武汉多处房产项目囤地新手法调查：圈地收停车费
调查动机
在湖北省武汉市中心城区,房地产项目用地长期闲置成为“临时停车场”现象并非个例。根据规定,若房地产项目用地长期闲置,地方国土部门可无偿收回土地使用权。在武汉,当地有关部门是否知道房地产项目用地长期未开发情况?《法制日报》记者对此进行了调查。
“囤地”手法又有新变种——
水泥墙一围,房地产项目用地摇身一变成“临时停车场”,外聘三两名收费员,生意火爆,一“临时”就数年。
在湖北武汉,地处中心城区的大量闲置房产项目用地打着“临时停车场”的幌子延迟开发。令人不解的是,政府行政主管部门明知此类现象,不但不查处还冠之以“废地利用”予以鼓励。
在接受《法制日报》记者采访时,有专家认为,闲置开发地短期内用作停车场,可在一定程度上缓解停车难题,但若是商业地变“临时停车场”多年未开发,政府部门应主动担起监管职责进行查处,防变相“晒地”“囤地”行为扰乱市场秩序。
“临时”停车场投用多年
9月16日下午,记者驱车来到武汉市江岸区北京路与胜利街交叉口附近一处停车场,刚从大门驶入,一名收费员便手拿纸笔上前准备记录停车时间。
这名收费员介绍,收费标准为两小时以内10元,超过两小时15元；停车场只提供场地,停车期间若是出现剐蹭、物品丢失,需由车主自行承担责任。
“你要停的话就开进来,不然没车位了。”记者试图还价并索要发票时被告知,发票用完了,暂时无法提供。
《法制日报》记者注意到,这家位于拆迁地段的停车场四周围起了水泥墙,除了一名收费员,并无任何收费公示及停车位划线。
比起北京路与胜利街交叉路口处的停车场,位于江岸区胜利街61号附近及天津路与鄱阳街交叉路口的两家“临时停车场”更为“气派”。
由于地处商业中心及医院附近,前述三个仅相距几百米远的临时停车场内,密密麻麻停放了近百辆私家车。
连日来,记者先后走访武汉市江岸区、武昌区、洪山区等中心城区,发现不少闲置房产开发项目用地上均可见“临时停车场”身影,围墙、路锥成为“标配”,这类停车场大多为手写计时收费,收费标准亦有不同。
“停车场是临时的,说不定哪天就要开发了,只能办每月350元的出入证,不办理年证。”武昌区体育馆路附近一家停车场收费员说。
不过,虽说是临时,这家停车场和多数“临时”停车场类似,已临时运营3年之久,所占地块动工开发时间亦遥遥无期。
圈地收停车费主体成谜
在天津路与鄱阳街交叉路口的临时停车场大门上,一份由“青岛路指挥部”张贴的通知称:天津路临时停车场今日起,暂时停止使用。落款时间为2016年9月12日。
不过,《法制日报》记者发现,停车生意并未受此“通知”影响。
公开资料显示,该项目地处“江岸区青岛路片ABCD地块”,原为武汉市土地整理储备中心江岸区分中心所属储备用地。2009年7月,江岸区土地整理储备中心办理了拆迁许可证(武国土房拆许字(2009)第44号),由武汉岸房动迁有限公司代办实施动迁。
附近商家说,拆迁不久,陆续有人将几个地块改造成停车场收费；由于周边道路禁停,停车场生意一直不错,但不清楚所属者究竟是谁。
2015年5月,武汉市国土资源和规划局决定以挂牌方式出让8宗地块的国有建设用地使用权,“江岸区青岛路片ABCD地块”位列其中(地块编号P(2015)049号)。当年6月30日,广东珠海华浩置业发展有限公司以15.8亿元拿下该地块,一度刷新武汉单价新“地王”记录。
该地块所属“华发青岛路项目”,由武汉华发置业有限公司负责。今年8月底,华发青岛路项目楼盘名称征集活动正式启动,青岛路片旧城改造项目经过一年多酝酿期后开始步入正轨。
