北京商住按下暂停键 “商改住”将被釜底抽薪？
来源：华龙网
除了门头沟之外，其他区域商住产品的整改也在进行中。继通州明确限购、门头沟暂停商住项目网签后，顺义区在7月时，一些热销的商住项目样板间也一度暂停对外开放。
日前，北京将在9月“重启商住整顿：拟暂停两证发放”的消息甚嚣尘上。而北京商报记者在走访时发现，在继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭之后，门头沟商住项目也已经启动“内部整顿”，具体内容包括在项目现场增设区住建委公示的“商住项目购买提示公告”，项目售楼处样板间内所有与居住有关的装修设计全部拆除。同时，要求项目销售时不得向客户强调项目的可居住功能。与此同时，北京围绕“商改住”整顿的相关政策也几乎已“在路上”。
样板间内饰拆除
“门头沟区域的商住项目整顿动作较大，”一位区域项目销售负责人表示，6月时门头沟暂停网签一个月左右的时间，当时市场疯传商住项目将限购，也引起了商住市场的波动，目前网签已在7月时恢复，但针对商业立项楼盘的整顿尚未结束。
北京商报记者在多家门头沟商品项目售楼处注意到，在项目销售现场都立有由门头沟区住房和城乡建设委员会发布的“商业项目提示公告”，主要内容包括提示购房者该项目属于商业、办公、金融产权属性及使用年限；指出项目在物业费、水电等收费标准均按照明显高出民用水平的商用物业、商水、商电的标准收取；项目不提供基础教育服务，不解决幼儿园及中小学入学问题。
上述人士表示，这些信息原本客户大多已经知晓，但如此醒目地在售楼处摆出来，对客户的心理仍旧不免带来冲击。来售楼处的客户并没有减少太多，但销售人员也开始明显感觉到，客户对产品的“抗性”从以往对门头沟区域发展前景的疑虑转移到对“商住”产权性质上来了，毕竟售楼处内的提示性警告显得“太直接”。
不仅是提示性公告，更让人惊讶的是商住项目样板间内的“变脸”。北京商报记者在门头沟某商住项目的样板间内发现，其一切与居住功能相关的硬装、软装以及家具摆设都已经“消失”，甚至墙壁、门套上拆除时造成损坏的痕迹都清晰可见。而就在上个月，记者来该项目考察时，该项目的精装LOFT设计风格还给人留下了非常深的印象。
对此销售人员表示，样板间的整改对项目销售会带来一定影响，毕竟情景化的销售场景对营销的助益不小。“这是公司按照相关部门的要求进行的整改，我们会告诉客户将来业主无论商用还是自住都不会受影响，而‘商改住’的整改将让他们的楼盘变得更为稀缺。”
商住按下暂停键
除了门头沟之外，其他区域商住产品的整改也在进行中。继通州明确限购、门头沟暂停商住项目网签后，顺义区在7月时，一些热销的商住项目样板间也一度暂停对外开放。
据相关人士透露，顺义区主管部门要求商住项目在销售时禁止宣传项目的商住属性。而近日记者实地考察时注意到，顺义区商住项目已经恢复正常销售。其中，旭辉26街区（资料、团购、论坛）、金地未未来（资料、团购、论坛）等项目的样板间正常对外开放。此外，大兴、房山商住产品的成交也呈现火爆势头。
专家分析，从现在来看，因为各个区面临具体情况存在差异化，未来北京市各个区极有可能分别出台商住限购政策。全市统一出台商住限购政策细则的可能性不大。
实际上，在6月中旬，有消息称，多名开发商表示，北京市将从6月15日零时起，全面停止所有地区的商住项目网签。尽管当日北京市住建委相关人士就对此进行辟谣，称消息不实，但这则传闻仍然引发市场对“北京商住限购政策”即将落地的猜想。
预感到商住政策有收紧之势，开发商和市场都显出草木皆兵心理，希望能搭乘商住限购前的末班车，甚至有个别开发商上演了一场自行过户以至单周数千套成交的“营销大戏”。
商住市场也随之爆发。统计显示，6月北京商住市场创下了10.9万套的成交历史高峰。而据链家研究院数据显示，截至2016年8月18日，商住房成交套数为4.23万套，成交金额为801.31亿元，分别占2016年北京新建商品房住宅成交套数和金额的1/2、1/3。
“如此夸张的成交是政府加快监管商住产品的起因，而政府的整改计划又让商住项目出现了集中成交。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，商住产品火爆与北京限购政策密不可分，即便商住项目的持有成本明显大于住宅早有公论，但对于刚性需求而言，北京住宅产品小户型难寻也是不争的事实。不限购、低总价商住类产品填补了相当多的区域内刚需产品的短缺，几乎成为不具有购房资格的刚需人群入局的惟一选择，当然其中也不乏部分投资者。
“商改住”将被釜底抽薪？
业内人士认为，从目前各区对商改住整改的动作来看，北京本轮商住整改将出台新政的传闻绝非空穴来风。北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场。甚至有消息显示，针对商住政策的出台很可能已经在路上。
消息人士介绍，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。
据称，8月17日北京多部门参与召开遏制商改住项目研讨会。据报道，会议上透露出的态度极其坚决，北京市高层的意见是，“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。
资料显示，北京现有商住项目一般处于以下情况：拿地但未开工；开工但未预售；已开工但未竣工；已销售。 在限制政策上，前三类商住项目停办一切手续，未开工项目暂缓发开工证，重新规划方案；已开工项目要求停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行“商改住”。但对第四类已售商住项目，暂无定论。
第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤称，若政策出台，市场产品形态将呈现单一化趋势，北京房价和房租将进一步上涨。
熊志坤分析，北京连续3个月出现宅地零供应，同时，北京住宅库存在1.5万套左右，去化周期只有约21天，商住产品绝迹造成购房者可购买品种减少，部分准购房人群将加入租房大军。
据消息人士透露，整改内容中，“重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目”两项内容可能会将户型进行严格限制在150平方米/套以上，同时，规划层高将不能超过3.8米，由此以禁绝LOFT产品。由此，低总价、高得房率的优势由此将不复存在，若实施这两条将对市场的需求端带来毁灭性打击。
从2010年“6·28”监管令；2011年“5·16”商改住禁令；2013年9月的商住合法化，北京商住市场屡次整改，但效果并不理想。从2012-2015年，北京新增商住公寓的供应套数涨幅为65.2%。2014年前北京商住占市场成交量不足20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。而业内人士表示，正在研究的“停止供地、停止发‘两证’”两项内容堪称釜底抽薪，将对商住产品的供应端带来更深远影响。
