德生防水：顶层设计 众筹开发
如今互联网+成为国家战略，供给侧改革恰逢其时，运用互联网技术手段，建立一套符合房地产市场运行规则，形成现代整合体系已经成为大势所趋。在第八届中国房地产科学发展论坛之际，优采供应链金融服务创新暨联合采购分论坛于2016年6月24日如期举行，就供应链整合，需求定制的产品服务等方面的问题进行了深度探讨。唐山德生防水股份有限公司董事长李德生发表了题为《顶层设计 众筹开发》的演讲。
唐山德生防水股份有限公司董事长李德生
以下是演讲实录：
李德生：大家上午好。作为一个防水人，这个题目都是我现在正在做的事儿，我跟大家分享一下。
我们德生防水现在有4家公司，新疆、天津、唐山都是我们的公司。公司现在有100多项专利，10多项国标。我现在是中国防水协会副会长，也是我们主席团的成员。公司去年挂牌新三板。
现在结构性的供给侧改革已经成了共识，就是低端、同质化的服务已经严重过剩，应该进行调整，但是真正优质、有特色的产品和服务很稀缺。现在做防水的企业很多，但是做不漏的防水很少。这正是我们优秀供品商的机会，不要总是抱怨，下一步肯定会更好的。
房地产的黄金时代结束，白金时代到来，对产品服务要求更高。我们要创造价值，分享价值，而不是停留在价值上。比如说顶层设计，这么多年以来，所有房子的顶层从来就是最不好的房子，为什么客户不愿意买顶层的房子？
实际上，第一个原因就是漏水，这个漏水严重到什么程度？10年、20年以后，没有不重新做防水的房子。第二个原因是顶层保温弱。之前大家一直说，没有很详细的数据，我们在14年和零件公司调查了全国30多个城市，东部、中部、西部、东北部4个经济体，800个社区。作为近5年的社区，还有11-20年，每个占1/3渗漏率，平均90%顶层会漏水，这个问题非常严重，但是大家没有足够重视。
技术上真正没有办法解决吗？现在我们体系里有一个系统化的解决方案，16年公司推出渗漏赔100万。这技术上很多东西，就不在这说。我说这个问题可以解决，不是不能解决。我认为，解决顶层防水的漏水问题，能够打消大多数人不买顶层的痛点和担忧。因为很多顶层的房子是非常好的，但购房者就是怕漏水。一旦这个漏水问题解决了，顶层我们还可以做什么呢？
我们打造都市农业概念的生态社区，顶层上可以做绿化。为什么大家都说屋顶绿化好，但是很少有人去碰？因为建设、养护、维修成本都很高。“三高”导致屋顶绿化变成奢侈品。
现在，我们公司可以保证防水不漏，通过众筹的方式，用一些先进的技术做菜园。我们提出了一个概念：买顶层，保证不漏水，漏水赔100万，还可以赠送私家菜园。
现在屋顶没有人建设绿色是很难看的，我们做众筹一体菜园，谁买我的房子，赠送屋顶菜园。在小区里，让孩子们亲手种植，既能保温、绿化，又能提高本小区的调性。目前全国没有一个都市农业小区，但是我们这里就是健康生活，可以体验都市农业。如此寓教于乐，促进销售。
如果阳台设计得好，也可以种菜。买我的房子，住宅顶层有绿化，商业顶层有绿化，这种健康生活方式是很多人向往的。
我们为啥研究这个事呢？我们叫不漏、不贵、不要钱。去年我们推出1.0模式，主动换房。很多资本商资金很紧张，我们就推出这个，换了9个亿的房。我们有一句话叫做“卖房子不好卖，总比要帐好要”。我们那个小区做活了，抢单成功率也很高，昨天两套全部卖完。
我们1.0模式有4条：换现房，先给我，便宜点，让我挑。我们这4条就是1.0换房。1.0怎么换房，到手都赔钱。现在开发商最好卖顶层的房子，而我们是换顶层房子，这个事儿完全不一样。春节的时候，我们才推出咱们现在换顶层，有很多项目在推进，我可能卖房也不赔钱了。我防水的款不足以够顶层的价。
所以我们说现在叫分类。第一是防水不漏不贵，渗透赔100万，不管你使什么方式，提供的方式要特别牛。保证品质和成本。第二是几千万或过亿的工程款，全部换房，我们主动换，一个小区给垫几千万，这个很多人都说好。你换房子还换别的好卖的房子，我只要最不好卖的顶层房子，这个就是我们现在的业务，我们总结是三卖。
我们现在做完了后包销顶层，换工程款。一体化的保温涂料，可以加电梯、窗户、内墙抹灰，园林绿化，保证每一个都是大牌子，而且都不要钱，这也是一个变相的手段。在座也有开发商，算算你们一年卖房子有多少万平米的顶层，大家合作起来不累，没有巨大的成本。我们叫防水+X，在座有很多优秀的供应商，希望大家可以达成优秀的合作关系。一定要强关联，一块干一件事儿，这个比较好。防水+X，可以加很多X，我们很多X也有他的客户，也有他的关系，他也可以跟客户说，我也不要钱，可以找我合作，极大放大单个客户价值，解决客户的卖房子的痛苦和垫款。
我再说一下我们为什么可以这么做呢？第一，整个集团没有非标，卖产品假一赔100万，第二，做系统，不漏不贵，又好又便宜，渗漏赔100万。我今天重点说一下，有很多人说我的材料很好，设计的方案很科学。再就是我们请的各国顶级专家给我们培训，把这些人变成我们的工人，如果这些人执行不好，我们是干一个节点拍一个照片，客观上大大降低渗漏的概念。实际上后面有很多的点，用我的关键管我才可以承诺，所以我才说，最后漏了找保险公司或者找我赔。我们向全社会提供服务，持续不断开防水匠的培训。
我们不单单是换房，我们也有开发商。第一，我们把这个顶层全部换过来，众筹开发。我们卖屋顶的解决方案是防水保证不漏，用最现代化的技术，做模块化、专配化的设计。我们是屋顶也给开发商合作，提升顶楼价值，打造都市农业概念的生态社区。
第二，我们现在有两个项目都是市中心的大商场，建各种儿童体验、婚纱摄影；办活动，搞聚会。
我算了一下，恒 大去年卖了2551万平米的房子，其中顶层面积是150万平米。我们叫顶层设计，众筹开发，打造都市农业概念的新社区，实现新行业下的转型设计，谢谢大家。
