日前关于房产税的话题再度升温。应该指出的是，房地产税涉及到了税种比较多样，包括但不局限于房产税。本文局限于讨论房产税（property tax），而不是涉房涉地等宽泛的房地产税制改革。我的态度是，鉴于中国经济L型和楼市泡沫的现状，目前动用房产税工具，是在既有问题上叠加更大问题甚至灾难，而不是解决问题。中央政府必须谨慎权衡。

  我反对在当前开征房产税的态度是一贯的，研究者最可悲的问题是丧失人格独立。是否、何时以及如何开征房产税，更不应卡通化（楼盘）为呼吁不开征就是为开发商或有房人代言，呼吁开征就是为广大穷人无房者鼓与呼的扭曲情绪。作为一项公共决策，应当着眼公共利益的最大化和风险极小化。

  第一，房价上涨是全球现象，中国也不例外，并不是近期相关政策所致。次贷危机以来，全球房地产在经历了短暂下跌之后，重新开始上涨。除了政治或者安全局势动荡的区域之外，几乎全球大都市的房价都有显著上涨。伦敦、波士顿、纽约、旧金山、悉尼、温哥华、多伦多等城市在过去三年的房价升幅都超过了40%，美国主要城市在2012年初之后房价持续上升，甚至连多年来经济负增长和东京都人口负增长的东京，也出现了量价齐升的情况。过去一年东京房价上升了16%。中国大城市的房价上涨，是全球房价上升的一个缩影，北上广深房价的升幅在过去四年没有能够排入全球涨幅前三甲城市之列。同时中国居民也日益成为海外地产的重要购买力，目前每年流出的购房资金不会少于200亿美元，并呈加速状态。

  以上事实显示，中国楼市的火爆，很可能并非中国的涉房政策产生了什么重大转折的结果，也就是说，一线城市的限购政策仍有必要，限贷政策的放松不足以解释中国楼市的转折，而很可能是另有原因。那么全球楼市上升的根源究竟是什么？人们直觉地将答案投向了货币。廉价货币政策由来已久，并且看来还没有到终结的时刻，近期希拉里宣称，如果她当选美国总统，将启动美国二战以来最大规模的经济刺激计划。只要货币泛滥，资产价格泡沫化就难免。只看房价不看货币是不妥的。

  第二，中国增长转型的迟缓，和优质资产的荒芜，更大程度上推动了楼市回升。廉价货币之下，企业的投资热情并没有被激发，由于创新的匮乏和盈利前景的不明朗，实体经济并没有吸收太多的流动性，例如美国上市公司在去年手持现金超过了1万亿美元，现金分红率达到了50%。廉价货币脱实入虚，加速催生了全球资产泡沫，次贷危机至今，伴随房价上涨的，还有股市和国债价格的飙升。目前美国正在经历仅次于1990-1999的股市大牛市，且这轮牛市尚未结束，美国国债市场的火爆则到了令人望而生畏的程度。如果说次贷危机表现为资产价格泡沫化的危机，那么当下全球资产泡沫比危机前有过之而无不及。

  中国楼市既是全球楼市的一部分，同时又有自身特质，即增长转型缓，优质资产荒，一是中国经济探底的进程比美国经济要迟缓，如果说2011年年底美国经济接近见底，然后至今走出了略有波动的L型，那么中国经济增速的底部仍不甚明朗。二是和美国股债牛市相比，中国居民可选的资产配置更少。股市的异常波动导致2015年下半年，A股市值曾一度消失20万亿元，信托和理财也在波动中退潮，互联网金融则在制造惊喜的同时也制造悲剧。和北美相比，中国可供居民配置的资产类型更有限，房产几乎是唯一选择。三是中国楼市的回升也比美国迟缓。在2012年初至今，美国总体房价回到正增长，而中国房价回升则迟至2014年底。同时，中国楼市的回升，又是在工业化和城市化程度较低的背景下产生的，也是伴随着中国股市一蹶不振而产生的。由当下的全球经济增长和货币环境看，2016年第二季度美国经济增长仅为令人失望的1.2%，美联储加息仍然步履蹒跚；中国经济增长已为权威人士认定为L型，同时中国利率水平存在持续走低趋势，因此推动楼市火爆的弱增长宽货币的大环境并没有逆转之势。

