中国金茂:一级土地开发贡献高额利润率,金茂府成豪宅爆款

提要:8月23日,中国金茂召开了2016年中期业绩发布会,上半年销售业绩同比翻番,多项指标表现亮眼。8月13日,中国金茂旗下珠江金茂府迎来首开,过千名客户到场,一个小时销售金额突破10亿元宣告售罄。

  研究员/沈晓玲 王晓晨

  8月23日,中国金茂召开了2016年中期业绩发布会,上半年销售业绩同比翻番,多项指标表现亮眼。

  一、业绩:1-6月累计业绩207亿元,同比翻番达102%

  中国金茂2016年1-6月份累计完成销售额及一级开发销售额207亿元,对比去年同期翻番,达102%。参照公司360亿元的年度销售目标来看,上半年完成过半,达到58%。

  从上半年单月业绩来看,受良好的产品布局及市场火爆影响,中国金茂始终保持较大的增长幅度。但其中4、5两月出现了明显的同比下滑,这主要是由于“现象级”项目上海大宁金茂府在2015年4月的首次开盘,对集团整体业绩贡献巨大,从而使今年4、5两个月份销售额的同比出现下滑。


  二、财务:盈利水平有所下滑,但依然较高

  2016年1-6月,中国金茂实现营业收入103.88亿港元,较上年同比增长41%;毛利润为41.56亿港元,同比增长37%;毛利率40.0%,同比减少1.2个百分点;核心净利率11.3%,与去年基本持平。整体来看,利润水平依然处于行业较高的位置。

  其中公司在南京和长沙两个城市的土地一级开发贡献了巨大的效益。根据企业披露,2016上半年金茂住宅部分的销售毛利率约为27%,一级土地开发毛利率约为70%,未来如果有写字楼的销售,毛利率约在50%。

  截至2016年上半年期末,金茂现金177亿港元,现金短债比1.5,企业短期内无还款压力。长短债务比为3.4,净负债率51%,整体来看企业债务结构依然较为健康。


  三、土地:上半年新增土储212万方,拿地理性积极

  中国金茂目前主要布局北京、上海、深圳、南京等13个重点城市,总土地储备超过1200万平方米。上半年受市场火爆影响,中国金茂在土地市场方面也积极拿地。企业2016年上半年共斥资约270亿元,在深圳、南京、天津、杭州等热点城市,获取多幅优质地块,总建筑面积达212万平方米。其中深圳为首次进入城市。

  根据CRIC监测的拿地明细来看,企业上半年城市布局方面,全部为一线及经济较好的强二线城市。从区域方面来看,重点布局长三角及环渤海区域。其中南京、杭州、合肥、宁波等长三角城市占比将近一半,达到了48%。

  值得注意的是,曾经被冠以“地王专业户”的金茂,在土地市场异常火爆的上半年并未拿过地王,企业“积极理性”的拿地方针初见成效。城市布局方面,金茂未来还将重点考虑武汉、珠海、无锡等目标城市。预计企业将稳步扩张,实现年20%-30%的增长率问题不大。


  四、战略:轻重并举,金茂商业的资本路线

  中国金茂宣布将转型升级为“城市运营商”的同时,也在由此前地产开发与持有的“双轮驱动”转变为“双轮两翼”的战略升级。其中,“两翼”则是“服务”与“金融”。

  持有物业方面。2016年5月,中化集团旗下房地产和酒店业务平台——中国金茂启动战略升级,也是从中粮集团调任中化集团董事长宁高宁的首次公开亮相,表示将在“轻重并举,创合创新”的战略指引下,通过资产管理强化收益,通过轻资产输出等方式快速扩大业务规模,并以旗下四条标杆产品线为核心,打造标杆项目,努力成为“中国品质商业地产引领者”。同时,会上也给出了金茂商业未来的发展路线及上市时间表,到2018年实现管理面积200万平方米,确保所管理资产具有良好的业绩表现,早日具备上市条件,择机进军资本市场。

  服务与金融创新方面。在中国金茂及金茂酒店双上市平台的基础上,企业将加大住宅、写字楼、商业、酒店、物业、装饰等各板块资本运作的力度,搭建独立的地产基金平台,实现低成本融资和稳健扩张。如在去年金茂即推出过创新金融产品“金茂宝1号”,以及联手淘宝和支付宝、腾讯和汇联金融等推出一系列金融创新产品。

  随着金茂商业板块的不断成熟,未来搭建的销售型物业开发与持有型物业运营的多板块上市平台,将继续提升企业整体估值,此外,在社区消费金融等方面的金融创新服务,也将助力项目销售。

  五、产品:府系产品受市场热捧,下半年继续发力

  2016年7月份,中国金茂旗下宁波江东金茂府、青岛中欧国际城两个项目同时开盘,双双售罄。其中,宁波江东金茂府是首次开盘,在开盘当天到访人数超过2000人,1个小时内340套房源全部售罄,取得了10.1亿的销售业绩。而另一个中国金茂重要的“城”级项目,青岛中欧国际城开盘现场共计2000余名客户,开盘1小时之内310套房源即宣告售罄。

  8月13日,中国金茂旗下珠江金茂府迎来首开,过千名客户到场,一个小时销售金额突破10亿元宣告售罄。

  根据金茂官方的披露,2016年下半年,金茂将继续加大推货力度:共有北京丰台金茂广场、杭州滨江金茂府、宁波江东金茂府、宁波海曙金茂悦、广州珠江金茂府、佛山金茂绿岛湖、南京东城金茂悦等7个项目全新入市,其他在售项目另有11次开盘。

  因此,随着中国金茂旗下定位中高端的“府”系产品受到市场热捧,我们预计企业下半年业绩将持续向好,完成年度360亿元的销售目标将是大概率事件,未来也将稳步实现每年20%-30%的规模增长。

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