近日，龙光地产公布2016年1-7月销售业绩，公司前7月实现累计销售金额约168.5亿元,同比增长66.9%,合约销售面积约131.7万平方米。而凭借上半年斩获全国总价地王，作为行业内快速发展的一批“黑马”，龙光的一举一动都备受瞩目。

　　6月8日下午， 龙光地产以2.76万元/平的楼面价，成功拿下光明新区今年首宗出让商住混合用地。这也是该公司自2003年以2.86亿元竞得宝安中心地块、正式进入深圳市场开疆拓土以来，第N次“重量级”出手，140.6亿元的“地王总价”令人咋舌。“从光明片区的发展前景来说，未来的入市价格还有很大的赚钱空间。”在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，“光明地王”的诞生无疑对目前整个光明片区的房价起到新一轮的刺激拉动作用。

　　龙光地产一直钟情于深圳市场，其上市后第一年(2014年)，分别在深圳、汕头等地通过公开市场“招拍挂”的方式获取7个新项目。总建筑面积达255万平方米，土地成本均价为人民币3587元/平方米。

　　2014年10月斥资46.8亿元获得深圳的龙华民治地王；

　　2015年9月以112.5亿元的爆冷底价“秒杀”龙华红山地块；

　　2015年12月以总金额10.82亿元，竞拍获得深圳坪山新3宗优质地块。

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　　资料显示，龙光目前深耕大深圳圈及珠三角，拥有超过1400万平方米土地储备，在拿下光明新区“地王”之后，龙光在深圳区域可售资源占比超过70%。据2015年年报披露，其平均土地储备成本每平米仅约2410元。而根据公开资料显示，龙光的快速周转能力、盈利能力、低负债率等均为行业领先水平。

　　果断选择深圳大手笔拿地，屡屡创下“地王”记录，龙光地产哪里来的这么大信心和底气，又是如何做到的呢？

　　*土地市场冰火两重天，高地价不一定代表高风险

　　近两年来，各地的土地出让收入情况出现明显的分化。二、三线城市土地交易遭遇凛冬，要么增速放缓，要么收入下滑。截至2016年1月份，全国300城市经营性土地成交金额910亿，同比大跌23%；以长沙为例，今年一季度，长沙市共有18宗土地交易成交，总金额26亿元，均为低价成交，溢价为0%。比之二、三线城市土地价格的零落一地，一线城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势，房企拿地潮依然汹涌，北上广深土地溢价率逐步走高，拍地拼抢愈演愈烈。数据显示，2015年国内20大标杆房企拿地金额同比涨幅高达21%，拿地金额占总额比例历史性地突破了50%，达到50.6%，北上广深四个城市占了全国土地成交的41%。房企在一线城市扎根的心态已愈发明显，未来土地市场分化趋势可见一斑。

　　从近年的供地情况来看，2014年起一线城市住宅计划供地就呈现零增长，甚至负增长局面。供地的减少，造成一线城市土地资源日趋紧张。北上广深等一线城市，在政策环境、市场环境和土地资源上各有特色，然而它们在土地资源上都面临资源稀缺问题，并且在近年愈演愈烈，其中尤以深圳表现最为显著。

　　尽管深圳曾主导了我国早期的土地市场化改革，但是由于土地总量原因，住宅用地市场常年处于“零供应、零成交”的状态，城市住宅供应主要依赖于旧城改造的“城市更新”模式。2009年发布的《深圳市土地利用总体规划》草案要求，到2020年，深圳建设用地将从“微增长”逐步到“零增长”或“负增长”。2009-2013年，深圳市房地产土地供应量共计4564.24万平米，招拍挂1428.16万平米，后者2010年后逐年下降，每年降幅均超20%。预计至2020年，深圳新增可建设用地仅59平方公里，若按以往土地供应速度计算，单靠增量土地，仅能维持不超过4年的未来土地供应。

　　土地紧缺传递到住宅市场最终造成住宅供应紧缺，深圳市场短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市。统计数据显示，2015年作为一线城市的深圳存销比数值，仅为7.4个月。同时，深圳经济增长强劲，房地产市场长期交易火爆，具有极强的抗风险能力。即使在2014年全国房地产市场普遍下行时期，深圳的房价也相对平稳。2015年以来，利好政策接连出台，深圳房地产市场率先走出一轮极为火爆的行情。以2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动数据为例，深圳新建商品住宅价格同比增长38.3%，在70个大中城市中居首，房价升幅强劲，震惊四座。

