住宅需求研究之一:人口增速决定房价涨幅!


  研究房地产市场,最难的问题是市场需求,尤其是从房地产短周期来看,供应可以通过数据做测算,而需求较难测算。

  过去两年,易居研究院有一个专题研究:“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”,针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。

  结合我院的报告数据,老杨做一个系统性的分析与解读,分为几个系列吧,每次简短的讲一点,讲多了大家也没耐心读。对不?

  住宅需求,主要与人口规模和结构有关,人口总量的变化,是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素。本文聊下35城人口总量与增速。

  2014年,35城常住人口合计31345万人,占全国总人口的22.9%。其中,超过2000万常住人口的城市有三个,分别是重庆,2991万人;上海,2426万人;北京,2152万人。其中,重庆属下的农业人口较多,中国真正的2千万级的超级大都市,其实只有京沪!

  1000-2000万人之间的城市有7个,天津、成都、广州、哈尔滨、深圳、石家庄和武汉。其中,哈尔滨和石家庄属下农业人口较多,可以忽略。天津、成都、广州、深圳和武汉,是中国大都市的第二梯队。  

  党的十八届三中全会提出,严格控制特大城市人口规模。于是,京沪二市皆严控人口。比如上海的十三五规划提出:到2020年将常住人口控制在2500万人以内。而上海2014年已达2426万人,可见控人口的压力山大噢!住宅限购可能成为长期政策。

  上海十三五规划要求:加强人口综合调控。更好运用市场化、法治化手段,以产业升级调整人口存量,以功能疏解调控人口增量,有序疏解部分城市功能,促进人口合理分布。中心城区坚持“双增双减”,严格控制住宅用地和建筑总量。将新城、镇作为新增人口居住和就业的主要空间载体。加快淘汰落后产能,优化人口结构。以常住人口为依据,完善公共政策设计,合理配置公共资源。结合城市实际服务人口需求,对基础设施和公共服务设施供给进行预留。

  2015年,上海常住人口首次出现负增长!这是否是人口长期拐点?老杨没有细致的研究过上海人口问题,但看下图这个曲线,即便不是拐点,也已步入持续几年的高位振荡区了。在同样严苛的控人口政策之下,北京也将出现类似情况。这对于二市的楼市,构成潜在的利空。

  从2010-2014年35个城市常住人口的变化看,35城过去五年的年均复合增速均值为1.2%。平均来看,明显高过全国平均增速,说明全国人口继续向大中城市集聚。

  增速排名前五的城市依次是天津、乌鲁木齐、合肥、北京和郑州,增速分别为4.0%、3.2%、2.6%、2.3%和2.0%。

  尤其天津,非常突出,这也与天津允许外地人购房入户有关,天津房价过去一年大涨,也反映了人口快增的利好因素。

  另外,合肥和郑州,属于农业人口大省的单核城市,省内人口向省会集聚的态势明显,中长期利好楼市。

  排名最靠前的一线城市是位于第4名的北京,上海、广州、深圳排名分别是第11位、16位和24位,总体上看排名不太突出,主要是由于近年一线城市采取人口总量控制和结构调整,影响了人口的增长速度。

  排名靠后的城市,哈尔滨几乎没增长,宁波和兰州增速偏小,也正是近几年房价比较低迷的城市!


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