全国首例土地使用权过期：青岛多小区照常租售
2011年3月31日，山东青岛开发区阿里山小区的居民生活如常。图/东方IC
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”2007年颁布的物权法中，对土地使用权到期作出了较宽泛的规定。日前，温州部分商品房遭遇需要交纳土地出让金的问题引发热议。
昨日，记者回访青岛两处土地使用期“撞限”小区，发现目前小区尚未解决土地使用权的难题，但并不妨碍小区的出售和租住。对此，青岛市黄岛区不动产登记中心工作人员告诉新京报记者，目前还没有相关政策处理这一问题，未有相关细则。 记者梳理回访多地发现，包括广东深圳、新疆克拉玛依等多地已推出相应土地使用权收费政策。
青岛多个“撞限房”照常租售
青岛市黄岛区阿里山小区一期业主王先生最近正在出售房子。他回忆，阿里山小区一期于1994年左右建成，当时自己的公司于1995年以每平米1000多元的价格买下，土地使用权于2011年到期，目前均价为每平方米七千元左右，自己的土地使用权只有20年，“当时土地已经到期了，但大家也没有怎么说，当地房管所也可以过户、交易，只有去银行贷款时，可能会贷不了款。”
王先生称，由于国家没有出台过明确的政策，不少买主担心买了房子以后会遇到土地使用权问题。
与阿里山小区情况类似，青岛市黄岛区紫金山路上的紫金山小区也出现了这一问题。小区业主刘先生在紫金山小区住了十多年，他表示，开发区里的紫金山小区和阿里山小区情况类似，土地年限都已经到期了，但现在国家没有出台这方面的说法，不过正常交易、贷款都不耽误。
青岛市当地一房产中介工作人员周女士告诉新京报记者，紫金山小区的土地使用权大多数已到期，但小区内的很多业主仍继续住着，也没有遇到要求拆除的情况。“物权法规定，地面上的物品还是属于你个人的，只是土地是国家的。”她称，房子肯定能交易，主要是没有土地使用证贷款不好贷，“可能需要找关系。”
周女士介绍，黄岛区紫金山和阿里山小区的土地使用权问题比较突出，稍微熟悉的居民都会提及此事，“确实对房屋买卖造成了影响。可能什么时候有开发商看重这块地，就会拆迁，到时候会赔偿你。因为这个房子是你的，只是地是国家的，房子的产权不会到期，永久属于你。”
“短期内，这对我的生活没造成什么影响。”紫金山小区的业主石先生告诉新京报记者，自己在一年前买下这套二手房时，土地已经到期了。当时他也有顾虑，不过后来有人跟他说不影响买卖和贷款，就买下了这套房子。他说，自己找的房屋中介公司办理相关手续，和普通的房屋买卖没有什么差别。
交易抵押需写“到期”知情书
记者注意到，1990年5月19日国务院发布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的最高年限作出规定。
青岛市一房地产行业负责人告诉新京报记者，青岛作为我国最早的14个经济开发区之一，在上个世纪80年代即开始了对土地使用权出让的先行先试，在当时，国有土地使用年限尚未出台明确规定，于是出现了20年土地使用权的情况。
5年前，黄岛国土资源分局负责人与网民在线交流的时候表示，物权法中未对土地使用权续期应有偿还是无偿做进一步说明，且国家也尚未出台相应的实施细则作为登记的参考依据，造成了“撞限”小区目前的“困局”。当时，黄岛国土资源分局已就该类问题请示上级部门，希望能尽快寻求到妥善的解决方案，待上级部门明确办理意见后，将抓紧时间为用户办理延期手续。
昨日下午，青岛市黄岛区不动产登记中心一位工作人员介绍，确实阿里山小区有出现土地使用权到期的情况，但因为遵循以前的《土地法》，目前还没有相关政策处理这一问题。“当时的《土地法》写着土地到期就要续，但怎么续，钱给哪个部门，按什么比例续，都没有细则。”该名工作人员称，阿里山小区是住宅小区，目前小区内房子的交易和抵押都没有问题，只需在交易和做抵押时，写一份知道土地到期的知情书。
该工作人员表示，因为没有具体的条文指出具体应该怎么续期，目前阿里山小区的问题只能搁置，小区房屋像其他正常房屋一样买、卖、抵押不受影响。
■ 追访
深圳 80平米补交4万 使用期增20年
据深圳当地媒体报道，日前，深圳市规土委第一直属管理局收到了福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主的一份关于补交地价延期的申请。相关资料显示，该房产用途为住宅，土地使用年限为50年，从1985年5月28日起至2035年5月27日止。
报道称，该业主已于今年3月9日付清上述房地产延续土地使用年限的地价款44940元，经过规土委第一直属管理局批准，该房地产的土地使用年期延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止，性质仍为市场商品房，其他要求按《房地产证》登记不变。业主可以据批复向市不动产权登记部门完善产权登记手续。
昨日下午，深圳市规土委就此事回应新京报记者称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是深圳市目前已经到期土地续期的主要原因。
规土委称，1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。1994年出台《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。直到1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条，确认土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。
深圳市规土委方面介绍，就深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的20年使用权的经营性用地日前陆续到期的情况，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行，并明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
此外，1996年深圳市政府依据市人大决定，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的，可以不用补交地价自动予以顺延，9月18日以后签订合同的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。
