ULI 会议延伸报道：城市肌理变化和房地产行业机遇
2016年9月22日，由城市土地学会(ULI)主办，新浪地产(微博)网独家媒体支持的“2016城市土地学会中国大陆秋季会”在清华大学成功举行。清华大学建筑设计研究院有限公司副院长刘玉龙、清华大学《城市设计》副主编、英国空间句法公司高级顾问杨滔、第一人居摩码环境科技有限公司贾岩、美国能源基金会宇恒可持续交通研究中心主任王江燕、SOM高级城市设计师周茵樱、Spaceyun云享客CEO、旭天发展董事长瞿嘉东、第一太平戴维斯研究和顾问部董事王琼等10余位国内外地产、基金、城市设计领域菁英出席了本次会议，探讨城市肌理变化和房地产行业面临的机遇与挑战。会议期间，ULI发布了《2016年中国大陆主要城市房地产投资前景分析》报告。
新浪地产网记者针对会议主题“城市肌理变化和房地产行业的机遇”，采访了会议主办方城市土地学会(ULI)中国区首席代表 沪汉商务总裁李建学先生，李建学认为由于电子商务的压力，零售面积需求下降，而写字楼的需求相对旺盛，将零售空间改造成写字楼，或者联合办公空间，这些旧有建筑的改造将成为投资者眼里的新型投资领域。
Q=新浪地产
A=李建学
Q：上午的考察项目有联合办公空间，有综合体还有白领公寓，都是建筑改造项目，ULI每年发布投资报告，对投资市场高度敏感，您的这系列考察是否说明了旧建筑改造已成为2016新的投资领域？
A：这几个项目都是开发商和投资者改变现有建筑物用途的好例子。通过改变用途，可以使现有建筑获得更好的利用，提高利用度。
比如光华路SOHO 3Q项目，由于零售物业市场面临大量新增供应和来自电子商务带来的竞争，与此同时，初创企业对灵活空间和租期的需求以及大中型企业希望灵活增加和减少空间，因此，本项目从原本的购物中心改建成联合办公空间。另一个联合办公空间项目云享客百子湾传媒空间，原来的用途是仓储设施。
此外，由于零售面积需求下降，而写字楼需求相对旺盛，盈科中心进行了大规模改造，部分零售空间转换成了写字楼用途。在一线城市，有很多年轻的白领人群，他们有着不错的工资收入，但仍没有购买住宅的实力。他们有在离公司近的地方租住房屋的需求。经专业化管理的出租型公寓将成为一个新的增长点。
以上种种均可能成为投资者眼里的新兴投资领域。
Q：有数据显示，近年来，全球涌现的超高层建筑大多出现在发展中国家，中国更占据半壁江山。城市高度被不断刷新的同时，我们忽略了什么？对于城市肌理建设，您有什么建议？为什么在今天谈城市肌理？
A：位于城市中心的高密度开发包括高层建筑，如果加以完善的交通设施连接，对于城市而言是有必要的。这些高密度开发是高效率土地利用的好例子。除摩天大楼之外、城市的魅力也来自于其历史建(博客)筑和文化设施。通过对部分历史建筑和文化设施的创新性规划和设计，能构成城市的吸引力。上海有外滩、新天地这样的例子。在韩国首尔，类似的例子有明洞和清溪川。东京、纽约、巴黎以及伦敦的历史建筑、城市中心的公园绿地和文化区域都构成了他们与众不同之处。
在纽约曼哈顿这样的摩天大楼聚集之地，洛克菲勒中心也提供室外公共空间和室外滑冰场等供居民使用。然而在中国，摩天大楼往往自成一体，很少与周边的社区发生连接和联系。
中国城市通过大量基础建设投资(包括轨道交通)和快速城市化，正在经历着翻天覆地的变化。这将很大地影响人们的生活方式以及城市的规划。没有经过深思熟虑的城市规划，城市就不可能让基础设施投资发挥充分的作用。而好的城市规划，可以使城市变得更加宜居、更可持续化、更有韧力。
Q：您认为2016年城市建设发生的最大的变化是什么？
A：最大的变化是国务院今年年初颁布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。这些意见中反映的对城市规划的新要求与过去有着相当大的差异，比如鼓励开放式的房地产项目开发，使其与街道打通，比如增加路网、强调土地的利用效率。同时也鼓励公众一同参与城市的规划建设。
建筑物的能耗大约占据全球能耗总量的三分之一。如果能减少建筑能耗，就能减少全球碳排放，进而改善环境。ULI认为监测楼宇能耗并获得数据是减少建筑能耗的前期工作，因此，ULI建立了绿色印记中心，由全球领先的房地产开发商、投资者和租户定期提供楼宇的能耗数据包括即时能耗数据，并由中心进行数据分析和出具报告，这样可使会员单位为提高能源利用效率采取正确的行动，并追踪节能效果。
Q：ULI最关注的议题是什么？
A： ULI的宗旨是在负责任土地使用的范畴上担当领导角色，并促进全球活力社区的建立和持续发展。我们越来越多地看到新技术和互联网对城市和房地产行业产生巨大的影响。
中国城市经历了过去20到30年的城市化建设，正面临越来越多的城市更新需求。因此，两年前，ULI发布了《城市更新的十大原则——让上海更美好》。 为了迎合新增人口，城市需要扩张，但也需要更新城市建成区，来提高区域内人群的生活质量，并迎合他们不断改变的物理空间需求。
Q：ULI成立80年，在全球的土地使用与发展领域持续发声，ULI扮演什么角色？
A：ULI在全球有约40，000名会员，分别来自开发商、投资者、学者、建筑师、规划师和政府等领域。城市规划需要来自不同领域的专业知识和见解，而ULI可能是整合了城市规划需要的多领域专业人士的唯一平台。我们不代表会员的商业利益，而是分享经验和交流的平台。
关于李建学
李建学先生现为沪汉商务咨询公司总裁，主要为境内外地产商与地产基金等机构提供融资咨询服务。同时，李建学担任城市土地学会（ULI）中国大陆地区首席代表，合作编写了2014、2015和2016年城市土地学会中国大陆主要城市房地产调查报告，并领衔和参与多份ULI报告的编写工作，成功牵头了多个融资项目，如一系列大陆开发商在香港首次公开募股（IPO）以及债券发行工作，成功参与了一系列顶级开发商的IPO前投资、投资了一系列开发商的开发项目，并进行了多项物业收购。
