热点城市楼市高温不退 警惕高杠杆风险.
经济参考报
家庭在价格高位加杠杆购房已经成为当前热点城市楼市高温不退的重要特征。在上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上，7月新增人 民币贷款几乎全部为个人购房贷款。当前我国热点城市房地产市场热情依旧高涨，地价涨幅纪录频被刷新，新房交易量连创历史新高，上海离婚买房人士激增，北京 也在上演“抢房”，这集中反映出家庭加杠杆的热情空前，需要引起高度警惕。
今年以来，我国热点城市房价短期内大幅上涨，市场高温持续不退，并非全无理性。全球范围内过于宽松的货币政策环境，导致金融市场长期利率中枢持续下移，为 包括住宅在内的资产价格提供了强劲增长动力。相对独特的区域经济政治中心位置和较为完善的人文社会基础设施禀赋，使得我国热点城市普遍具有吸引外来人口的 潜在能力，也为市场投资投机性力量创造了炒作的基础。即使在热点城市重新启动限购、限贷政策后，地价房价上涨并未止步，新房成交量创出历史新高，市场热情 依旧高涨。据中国指 数 研究院数据，2016年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。其中，十 大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%，涨幅较上月扩大0.64个百分点。
房价短期内大幅上涨背后的非理性加杠杆，需要引起高度警惕。目前，我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%，负债规模仍呈上升态势。据WIND统 计，2015年5月至2016年8月的16个月里，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿元。家庭加杠杆的热情空前，2016年前7个月新增房贷 2.8万亿元，约为2009年全年新增额的两倍。当前社会资金向热点城市房地产业的过度集中，表内贷款和表外各路融资对房地产开发企业争夺“地王”项目的 资金支持，以及部分家庭在房价高位集中加杠杆，可能正形成预期自我实现的循环。热点城市房价的任何明显波动，要么以金融机构资产质量显著恶化为代价，要么 需要更大规模资金投放来维持高杠杆率水平，导致宏观政策可能陷入“进退失据”的境地，明显增加了经济金融运行的实质性风险。
虽然我国个人购房贷款不良率远低于其他类型信贷资产，是金融机构持有的优质金融资产。但在住房抵押贷款发放过程中，基层银行往往会过度依赖住房抵押给予贷 款的安全边际，忽视了对借款人收入真实性的核实和可持续性的分析。在借款人收入状况核实的实务操作中，受银行委托的第三方机构大多通过电话完成形式上的核 查，不排除存在部分贷款家庭在房价高位超越自身经济实力加杠杆，若房价出现明显波动，有可能触发一定面积“负资产”的风险，值得高度关注。
“树不能长到天上去”。应该看到，有限理性是人类认知与行为局限性的集中反映。当前市场对热点城市房地产市场发展前景的乐观情绪，不排除有盲目失控的风 险。虽然限购、限贷政策作为权宜之计屡被地方政府使用，短期内存在合理性。从中长期看，需要有效引导社会对房价上涨的理性认识，进一步降低房地产市场杠 杆，提高高价房交易的成本，消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出作用，防止房地产业绑架宏观经济政策。