  第三，全球资产泡沫前途未卜，中国楼市的平衡更脆弱，应对泡沫破灭难有良方预案。由于主要经济体并没有着手解决收入分配问题，尤其是底层民众问题，应对金融危机的手段多少显得有些急功近利。人们对资产泡沫再度破裂虽有忧虑，却无良方。击穿楼市泡沫的利器很可能是通胀的复归。对此人们普遍存在争议。以日本为例，其经济和全国人口持续负增长，甚至连东京都市圈的人口都负增长，但作为量宽始作俑者的日本央行，和作为国债/GDP比例最高的日本财政，都还在延续其既有政策。30多年来通胀并无起色，反而是近期日本东京房价大幅上升。美国的情况与此类似，2009年至今，其经济增长年均仅为2%，但美前财长萨默斯断言，美国离2%的通胀还很遥远。中国一样面临东亚危机以来最严峻的通缩局面。过度发钞没有引发恶性通胀，反而酿成了通缩延续下的负利率，人们对此几乎束手无策。几乎可以肯定的是，我们并没有应对通胀这只黑天鹅降临，并击破泡沫的预案。全球弱增长、零利率、强泡沫、持续通缩的平衡非常脆弱。

  和北美相比，中国楼市的平衡更脆弱。一是中国楼市库存巨大，我们多次指出，仅仅商品房的库存就可能接近50亿平米，7亿平米的待售面积不能作为库存指标。大多数研究人员认为，中国可能需要5年左右才能使库存回归大致正常。二是尽管中国金融体系幸运地没有遭受房地产衍生金融产品的困扰，但涉房金融体量也不小，估计占金融业资产余额的约20%，楼市去库存和防控金融风险是一枚硬币的两面。三是中国楼市冷热不均严重。和家电服装打折会引发购物热情不同，几乎没有人会在房价下跌时持续买入房产。目前一二线城市的升温，并不意味着三四线城市也能顺利去库存，局部地区楼市的烂尾看似难以避免。这时候，我们需要考虑，作为全球泡沫的中国楼市泡沫，是维持平衡还是打破它？如果在增长见底，信心增长和库存去化有起色之前，我们需要为击穿楼市泡沫付出什么？

  第四，当我们义无反顾地改革房地产税制时，政策目标究竟是加速去库存？还是努力平抑房价？这是需要格外小心的。中国财税体制改革近年来呈现出典型的泥腿子过河，粗线条勾勒，试了再说的莽汉气质。例如“营改增”改革确实在很大程度上抑制了地方政府从生产环节而非增值和所得环节汲取税收的冲动，对根治地方争项目，扩产能的强烈冲动有裨益，但也使地方政府再度丧失重要税源，服务业的营改增尤其粗疏，谁能说清出租型公寓应该缴纳的税率？再例如地方存量债务置换，本意和效果上对解决地方政府债务雪球越滚越大的燃眉之急居功至伟，但其手法仍然是行政摊派式，且看起来缺乏事前和事中的部门协调。如此财税改革在未来社保体系改革，中央地方事权财力分配，财政转移支付的透明度方面会遭遇更大挑战。房地产税政策也同样如此，其政策目标究竟是什么？

  如果是为去库存，那么大约5年内房地产税制急剧改变的条件很难具备。如果是为努力平抑房价，那么几乎任何直指房价的政策都可能是缘木求鱼的。中国高房价是老生常谈的问题。一是支撑大城市高房价的是不断流入的人才和财富，原因在于大城市和小城镇之间，就业、科技、教育、医疗等环境差异过大，根源则在于政府提供的公共服务均等化进程迟缓。二是中国房价中，地价和税费含量过高，建安和人工成本已不是关键。2005年以来房地产很大程度上支撑着地方财政。三是持续廉价货币冲击下，在实体经济盈利艰难、科技创新步履蹒跚时，大量流动性持续涌入地产。四是中国确实在经历快速城市化进程，人口的迁徙和集中推动了城市核心区房价。房价是诸因之果，在加剧中国的贫富分化和底层不满，房地产税若在去库存未有起色时登台，其作用很可能是制造更多问题，而非解决问题。