北京讨论控制商住房市场 分析称限制在售及存量交易可能性小
人民网北京8月26日电 （余燕明）人民网记者获悉，北京市相关部门召集了关于严格遏制商改住项目研讨会。
关于如何对北京商改住项目进行限制，一些匿名人士告诉人民网记者，北京市打算将现有商住项目分为几类：拿地但未开工；开工但未预售；已开工但未竣工；已销售。
限制政策上，上述前三类商住项目停办一切手续，未开工项目暂缓发开工证，重新规划方案，已开工项目要求停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行“商改住”。但对第四类已售商住项目，暂无定论。
另外，商住限制政策对土地和规划也做了更加严格的限制。暂时暂停商住用地供应，对于尚未供地的商业类项目，将在后续供地中进行规范，加入后期追责责任。
已在施工阶段的商住项目，还要加强规划验收和竣工验收的管理，杜绝“商改住”，同时要求房屋登记部门现勘时加强“商改住”检查。
针对目前流传的北京市相关部门对商改住项目进行限制的研讨会内容，链家研究院分析师许小乐据此认为，从目前政策导向看，政策倾向于限制新增商住房供给，对于已经在售的商住房暂无定论，“但政策如何决策在售新建商住房和存量商住房，对商住房市场状况尤为重要。”
许小乐认为，一种可能是政府会允许已经出售的商住房在市场流通，由此导致的是未来因为商住房供给减少，不受限购，可能会出现外地居民抢购现象，短期内北京商住房成交将会出现一个小高潮，之后随着库存出清而下降。
另一种可能是政府不允许存量商住房在市场上流通，那么由于商住房自身存在的缺陷（产权年限短、水电费偏高），商住房需求将会出现断崖式下降。
许小乐判断，政府限制在售新建商住房和限制存量商住房流通可能性不大，政策应该更倾向于维持现有商住房交易，在增量上加大管控力度。
“一是由于商业地产近几年状况不佳，限制在售商住房出售，不利于商业地产去库存。”许小乐分析说，“二是对于存量商住房，由于大部分购房者还处于按揭状态，如果限制存量商住房出售，会对影响购房者的利益。”
北京市相关部门之所以重新讨论限制商住房，许小乐认为，这是因为商改住由于改变了土地规划用途，一直是政府严格禁止的项目。
2010年5月，北京市住建委、发改委、规划委、国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，其中明确，在2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。
2011年初，北京市住建委又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。
2011年5月16日，北京市住建部等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。对擅自内部加层、增加建筑面积的不予验收合格。
“但从实施效果看，这些政策并未得到很好的执行，缺乏监管实施细则，开发商仍然打擦边球，在建造时候预留出上下水管道、接入天然气管道，改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割等。”许小乐说。
他进一步认为，由于商住房不在限购政策范围内，在北京房地产市场整体火爆的情况下，不少需求通过购买商住房“曲线”入市，今年上半年全市范围内限购的商住房成交规模远远超过纯住宅类，商住房已经成为游离在调控之外的不稳定因素，扰乱了政府调控政策，对房地产市场稳定运行造成不利的影响，“因此，政府决定对商住房实行增量控制。”
根据链家研究院的统计数据，截至8月24日，今年1-8月新房市场商住房成交42985套，纯商品住宅成交32025套，商住房是新房的1.34倍，而去年同期，商住房成交量仅为纯商品住宅的28%。
从新房库存上看，目前新建商住房存量（包括期房和现房）超过4万套，接近纯商品住宅存量的70%。
许小乐告诉人民网记者，作为商业或办公地块的衍生住宅项目，商住项目的规模已经超出常态。
“目前严控商住开发供应端的政策还未落地，需求端的政策可能会更为谨慎。”许小乐说，若对存量商住房的需求端予以限制，短期内商住市场成交量可能会出现断崖式下降，同样不利于市场稳定。
“从长期来看，随着房源不断被消耗，相应需求得不到匹配，商住市场也会逐渐降温。”许小乐最后补充。
