中，存在夸大事实、占道经营、为涉嫌违法改建行为的房产提供销售代理等情形，行为涉嫌违法违规经营。
针对中介扰乱市场行为，监管力量近年正在加强。与此相呼应，近日，住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(下称“《意见》”)。《意见》对中介与金融机构勾结、虚假房源、中介收费不规范不透明等行业沉疴进行了规范。
由于房价陡高，一些购房者曾追求首付贷以暂时解决购房难题，但首付贷会给金融稳定造成风险。《意见》指出，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。
时代周报记者走访多家中介门店获悉，“首付贷”作为中介曾经推行的项目已不复存在。广州黄埔链家地产门店的销售李静(化名)告诉时代周报记者，过去通过“首付贷”，购房者可以贷款九成，只付一成甚至更低的首付。但现在只能通过“其他方法”获得操作空间。
灰色地带
时代周报记者走访位于深圳科技园的一家“家家顺”门店。记者自称目前手头只有30万元现金，希望能买到一套首付需50万的房子。一位中介向记者介绍，资金差20万元确有难处，只能通过抵押一套房产，从银行贷消费贷款。他透露，“手续可以很快搞定”。
这是目前解决首付问题相对合法的方式。链家地产中介李静告诉记者，如果差额在三五万元，可以通过抬高估值的手段，降低首付比例。他透露，“可以做高一套房子的估值，因为贷款额度是根据估值来的，所以估值越高，能贷款的比例就越高，首付也就越少。”但他同时也介绍，估值与交易价格不可能上浮太多，所以如果资金缺口太大，还是推荐买便宜些的房子。
搜房网编辑吴帅(化名)告诉记者，二手房市场同样存在这种情况，客户可与卖方业主商量，只要业主把合同中的价格写高一些，首付价格相应就可以降低。
上述家家顺销售还向记者介绍，中介机构都会认识一些民间借贷机构，可以提供高息贷款供首付暂时不足的购房者填补资金缺口，“利息大约是一分，期限是三年”。另一种渠道是，开发商为购房者垫付资金购房，利息与民间借贷相差无几。
时代周报记者向潘晓东询问，如果没有广州户口，又未交满三年社保，在广州如何购房。他向记者介绍，只要在广州交社保，“社保记录不是问题”。而购房需要的收入证明，有些中介甚至可以出具假的证明。
至于应对限购需要的“假离婚”，广州一名中介告诉记者，以前民政局旁有许多办假离婚证的作坊，广州现在“查得严，不让用”。但他提供了一条不用真离婚的“途径”：到外省办离婚手续，拿回来用。
技多不压身
在中介行业打滚了七年的潘晓东其实是一名85后。
2014年，他将旧房卖掉，以5万元/平的价格置业深圳前海，今年该楼盘均价已超过10万元，他在惠州也有数套房产。他笑着说：“这几年，房地产中介的日子确实比较好过”。
对潘晓东这样的资深中介来说，中介费并非收入的大头，“公司收一成中介费，我们在其中再提取20%，其实并不多”。他透露，一些“小的中介公司”可能会走“私单”，即卖方与中介个人私自协商抬高价格，他向记者举例，“比如一套房子业主想卖700万，中介挂出去的价格是730万，这多出来的30万由业主和中介个人分成，业主还会为中介卖房卖得贵，给中介一些酬劳。”他表示，这种欺骗购房者的模式并不可持续，如果购房者知情，中介的声誉会荡然无存。大的中介公司大多已经摒弃此种方式。
收入的大头来自于炒房，优势则在于内部信息、内部价格和内部渠道。潘晓光今年花3万元向银行借了30万元先息后本的贷款，结合手头资金交了三套新房的首付，并很快卖出一套。“卖一套，30万就赚回来了。”对资深中介来说，即使还没到交易许可期限，房屋也可以走内部渠道，很快交易掉。
“中介是多面手，最精通房地产市场，其他包括沟通技巧、心理学、金融、政策，都要涉猎。”他表示，这些技能都是在与业主、客户打交道中慢慢领悟到的，并没有经过特别的培训。
但中介机构正逐渐走向专业化。吴帅透露，在搜房网内部有一个金融集团，专门与银行对接赎房、契税、期税等业务。他告诉记者，目前搜房网正在给各部门人员分配销售业务—包括媒体部门，但金融集团则较为特殊，“他们不卖房，而且学历比普通中介高，都是本科、研究生财经专业毕业的”。
潘晓光也表现出对政策规划的熟稔和专业。“以后这里就会是深圳的战场”，他看了看脚下的土地，“地铁13号线会经过这里，修到惠州南站，这部分是深圳政府掏钱，不是惠州掏钱。你想想，政府投资2000亿元建龙华，龙华现在是什么样？投资4000亿元建前海自贸区，前海现在什么样？而深圳政府在坪山要投资5600亿元，坪山以后一定会很厉害。”
潘晓光还劝说记者购买大户型，当记者表示大户型不利于投资时，他说：“现在二孩政策放开了，你投资买大户型肯定没错。”
驱车驶离惠阳的路上，数以百计的中介在烈日下挂上写有楼盘名字和价格的横幅，向每辆经过的车辆挥舞手中的传单。车轮卷起尘土，无数穿着白衬衫、黑西裤和擦得锃亮却已蒙尘的黑皮鞋的人们，仍在路边费力吆喝着。
与这些初出茅庐的中介不同，潘晓光满意地离去，包里装着他劝说时代周报记者签下的大户型买卖合同。