9月18日下午,武汉华发置业有限公司工作人员经核实后回复记者,该地块处的临时停车场与公司无关,该公司目前还没有人员在青岛路项目,不了解情况。
“这个项目一开始说是给我们,但是后来一直没给,我们没参与,不是蛮清楚。”武汉岸房动迁有限公司工作人员也表示。
在江岸区胜利街61号附近的临时停车场,一名车主提供的停车定额发票显示,发票使用单位为“武汉洁之烽物业管理有限公司玖胜管理处”。
《法制日报》记者查询工商资料,并未找到前述公司有关信息。湖北省国家税务局官网信息查询则显示发票领用单位为“武汉盛世威龙安防有限公司”,两者信息不一致。
连日来,记者走访发现,武汉中心城区上述临时停车场提供的收费发票,涵盖了餐饮、商贸、物业等多个行业单位。面对询问,收费人员大多只表示系“私人停车场”,不愿透露收费业主单位。
“废地利用”成停车场托辞
“土地闲着也是闲着,建停车场收费,实则‘废地利用’。”
采访过程中,武汉多个政府部门及有关单位人员,均向记者表达了相似观点。
根据武汉市国土资源和规划局武昌分局资料,位于武昌区体育馆路附近临时停车场所在地,于2013年拆迁之后进行了挂牌出让。
“那块地(武昌区体育馆路无名停车场所在地块)可以说是‘废地利用’,原来是准备做建设用地的,后来因故没开发就用作了停车场,反而缓解了周边停车难的问题。”武昌区物价局一名工作人员也表示。
“开发商一般也不会让地块闲置很多年,土地闲置过久会有相关部门对其进行处罚,但在此之前,开发商可以将其用作临时停车场,因为不涉及建构筑物,规划局不需要进行审批。”武汉市国土资源和规划局交通市政处工作人员表示。
这名工作人员告诉记者,将闲置土地利用起来建临时停车场,可有效缓解周边停车需求,只要做好相应管理问题,不对周边居民造成太大影响、不污染周边环境等,“一般来说政府不会反对”。
在武汉大学法学院教授孙晋看来,现实环境下,将部分土地合理利用作为临时停车场可在一定程度上缓解停车难题,但其并非土地长期闲置的理由；开发商因市场不景气选择“囤地”“晒地”以及缺少资金、拆迁工作难等,都有可能导致土地长期闲置。
闲置土地处置规定空转
按照我国《闲置土地处置办法》,土地未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按规定报批后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。
“短期内用作临时停车场可以有效缓解周边的停车问题,应当鼓励企业去做,但若是做了三五年还在做,还没有开发,这就不仅是开发商的问题了,政府部门应当担负起监管职责依法将其收回。”中南财经政法大学法学院副教授戴盛仪说。
戴盛仪认为,开发商高价取得土地后,只要不超过规定年限,有权将其用作临时停车场,收取一定费用以避免土地闲置；停车收费价格问题,则应通过市场机制解决。车主在停车前具有一般注意义务,若是认为价格不合理可以与收费方协商,停车收费过程中发生纠纷也可通过法律途径解决。
在孙晋看来,地方政府对于闲置土地方面的监管常处于“雷声大、雨点小”的状态,尽管规定两年之内不开发就将土地收回,但现实中这样的情况极其少见；若是简单的强制收回土地,开发商受损,也会对地方发展造成影响,因而地方政府也不愿进行处置。
“规定太严厉看起来好像有威慑力,但是没有可操作性的话,反倒没有威慑力了。”孙晋说,有关闲置土地的处理及监管,应由各地依据其实际情况制定规定,如明确开发商将土地闲置多长时间会面临什么样的处罚,相关部门应担负起监管职责,循序渐进解决土地闲置问题。
