孙宏斌如何补仓？融创上海抢地再失手后的命题
“对垒首创并与青浦地王失之交臂前，融创同样的夺地戏码已在金地88亿浦东地王身上演绎过。”
六月在合肥，孙宏斌(博客)曾放出“狠话”，“已经在全国范围内停止申请拿地”。
时隔仅一个月后，融创意外现身上海浦东祝桥镇的地王车轮战，贴身肉搏后终不敌“进击”的金地，败下阵来。
当上海八月首场土拍登场青浦后，超50家房企“强势围观”阵容，使得三宗地块陷入空前的争夺。
在青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块百轮拉锯中，率先发力的融信与碧桂园迫于不断攀升的溢价而选择止步。
首创17.92亿叫价“一鸣惊人”闯入混战，并与融创开始最后巅峰对决，结果融创再次失手，首创笑到最后。
“地价已经接近周边项目售价，不能用理性来简单下定论，因为随着地块供应的减少，越到后面可能有钱也买不到。”上海中原地产市场分析师卢文曦对观点地产新媒体分析称。
的确，“地以稀为贵”，这或许也是并购达人孙宏斌上海“食言”最大的理由，用上海业内人士的话来说，融创已错过上半场最佳补仓时机，而“在售项目的货源已有些不足”。
“虽然在上海还保有一定土储，但市场的火热使得并购之路在此地并不是一个常有的好事，也难怪最近公开市场上抢地有点着急。”
青浦“洼地战争”
8月3日，上海八月首场土拍青浦登场，超50家房企入场。
最受关注的当属融信在第三轮报价即加价近2亿的盈浦街道淀惠路北侧37-02号宅地。在融侨报价15.7亿后，融创直接加价1000万加入混战。
但在融信、碧桂园东原联合体及首创开始一场漫长的拉锯战后，融创暂时消失在大家的视线范围内。直到首创将总价推至19.05亿，溢价率106%，楼板价30 914元/平方米，融创才再次出手。
“19.07亿元……”，融创再加价200万元，并由此开始与首创展开五个回合的最后对决，结果首创19.13亿笑到最后。
据观点地产新媒体了解，上述地块高达31126 元/平方米的楼板价当之无愧摘得青浦单价地王头衔。剔除公共设施、保障房和自持部分，上述地块可售部分实际楼板价39587元/平方米。
同时出让的盈浦街道淀惠路北侧36-01商住地、朱家角镇淀惠路北侧35-04住宅地则分别被中南、碧桂园东原联合体收入囊中。
其中，35-04住宅地的成交总价为14.12亿元，溢价率101%，成交楼板价30107元/平方米；36-01商住地的成交总价19.6亿元，溢价率54.38%，楼板价30872元/平方米。
如此看来，“破三”的地价已成为青浦的普遍现象，“青浦未来房价必定破6万”也就成为土拍后市场一致的看法。
相关统计数据显示，2016年青浦朱家角板块在售住宅成交均价为20165元/平方米，而此前连续4年的成交均价均是“1”字开头，涨幅曲线平缓，甚至在2013年还曾一度出现下滑。
虽然具体到此次出让的三宗地块周边，在售项目均价基本处在3-3.5万元/平方米区间， 但这也仅是现在的“面粉价”。
对于这个曾经的“洼地”逆袭“淘金场”，市场给出的评价也是褒贬不一。上海链家报告指出，朱家角板块价值还未完全被挖掘，17号线东起虹桥综合枢纽，随着虹桥商务区的逐渐成熟，“区域内人口一定会外溢，朱家角板块完全是一个接纳这些人口的地方”。
上海中原市场分析师卢文曦则对观点地产新媒体分析称：“地价已经接近周边项目售价，不能用理性来简单下定论，因为随着地块供应的减少，越到后面可能有钱也买不到。”
孙宏斌土地命题
对垒首创并与青浦地王失之交臂前，融创同样的夺地戏码已在金地88亿浦东地王身上演绎过。
7月27日，浦东祝桥镇中心镇区核心区G-10地块高调入场，融创率先以22.84亿元应价，随即绿都、保集弘久联合体、陆家嘴(600663,股吧)等加入“混战”。
虽然孙宏斌在6月份合肥项目的发布会上明确表示，已经在全国范围内停止申请拿地，但对于祝桥地块，融创却显露出志在必得的决心。
可“志在必得”的决心终究挨不过“底线”重压，融创“铩羽而归”。
“虽然在上海还保有一定土储，但市场的火热使得并购之路在此地并不是一个常有的好事，也难怪最近公开市场上抢地有点着急。”有上海业内人士对观点地产新媒体如是分析孙宏斌的“土地命题”算法。
的确，“地以稀为贵”，这或许也是并购达人孙宏斌在上海“食言”最大的理由。用上述人士的话来说，融创已错过上半场最佳补仓时机，而“在售项目的货源显得有些不足”。
观点地产新媒体查阅融创年报，截至2015年12月31日，公司共有92个正在发展的物业项目，其中上海有12个。
在这12个项目中，融创上海玉兰花园、玉兰花园臻园、玉兰公馆、融创上海玫瑰园及
上海御园五个项目已在去年12月前全部竣工。
剩余的融创滨江壹号院、融创外滩188、融创香溢花城、融创大宁北玉兰公馆、玫瑰公馆、富源滨江、华枫项目则预计在2025年12月前完工。
按照项目所占权益及总可售面积粗略计算，融创通过上述七大项目持有的总可售面积达1911512.78平方米。
融创保证未来在上海的销售占比的粮仓，还需要从上述近190亿的可售面积中减去已入市那部分房源。如此看来，孙宏斌的“着急”也是有理可循。
早前4月29日，融创方面宣布，上海区域2016年销售已破百亿。而在观点指数上海半年报中，融创在上海单个城市是以94.2亿销售总额位居第四位，这一数字已接近2015全年成绩。
要达到年初所设定的“2016年800亿目标，2017年跻身千亿俱乐部”的承诺，孙宏斌当然需要继续加码上海这个房价、地价日益看涨的一线核心城市。
只不过在这之前，孙宏斌更多打出的是土地“并购”牌局。先是有1月15日13.25亿元进一步收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司的37.855%股权及债权，此举令融创于上海浦东东郊百万大盘的权益由57.9725%增至76.9%。
随后3月20日，融创再以40.32亿元收购上海摩克持有的位于上海浦东南郊的两个项目，继续添加高端项目砝码。
近日与莱蒙的并购大案，融创再次曲线获取了浦兴及浦建雅居两个项目，均为莱蒙3月分别以人民币8.85亿元、6.84亿港元收购的商业物业。
但在上海这样高去化能级的城市，融创往后要继续获得这个并购机会是需要时间去等待的，业绩高要求则会逼着融创必须不断去举牌，“越到后面超越此前规定的底线概率越大”。
据观点地产新媒体此前报道，融创中国行政总裁汪孟德表示，融创获取项目有三个重点，一是聚焦一线和核心二线；二是把握时间节奏，对于超过底线的土地坚决不取；三是更看重收并购。
他还表示，未来融创会在规模、资金成本方面努力，“比别人多干些活”以站稳脚跟，但他同时强调，公司不会为了规模及排名放弃风险控制，依然将公司风险放在第一位去考虑。
