远洋保利争相加入 房企试水产业地产的阳谋
继商业地产、旅游地产、养老地产等之后，产业地产正在成为房企寻求转型、尝试多元发展、增加盈利点而投身的新兴领域。日前，远洋地产宣布试水产业地产，公司旗下首个落地项目也对外曝光。与此同时，保利地产也与亿达中国签约，双方表示将在广东、福建、湖南等区域合作打造商务园区运营、房地产综合开发等大型项目。
转型还是试水
“远洋此举试水的意味更为明显，”一位行业观察人士表示，以地产为载体，以多元化投资收益为途径，整合政府、企业及各行业机构，全方位拓展产业发展平台资源，实现可持续发展应该是远洋代表的房企投资产业地产现阶段的目标所在。
据介绍，远洋集团在密云区的产业园区项目名为“远洋·云谷智能核心研发产业园”，该产业园区纳入到规划在密云的北京数字信息产业基地，该基地定位智能制造核心研发，而远洋·云谷智能核心研发产业园主要规划引入高端智能制造前端企业。
远洋集团写字楼事业部产业发展业务负责人刘宫表示，产业地产是远洋的新业务，公司首先要做的就是把密云项目做好，并不急于完成多大的布局。但他也透露，远洋将在京津冀、广州、深圳等热点区域寻找新机会。
与远洋独立操盘相比，保利地产选择与专业合作伙伴联盟的形式投身产业地产。
9月2日，保利与亿达中国达成战略合作，双方将在广东、福建、湖南等区域合作打造商务园区运营、房地产综合开发等大型项目，并将发挥各自优势在产城开发、产业聚集与运营、产业及城市发展规划等方面开展合作。7月，保利地产位于南沙的首个产业地产项目即保利电商港也举办了全球招商发布会。
卖房还是卖服务
“越来越多的房企选择投资产业地产，产业地产也成为房企输出过剩产能或转移过剩产能的一个平台。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，而对于企业而言，能否产生持续稳定的收益是产业地产能否成为开发商将其列为企业多元战略重要支点的关键因素。产业地产背后的拿地优势是明显的，政府在导入此类产业运营商的同时，会给予部分住宅用地的定向供应。
对此，刘宫并不隐讳。他表示，远洋产业地产的盈利模式，第一是租售收益，目前占比较大，第二是园区的运营服务收益，第三会结合远洋资本，四元战略里有房地产金融业务，远洋资本导向专项的产业资金去投某一个产业园区，这块盈利未来应该是会成规模的。密云项目的租售比例将控制在3：7，以保证现金流收入。
严跃进表示，产业运营本身带来了产业资源聚集，符合房企多元化经营的思路，转型更多的是主动的。产业地产开发已不仅是地产范畴，没有对新产业有领悟，投资会很失败。尤其是囤地的风险也是存在的，当然通过产业园开发和周边住宅项目的运作，其实是在维系资金流的稳定，这也是可以理解的。当然要警惕部分产业项目效益一般，而住宅销售更火的态势，这反而会架空了当时的产业开发的初衷。发展产业地产需要警惕打着产业地产大旗大规模销售住宅的自断后路的行为。
产业地产的暗礁
除了盈利模式是否合理之外，产业地产作为专业化、细分化的地产业务，从业人员的熟识度和专业化程度上仍面临起步阶段的不足。业内人士表示，通俗解释就是，搞地产开发的人很可能不懂产业。
该人士进一步表示，传统开发商涉足产业地产，劣势往往是对产业的把握和认知。对产业地产来说，真正产生收益的则是运营商对产业的投资眼光。因此，没有专门的产业管理团队其实此类领域并不好进入，房企风险也是很大的，而且单纯做产业导入和招商意义不大。
此外，产业地产的资产证券化的模式推进也很关键。专家表示，产业研究人才和团队不许高于传统地产开发要求。尤其一些新兴产业的发展速度比较快，是内部培养还是借助外部力量。同时，目前产业地产本身的盈利机制并不稳定，受到产业发展的影响因素比较大，若过快将此类资产进行资产打包，相应的风险可能会逐渐放大。
另外，产业地产的核心是产业还是地产，对于企业而言还需要思维方式的转变，能否从传统开发转到产业运营上也是关键。