　　高地价不一定代表高风险，城市越大，风险越小。尽管一线城市地价高，但每次在市场回暖的情况下，人口吸附力强的一线城市总能为土地所有者带来迅猛发展机会和丰厚回报空间。

　　位于深圳坪山500万平米超级楼盘龙光城，是龙光地产十年前在大深圳区布局落下的棋子，当时龙光城楼面地价只有区区300元。近年来乘深圳楼市上涨的东风，该区域周边楼面价已超过9000元/平。前文所提到的龙华红山地块，时隔龙光拿地不到一年时间，周边地价涨幅接近3倍；2016年1月，龙光以楼面地价6700元/平拿下珠海金湾地块，半年后临近地块拍卖成交价格飙升至19000元/平……这样的例子不胜枚举。

　　对于开发商而言，充足的土地储备是保证其持续发展的基本动力。受惠于深圳房价的暴涨，才上市两年的龙光地产规模迅速做大到百亿元。其中，广东省区域销售金额占比分别约为75%，销售面积占比分别约为73%。2014年房地产调整期间，龙光地产依旧保持了134亿元的销售规模，在深圳楼市暴涨的2015年，龙光地产于深圳的“龙光城”以近50亿元成交金额的优异成绩占据区域成交金额、成交套数、成交面积的三料冠军，龙光早早布局深圳市场的战略眼光和亮丽业绩不言而喻。

　　*紧跟东进战略脚步，打造深莞惠一体化都市圈

　　值得一提的是，尽管近年龙光地产在一线城市区域拿地频繁，但土地储备的成本依然低廉，龙光目前深耕大深圳圈及珠三角，拥有超过1400万平方米土地储备，其中深圳可售资源占比超过70%；据2015年年报披露，其平均土地储备成本每平米仅约2410元。低成本、高利润的竞争优势显著，这得益于龙光地产对其对一线城市周边价值洼地的独到见解，及其具有前瞻性、精准的中长期战略布局。

　　土地供应稀缺，地价“疯”态依旧，让越来越多的房企将目光投向城市边沿的泛中心地带。国际上很多大都市的经验证明，根据都市圈战略来发展地铁物业，依靠轨道交通+都市圈打破土地资源匮乏的困境，这是行之有效的方法，也将成为今后城市发展的大趋势。

　　都市圈的建设实现城市之间的协调发展，各城市之间不再是竞争关系，而是分工不同的各大板块，相当于扩大了城市的范围，而轨道交通则解决了往返两地的时空交流成本，实现资源共享，

　　中国的都市圈发展，尚处于起步阶段。就拿深圳来说，土地资源日益稀缺，旧改供应压力加大，房屋供不应求的趋势迫使越来越多的刚需客选择临深区域。在深圳市政府大力推动的东进战略支持下，深莞惠都市圈很可能成长为中国房地产市场的朝阳区域：大量的交通路网建设、新的产业转移和发展、人口的变迁和重新聚集等，预计深莞惠一体化核心区的土地价值将快速上升，而拥有该区域大量土地储备的龙光地产将直接受益。

　　轨道物业是龙光地产的特色之一，过去几年龙光在深圳拿的地块全与“地铁上盖物业”有关。后者是指依托地铁轨道系统而建立的一种物业类型。作为集约化用地典范，这种物业类型因为可以通过统一开发高效利用土地，将居住、交通、购物、就业高度结合起来，在香港、东京、首尔等国际大都市很普遍。以深圳为中心、轨道交通上盖物业开发为核心，“地块特点清晰、土地成本相对较低”。解读龙光的拿地策略，其在城市泛中心区域提早布局，把握一大批具有较高成长潜力和溢价空间的中长期项目，诸如“光明地王”作为轨道13号线和6号线的双地铁物业、百亿龙华红山站地铁上盖物业项目，它们广阔的升值空间可期，将成为助力龙光未来快速、稳健发展的可靠引擎。