易居报告：沪深最严调控 京广房价仍有一定上涨空间
上海易居(博客)房地产研究院4月19日发布《易居七彩快报之一线城市》报告显示，2016年3月份，一线城市新建商品住宅新增成交面积为434万平方米，环比增加96.1%，同比增加73.5%。二手房成交面积为1030万平方米，环比增加125.9%，同比增加230.9%，是当月新房成交的2.37倍，创历史第二高点。阳春三月，一线城市新房和二手房市场上演“疯狂”成交。
上海易居房地产研究院研究员姚腊表示，上海和深圳的调控新政大幅提高了购房门槛，同时抑制了投资投机需求，未来上海和深圳楼市将告别几个月来的亢奋期，楼市将逐步降温。由于北京和广州尚未能出台新政，房价仍有一定的上涨空间。
报告显示，第一，在商品住宅方面，呈现如下特征：1、新房供小于求。3月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为258万平方米，环比增加234.9%，同比增加65.0%；新增成交面积为434万平方米，环比增加96.1%，同比增加73.5%。春节过后，一线城市新房市场成交异常火爆。
3月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为73、201、113和46万平方米，环比增幅分别为46.8%、171.6%、171.4%和-16.6%，同比增幅分别为20.7%、157.7%、74.8%和-0.3%，环比和同比方面，上海增幅均最大。从成交面积看，只有上海创近几年月度新高，市场表现强势，而深圳明显处于降温状态。
2、成交价格下滑。3月份，一线城市新建商品住宅成交均价为30058元/平方米，环比下滑12.5%，同比上涨27.3%。一线城市新房成交价格的下滑主要有两方面原因：一是由于3月份集中供应的多为刚需型产品，成交结构致价格下滑；二是由于上海等城市控制高档项目的预售许可证。
3月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为31318、33213、15763和50984元/平方米。环比增幅分别为-1.3%、-8.7%、-3.6%和3.9%，同比增幅分别为18.9%、18.9%、7.8%和85.5%，环比和同比方面，深圳涨幅均最大。
3、存销比继续走低。3月份，一线城市新建商品住宅库存量为2943万平方米，环比减少5.6%，同比减少18.7%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市3月份新建商品住宅存销比为7.8个月，呈持续走低态势。
3月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为873、850、847和373万平方米。环比增幅分别为-4%、-9%、-4%和-5%，同比增幅分别为-16%、-31%、-12%和-1%，4个城市新建商品住宅库存量环比和同比均出现下滑。上海表现最突出，新房库存量已经连续5个月下滑，低于2013年楼市繁荣期水平。
3月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.2、5.9、9.6和6.5个月，相比2016年2月份10.2、7.1、10.6和7.0个月，北京新建商品住宅存销比维持不变，上海、广州和深圳3个城市存销比都有下降，其中上海存销比已经降为5.9个月，低于楼市最火爆的2013年，这也是春节后上海房价疯涨的重要原因。
4、存量商品住宅成交量创历史次新高。3月份,一线城市二手房成交持续火爆，成交面积为1030万平方米，环比增加125.9%，同比增加230.9%，是当月新房成交的2.37倍，创历史第二高点。从历史成交来看，一线楼市在2012年3月份开始回暖，经过约1年的时间，二手房成交量在2013年3月份达到高峰，“国五条”出台后，二手房市场出现明显的降温。与上轮楼市调整类似，2014年4月份一线城市率先在全国复苏，之后二手房成交量一直居于高位，直至3月25日上海、深圳调控政策的出台，致使当月二手房成交量达到历史第二高点。易居房地产研究院研究员姚腊表示，3月份的成交量很可能成为此轮二手房的最高成交量。
报告显示，第二，在商业营业用房方面，成交均价上升，供小于求。3月份，一线城市商业营业用房供应面积为24万平方米,环比增加20.2%,同比减少10.4%；成交面积31万平方米，环比增加205.1%,同比增加63.8%。一线城市商业营业用房成交均价为28320元/平方米，环比增加18.2%，同比增加13.9%。
报告显示，第三，在办公用房方面，成交上升，供远小于求。3月份，一线城市办公用房供应面积14万平方米，环比减少11.7%，同比减少82.3%；成交面积77万平方米，环比增加368.5%，同比增加190.3%。一线城市办公用房成交均价为31693元/平方米，环比上涨25.1%，同比上涨5.4%。
