通州限购真相：365天房价每天1平米1小时涨2块
文章来源：大伟看楼市。过去一年通州可以说是中国房地产历史上最奇葩的区域，最严格的政策+最大的利好叠加在这个区域落地！
通州限购一年了，房价涨了多少？！
过去一年通州可以说是中国房地产历史上最奇葩的区域，最严格的政策+最大的利好叠加在这个区域落地！
那么这一年，这个市场到底如何了？价格到底涨了多少？邪乎吗？
今天聊聊这个话题！
2015年8月14日晚上，史上最严格的限购政策落地了，这一年通州楼市可以呈现了几个特点：
1、量跌明显，从限购前的每月1500套上下，暴跌到了签约300-400套区间。
通州新建商品房住宅成交从2015年8月开始明显下调，特别是9月以后持续走低，最严格的限购政策导致市场成交出现了明显的下调，其中9月签约508套，10月签约402套，11月签约434套，12月签约475套，1月签约475套，持续下调。
2、价格上涨明显，限购的365天，成交单价平均上涨了大约50%。
从上图的成交均价看，在限购的2015年7-8月，北京通州商品房住宅签约均价大约在2.3万周围，当下2016年7-8月，北京通州商品房住宅签约均价大约在3.5-3.6万，涨幅大约在50%左右。
因为成交结构的原因，所以如何科学是计算通州限购后房价到底涨了多少？按照核心区域来看：如果按照年度计算，限购一年来，核心区也就是通州副中心利好影响区域价格从2.5万上涨到了3.2万，涨幅为28%。
但如果按照季度计算当下价格，这一年，同比价格涨幅大约在42%.
1.2万的价格绝对值上涨，大约也就是说等于过去365天里，通州的商品房住宅平均每天涨了33块，换算到每小时，也就是大约每小时涨1.5-2块。
3、通州的价格涨幅邪乎吗？
伟哥觉得：通州有利好也有政策约束，在这么严格的政策影响下，价格还涨了这么多，只能说这个利好太大，资金太多。那么下面一个要聊的是通州价格涨幅邪乎吗？
不邪乎，甚至可以说价格涨幅远远不高！
首先，对比北京全市价格涨幅：
看北京房价已经不可以看均价，因为郊区占比涨幅干扰价格，那么我们看看六环内的市场均价变化，在2016年成交均价为4.4万，同比2013年的3.4万上涨了1万左右，涨幅在28%左右。
北京这一年本身涨的就快！
统计局公布的北京房价指数新建商品房上涨22.3%，二手房上涨33.4%，可以说基本吻合市场平均涨幅在30%左右。当然在实际成交中，有学区房或者其他部分房源涨幅超过50%的。
其次，看对比燕郊涨幅：
燕郊在过去的一年里，房价从2015的1万左右，全面上涨到了现在的均价2万上下，部分项目甚至已经开始超过2.5万触摸3万大关。价格上涨幅度超过100%，
整体可以看到，通州的价格上涨是全北京最快的区域，但因为严格的限购约束，成交量低迷，市场价格涨幅依然属于正常范围。
第三，不排除部分涨幅非常邪乎的项目：
从通州市场看，存量已经不多，而且多年未出让住宅用地，最近几年供应的主力在台湖等区域。从量价看4万+，5万+的签约频繁出现：
当然最典型的高价项目有一个：限购来价格上涨幅度已经高达75%。
4，公寓市场如何？
从数据看，公寓市场在6月前后有一波限购前的集中签约，但随后因为严格的政策约束，成交量出现了明显的下调。
5，二手房市场价格涨幅：基本在60%左右，但成交量低迷。
总结：资产潮下资产慌，不买通州买哪里？
通州的利好明确，导致通州楼市肯定会受到积极的影响，即使因为限购影响成交量，但有购买资格的客户，和有可售的开发商对通州房源的价值都有上涨的预期。
特别是燕郊等区域价格都已经2万+，将有部分需求回流通州。
行政副中心已确定选址于东六环西侧，潞城镇南侧区域，地铁M6号线郝家府站南行即是。规划的6平方公里已经100%完成拆迁，具备开工条件，规划设计一旦完成即可施工建设。
对于通州市场来说，目前新建住宅+公寓库存都非常有限，能够签约的库存也处于最近数年的低点，所以成交量不会井喷。
对于通州来说，次中心的利好是非常明显的，这种情况下，升级限购的确会明显抑制市场成交量，但对于区域内的房价来说，影响不会太大。当然，如果没有限购，当下通州市场的价格必然更加惊人！
配套决定市场健康程度，从目前看，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比通州要低，但从配套看，完全无法相比通州郊区。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦出现观望，很可能就出现需求锐减。
整体看，次中心的限购政策抑制住了房价上涨幅度，但一旦通州利好的持续落地，市场价格依然会有明显的上行趋势。
归根结底是绝对房价的是利好+资金。
