存销比持续走低 合肥南京苏州房价上涨压力大
第一财经
在3月一线城市楼市调控纷纷加码之后，合肥、南京、苏州等二线城市接棒一线城市的火爆，量价齐升，存销比不断走低。
4月房企推盘加快
报告显示，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量为25105万平方米，环比增长0.7%，同比减少5.0%。
这35个城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市;长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁20个二线城市;淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海11个三线城市。
库存略有上升，主要是因为房企推盘节奏加快，供应量加大。4月，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为3075万平方米，环比增长15.3%，同比增长73.1%。新增供应大于新增成交，所以促使4月份的库存出现了上升。
分城市类型来看， 4月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3096万、17687万和4323万平方米，环比增幅分别为5.2%、-0.2%和1.5%，同比增幅分别为-15.6%、-4.4%和1.4%。一线城市4月份库存出现了增长，这和一线城市收紧调控后成交萎缩，以及推盘节奏加快有关系。总体上看，一线城市增加后续供应仍十分迫切。
二线城市的库存环比出现了下降。研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，二线城市4月份新增供应量为2213万平方米，高于3月份2059万平方米的水平。但由于在3月份一线城市限购收紧后，大量资金转移到二线核心城市，这些城市市场十分火爆。新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。
三线城市4月份新增供应量为396万平方米，而新增成交量为331万平方米，新增供应量大于新增成交量，这使得库存出现小幅上升。总体上看，三线城市的去库存任务依然艰巨。
合肥、南京、苏州上涨压力大
从反映去库存压力的存销比来看，4月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.9，这也意味着市场需要用10.9个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比3月份的11.5个月收窄了0.6个月的水平。
严跃进说，目前存销比数值大体相当于2013年3月份的水平。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。
分城市来看，4月份一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.5和16.9个月。相比3月份7.8、11.3和17.9个月的数值而言，二三线城市的去化速度均有加快。这其中，一线城市总体上有所上升，这和供应量增加、以及调控升级后成交量有所下滑等因素有关。
从35个城市的具体数值看，三线城市虽然受4月份市场交易活跃的影响，去库存压力有所释放，但总体上看存销比依然较大。北海的存销比数值最高，为30个月。另外，淮南、烟台等城市存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过了两年的水平。
相比而言，合肥、南京、苏州等城市的存销比较小。例如，合肥和南京这一数值仅有2个月，而苏州这一数值也只有3个月，这三个城市都面临着十分巨大的上涨压力，近期的土地溢价率也很高，这些城市面临着政策收紧的风险。
例如在合肥，进入2月份以来，合肥房价开启疯涨模式，政务区房价在两个月时间平均上涨了6000元/平方米;位于合肥高新区的百商悦澜山项目，在此前的价格为8500元/平方米，但进入4月份已经达到12000元/平方米，涨幅达41.18%;位于庐阳区的文一名门湖畔项目涨幅达到37.5%。
根据当地媒体报道，合肥市主要领导日前表示：合肥房地产要加强调控，防止过快增长。否则，房价抬高了城市门槛，无形中也影响城市的竞争力。
在苏州，5月17日晚，苏州拟限购消息传出。主要内容包括购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上，另推出买房居住证满一年等硬性规定，以防炒房和补缴社保。
严跃进说，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。尤其是像苏州、南京和合肥等城市，去库存周期仅仅为2、3个月左右的水平。此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。对于此类城市来说，近期政策收紧的概率在增加，抑制房价过快上涨已变得刻不容缓。从长期看，积极供地、加快增加供应才是最根本的应对策略。
