告别野蛮生长以及黄金时代之后，房地产行业如今陷入一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的节奏，分化、并购、转型、跨界、多元化、出海、回归一二线等，房企的选择五花八门、不一而足。近日在海南举行的博鳌·21世纪房地产论坛上，与会嘉宾认为今年上半年楼市已形成周期性高点，今年下半年及明年初将呈下行趋势。

  国内楼市下行趋势形成

  “由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长。”住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在日前举行的博鳌·21世纪房地产论坛上做出上述表示。

  国家统计局数据显示，2013年全国商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%，是迄今为止成交面积最高的一年。而今年上半年全国商品房销售面积已达64302万平方米，同比增长27.9%，但增速比1-5月份回落5.3个百分点。

  “房地产有一个短周期，这个周期大约是3年左右，其中包括上涨和回落。各城市情况不同，一二线城市可能会更贴近市场波动，三四线城市可能会滞后一些。”顾云昌说，“由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长，在下行过程中，购买力将会下降，观望情绪会加重，这种特点，将会在三四线中小城市更为明显。”

  对此判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房地产市场涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已形成趋势。

  迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示，国内房地产市场目前处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段，建银精瑞资本作为一家房地产基金管理公司，近年来逐渐缩减国内业务。

  “如果现在让您选择国内一个城市进行房地产投资，您会选择哪个城市？”“我选择一个都不投。”李晓东如此作答，“北上深等一线城市和合肥、厦门、南京等二线热点城市，目前看市场面比较好，但成本高，进入风险比较大；三四线城市，作为房地产基金管理的公司，我们更不敢进。”李晓东表示，现在国内好的房地产投资项目越来越难找。

  市场分化后泥沙俱下

  对于2016年上半年地王频出的现象，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，地王造就楼王，同时挤出普通商品房供应拉高房价，未来中低端的产品越来越少，价格也会越来越高。

  新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示，在中国经济新常态下，房地产有三个调整同时来袭：一是“周期性调整”，而企业的对策是等待；二是“结构性调整”，企业的对策是转型；三是“趋势性调整”，企业的对策是创新。

  在一系列分化下，房地产市场也是泥沙俱下。

  聂梅生指出，如今政府在提倡租售并举，确实满足了居住使用的需求，这种去库存方式是良性健康的。但另一种现象应当引起警惕，去库存确实把房子卖光了，但购买者大多都是投资客，很多房子没人住，造成了房地产高空置率，长此以往，那就是恶性去库存，只是房子从开发商手里转移到了投资客手中，让库存搬了一次家，不是真正意义上的去库存。

  顾云昌表示，地方政府在去库存的时候，应该对这种现象进行重点关注，同时解决配套建设问题，采取一些新颖的模式，解决由于“候鸟”人群造成的房屋空置，对于投资客造成的高空置率，应该警惕其对楼市未来发展带来的风险因素。

  去年全国商品房均价创新高，今年上半年，全国房价又上了新台阶，这超过了行业人士的预期。首开集团党委书记、董事长潘利群认为，市场上悲观声音不少，主要源于对中国持续增长的担忧，包括劳动力供给减少，投资违约度下降，技术创新乏力，国际市场萎缩等，这些支撑过去高增长的动力正在减弱。

  新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，房价上涨导致去库存陷入困境，已建好并取得销售许可证的房子还没有卖出去，另一部分库存是最大的存量部分，即新开工面积中没有被销售掉的面积，这块占比也非常高。第三部分是土地储备面积，据统计，24家上市房企土地储备面积2.39亿平方米，所以实际库存应该远远高于现在的表面库存。

  “地王项目越来越多，统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗地王，而在曾经最好的楼市时代，全国也只有几十个地王。地王项目能否赚钱，要看目前比较宽松的货币政策能否持续。”李晓东表示。

  经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁荣，有政府保障和去化保障的地王才可靠。

  后市政策微调可能性加大

  REICO工作室在论坛上发布的《2016年第二季度中国房地产市场报告》对三季度市场预测认为，市场发展的全局性政策环境将继续保持宽松，市场维持低增长的态势，增幅继续二季度末期回落趋势，投资增速、销售增幅、房价涨幅将逐步回落。

  与会嘉宾认为，此前房地产一有异动，政策就会接踵而来。未来根据不同区域制定不同的微调政策，在必要时因城施策，这一可能性或将加大。

  聂梅生提出，房地产的供给侧改革，必须从三个方面入手：“第一是土地供给侧改革，政府应该积极推动同地、同权、同价农地入市；第二，房地产投融资体制改革，必须加大直接融资比例，建立各地房地产投资资金；第三，房地产税费改革，针对企业而言，应该将土地出让金与税费并轨，规范纳税。”

  顾云昌表示，下半年的调控政策，应该更细化，从分城施策到一城一策，中央要进一步下放权力和责任到地方政府，更大地利用市场进行资源配置。以北京及周边区域为例，顾云昌表示，热点区域和城市不宜频繁出调控政策，建议维持现在的政策。

  “房地产税可能冲击楼市去库存的问题一直有人提，但是在国内房地产市场两极分化的背景下，可以选择分区域、分城实施。”华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，推进房产税的实施是不可避免的，只是时间问题。

  贾康表示，对于人口流入缓慢甚至是人口净流出的小城市，特色小镇、宜居小镇建设将成为化解库存的一个有效良方，“目前长三角许多城市都在实施特色小镇建设规划，尽可能将人稳定在宜居小镇中”。

  “三四线城市的去库存问题，更多地可采用政策杠杆，比如共有产权等问题，减轻购房者压力，因为这些城市的购买力依然较低，有条件的还可以适当用一些金融杠杆。”贾康表示。