上海商办市场行情逆转：去化周期跌至4.54月
“最近嘉定房产交易中心应该很忙，我一朋友拿房子做抵押贷款，在交易中心排队一个月、银行排队两个月，贷款还没下来。”9月7日，张明(化名)在小区业主群里说，他刚买的房子也正在办理贷款，但等了两个月，仍然没有下来。
张明今年6月购买的物业是酒店式公寓，他对21世纪经济报道记者透露，为了买到喜欢的楼栋推盘，等了两个月，结果之前推出的其他楼号同户型，一套就涨了十几万。
同一个小区里另一名准业主王德光(化名)7月买入两套同样楼层的小户型公寓，由于是纯投资，他对在开盘当天没有抢到两套相连的房子而感到扼腕。“去晚了，只好买了不相连的。”他计划今后用于出租。
查询上海房管局官网可见，上述小区在最近的市场走势中颇有代表性，项目于2015年下半年开盘，当时均价1.1万元/平方米左右，最低价格为9000元/平方米左右。一年之后，其均价涨到2.1万-2.3万元/平方米。
张明告诉记者，附近地铁站旁中信泰富又一城小区即将推出酒店式公寓，此前传闻均价2.5万元/平方米，近日在中介口中变成了2.7万元/平方米。
上海商办市场的行情正在逆转。一名业内人士透露，今年6月，上海大部分酒店式公寓进入热销行情，如位于松江的龙湖新一城推出了部分28平方米小户型，很受市场欢迎。
进入8月，上海酒店式公寓市场量价大幅提升，成交面积达26.93万平方米，环比大幅上扬6成，同比上扬1.34倍，成交均价也达到16055元/ 平方米，环比上升17%，同比上升33%。从绝对值看，均创下历史月度新高。当前，全市酒店式公寓均价约为2.1万元/平米，套均总价在120万-130 万元。
资金流向
今年1-8月，酒店式公寓供应量58.45万平方米，同比下滑38%，而成交量则高达152.82万平方米，同比上扬1.82倍，供求比为1∶2.6，呈现供小于求态势，而去年同期则供大于求，供求比为1∶0.57。
对此，同策咨询研究部研究经理许之静认为，这是由多种因素造成的。主要包括：“325”限购政策提高了购买条件，很多“新上海人”被挤出住宅市场而进入酒店式公寓市场，同样也拉动一批被限购投资客户进入该市场；5月以来，土地市场高总价、高单价、高溢价，潜移默化地助推了酒店式公寓的热销。
资金流向公寓也十分明显。研究生毕业后留在上海从事媒体工作的陈训(化名)，在拿着50万现金在二手房市场寻觅了两个月后，放弃了他的上海户口优势，转而买了一套酒店式公寓。类似情况还有很多。
许之静指出，今年2月下旬出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中，对商办类用地自持要求也较以往大为提高，同时，部分地块对办公出售的最小分隔面积也有限定，无形中大幅减少了今后酒店式公寓的上市量，使其成为稀缺品。
更深层次的原因是，2011年2月1日实施限购，对已拥有2套及以上住房的家庭暂停售房，土地供应计划因此逐年缩减，而从成交方面看，2011年上海成交的纯宅地可建面积量达1385.84万平米的高峰后，2012年下滑近4成至855.78万平米，随后的2013至2015年也没有超过2011 年。而2016年1-7月成交量仅为290.53万平米。
住宅供应的缩减，必定带动商办项目的开发商寻求产品转型，酒店式公寓的开发热度愈加高涨。在2013年商办土地成交达最高峰。
8月成交前十的项目呈现大户型、高总价特点。真如板块的高尚领域行政公馆(即高逸尚城(资料、团购、论坛)A3板块)、光新板块的融创香溢天地(上海香溢花城)，以及北外滩板块的融创外滩188(深蓝悦都)，在本月分别去化168套、98套、72套，分获8月项目销售榜单的第一、第二和第四位。这三个项目对本月酒店式公寓成交结构的变化起到了关键作用。
库存已现不足？
许之静进而指出，大户型酒店式公寓多集中在中环或内环区域，价格较同区域商品住宅低40%左右，在当前中心城区高涨的房价下，一些外籍人士和企业高管愿意选择这类总价相对合适，且不限购不限贷的类住宅产品。同时，当前在外环内出售的商办用地中，出现部分地块办公可售部分的最小出售单位须大于150平米之类的要求，因此，今后外环内新增酒店式公寓的户型也将呈现“豪宅化”。
截至2016年8月底，上海酒店式公寓可售余量为99.95万平米，首次跌入百万方，环比大幅下滑2成，同比下滑53%，按近三个月的平均去化速度，市场去化周期仅为4.54个月，较上个月下滑2个月，并连续4个月低于8-15个月的合理范围值。
从各环线存量看，均出现不同程度的下滑，其中，内中环8月存量为5.83万平米，环比下滑29%，在各环区中下滑幅度最大。在存量套数上，松江区以2860套居首。
此前同策咨询根据2014年上海成交的商办土地而还未上市的情况、已有部分预售的项目等估算，今后酒店式公寓潜在供应量约为180万平方米。原浦东新区占4成，嘉定占20%左右。去化周期为15个月左右，而目前看来，去化速度远超预期。
许之静分析，由于325新政，以及土地市场的带动等多重因素影响，7-8月份虽然是传统淡季，但酒店式公寓表现异常火热，短期存销比一度降至 4.54个月。同策咨询研究部数据显示，全市酒店式公寓长期存销比为15.68个月，目前呈现供求紧张态势。但由于购买人群多为投资用途，会造成若干年后该类产品的一二手市场的实际供应量较大。
尽管如此，公寓产品的热销仍然势不可挡。9月7日，位于宝山区顾村公园地铁站附近的龙湖北辰天街，售价已经超过3万元/平方米，比去年近乎翻倍。
1-7月，全市酒店式公寓去化127.17万平米，已经超过历史上任何一个年份，若按此趋势，今年全年成交量将突破200万平方米，较2015年翻番。随之而来的商办项目库存不足， 会给市场带来什么影响？一名资深人士指出，2011年以后，由于市场供应稀缺，70平米以下的小户型住宅成交量已低于酒店式公寓。
2012年以后，酒店式公寓和商品住宅未呈现出相关性，由于70平米以下的商品住宅供应量稀缺，已导致酒店式公寓的成交量远超这类小户型市场。 他认为，这在某种程度上也促成了上海去年开始调整住宅供应户型。
一个事实是，70平方米的小户型套均总价已连续出现上扬，2016年1-7月已达161万元，同比增幅27%，酒店式公寓增幅12%。
