三年消化180万平方米 穗楼市去库存压力在哪?
4月15日，广州市政府公布《广州市供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》及5个《行动计划》，其中《广州市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》中提到，《总体方案》的工作目标是在全部消化2016年至2018年供应上市的商品房基础上，2016年、2017年、2018年分别争取化解45万平方米、63万平方米、72万平方米库存。记者从广州市去库存任务表看到，2015年底，广州全市商品房库存量为2248万平方米。而截至3月底，广州一手商品房可售面积2191万平方米，较去年底减少57万平方米。有分析认为，此次制定任务目标时不是按照实际的库存量进行，而是按照省政府的任务，因此完成目标量是毫无压力的。但具体到各区任务则番禺、花都等区域仍然面临着较大的压力。
去库存整体压力不大
4月15日广州市政府公布了《广州市供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》及“三去一降一补”5个行动计划。其中最受关注的无疑就是房地产的去库存计划。
记者从房地产去库存计划具体内容看到，提出的要求就是商品房库存规模逐步减少，到2018年底，全市商品房库存规模争取比2015年底的2248万平方米减少180万平方米。即在全部消化2016-2018年供应上市的商品房基础上，2016年争取再化解45万平方米，2017年争取再化解63万平方米，2018年争取再化解72万平方米。
对于这样的计划要求，业内专家的普遍观点是“要求不高”。合富辉煌首席分析师黎文江向本报记者分析提出，“这一次政府提出的楼市去库存任务目标并不是按照实际的库存量进行，而是按照省政府的任务，因此完成目标量是毫无压力的。”
根据广州市住建委的数据，一季度全市一手住宅成交248万平方米，同比增长28.3%，成交均价16000元/平方米，同比上升8.3%。其中，住宅可售面积853万平方米，商服物业可售面积370万平方米，去库存周期分别约为9个月和17.4个月，较去年底分别缩短1.2个月和1.5个月。
按照广州市住建委的说法，当前广州房地产市场成交活跃，房价稳中有升，商品房库存基本正常，去库存周期持续缩短。中原地产项目部总经理黄韬认为，3月底广州库存量已基本处于正常水平，目前广州楼市库存量消化期大概是10个月。
从数据上看，截至3月底，广州一手商品房可售面积2191万平方米，较去年底减少57万平方米。而今年计划的化解库存为45万平方米。按照这种节奏，今年达成去库存计划应该不难。
广州各区去库存任务不同
尽管整体去库存压力不大，但是落实到各区则不尽相同。记者发现，在广州市的房地产去库存任务表中，对全市11区的去库存任务进行了细分。其中，番禺区的去库存任务最重，到2018年底，番禺区将减少房地产库存规模36.23万平方米，相当于去库存任务最少的越秀区(4.89万平方米)的7.4倍。
根据广州市房地产去库存任务表，按照去库存任务大小排列，前三位分别是番禺区的36.23万平方米、花都区的25.43万平方米以及天河区的21.66万平方米；后三位分别是荔湾区的7.17万平方米、从化区的5.14万平方米和越秀区的4.89万平方米。
各区房地产去库存的任务量是与当前各区房地产库存量大小成正比的。根据广州市房地产去库存任务表，按照2015年底广州11区房地产库存量大小排列，库存最大的前三位分别为番禺区447万平方米、花都区320万平方米、天河区252万平方米；库存最小的3个区分别是越秀区61万平方米、从化区70万平方米、荔湾区90万平方米。
第一季度番禺去库存达18.32万平方米
要达成去库存计划，广州各区的新批住宅面积速度必然要低于去化速度。而从今年第一季度的情况来说，几个难度较高的区要完成计划也并非不可能。
以压力最大的番禺区为例，在未来三年番禺区将减少房地产库存规模36.23万平方米，而今年的计划减少库存目标为9.06万平方米。记者从广州市番禺区住房和建设局公布的数据看到，今年第一季度番禺区的房地产市场呈继续回暖态势，价格稳中有升，由于减少了供应，去化速度也在加快。1-3月，番禺批准预售的商品房项目共10宗(含变更3宗)，批准预售商品房面积22.43万平方米，同比减少36.46%；批准预售商品房3086套，同比减少16.26%。
数据显示番禺区在一季度新建商品房成交登记面积40.75万平方米、成交金额70.35亿元，成交登记面积同比增加16.10%，成交金额同比增加26.01%。各类商品房成交均价显示，第一季度住宅成交均价17096元/平方米，同比增长7.66%；商业用房成交均价23249元/平方米，同比增长30.99%；办公用房成交均价16119元/平方米，同比增长5.88%。
对比第一季度预售供应量和成交登记量，番禺区第一季度“去库存”18.32万平方米，“去库存”趋势良好。如果在未来供应与消化速度持平，今年番禺不但将超额完成计划，而且还将完成未来三年计划的一半。