克拉玛依 商用房产权到期需补费
记者注意到，此前，克拉玛依和太原等地也就土地使用权到期作出了部分说明。
据克拉玛依日报报道，去年下半年，克拉玛依市国土资源局开展了国有建设用地使用权出让到期情况清查，截至当月底，当地共有二十余宗商业用地使用权已到期。
市国土资源局建设用地科负责人接受媒体采访时介绍，近期已到期和即将到期的土地使用权宗地均为商业用地，土地出让金按照我市2015年7月1日起施行的《市城镇土地基准地价》标准收取，按照不同的土地级别、不同用途土地确定基准价格，最高为1507元/平方米。
昨日下午，克拉玛依市国土资源局行政办公室工作人员介绍，目前国土局委托政府招标的评估机构对各个小区地价进行评估，此后将公布评估结果。在房屋的土地使用期到期后，我们会征求土地局的规划，如果规划说可以续期，没有其他用途，我们就会委托评估地价，然后户主进行续费。他说，委托的评估公司也是参照基准地价，以基准地价为基础进行评估，续费标准按照一级地、二级地的规定，即《克拉玛依市城区基准地价表》来执行。如果在通告期内业主没有过来完善土地手续，我们会视情况采取相关措施。
记者注意到，依据克拉玛依市国土资源局官网发布的上述价表，中心城和其余4个城区在地价方面价格有所不同，而不同的城区又按照商业、住宅和工业用地划分出四档基准地价，其中一级商业基准地价为1370元每平方米，四级为380元每平方米。不同等级的用地范围也在官网上有明确划分。
■ 纵深
“撞限”背后的法规之争
房子“撞限”
温州首例住宅土地使用权到期续期的案例出现后，引发社会广泛关注。在此之前，全国范围内房屋土地使用权到期的案例其实较为少见。
2004年深圳已经出现过房屋土地使用权到期的情况。彼时深圳国际商业大厦同样由于历史遗留问题，在同一楼栋内，存在20年、30年、40年和50年4种产权年限的房屋，最早的20年产权部分到期。
据媒体报道，号称全国首例“住房土地使用权到期房”的青岛阿里山小区，5071户业主的土地使用权期限分别为20年、30年、35年。
为何多地出现这种现象？
广东省房地产行业协会会长蔡穗声对新京报记者表示，从全国范围来看，房屋土地使用权到期的情况属于极少数情况。国家法律规定土地出让期限最高是70年，商业是40年，工业50年，但在这项规定前，各地自行出让的少量土地出现了近年来温州、深圳等地土地使用权到期的情况。
“主要是由于国家一开始在顶层设计上就没有对土地使用权续期有一个规范的标准和一个相应的法律法规，地方政府就自己根据实际情况制定，让原本应该一次性明细的问题被拖延，导致了后续问题的出现。”青岛市工商联房地产行业联盟副理事长龙江说。
收费依据之争
梳理发现，四川南部县等多地政府续期缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》，而不是物权法。
《城市房地产管理法》规定：经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。而2007年的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
上海金融与法律研究院研究员刘远举表示，在最高法暂未对“自动续期”作出详细解释之前，不同的人对于“自动续期”的理解不同。“虽然字面上来看，似乎是无条件自动续期，但在实际情况中，收取土地出让金更有可能。”
中国社会科学院法学研究所研究员、法学教授孙宪忠当年曾参与了物权法的制定，对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题，当时就有很大的争议。因此，物权法第149条进行了模糊处理，只是笼统地规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
孙宪忠认为，“自动续期”至少说明法律上并没有规定到期后收费，住宅建设用地使用权期间届满的，应该无条件顺延。
“建设用地使用权、房屋所有权是公民依照宪法、物权法所享有的基本权利。任何扩大、减少或限缩公民基本权利或者对公民基本权利附加条件的规范性法律文件的制定，都属于立法权的运用。”孙宪忠说，根据立法法对于立法权限的规定，这种涉及公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此立法，更遑论地方政府及其部门。
蔡穗声则持不同看法。他表示，现行的土地所有权属于国家，土地使用权有偿有期出让给集体或个人使用，土地出让金是有期限的，期限过了可以续，续期再付钱也是合理的。
“国家规定70年的使用期，或者在此之前个别地方出台的短期使用期，它的法律含义均是土地有偿有期使用。即所收的土地出让金，是对土地使用权一定年期内的一个租金，香港以批租的形式进行，我们效仿香港，叫土地出让金。”蔡穗声说，但土地出让的概念是土地使用权一定年期的出让，不是土地权的出让，到期说明期限已满，所缴的费用也已完结。“到期后可能会有新的法规政策再做一笔费用，也是合情合理的。”
呼吁细则出台
深圳政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》规定，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。规定进一步明确，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付。
按照出台的这个规定，当年，深圳国际商业大厦产权到期的房源，都通过补交土地出让金，完成了续期，这也令后来众多商住项目看到了续期的重要依据。
刘远举表示，对地方政府来说，这是一个关于土地存量和增量之间的选择。比如深圳的房子存量不多，房屋产权到期的少，新出让的地较多，考虑到房价，当地政府会尽量降低收取标准，因此在2004年出现商住混房到期的情况后，按照基准价35%收取出让金。
对于不同城市采取的不同解决办法，刘远举认为，深圳按照基准价35%收取出让金的做法虽然无法可依，但是基于现实，也是一种当地政府根据自身土地状况作出的决定。“国家立法机关在设计上应审慎权衡，尽快出台关于出让土地续期的实施细则和收取标准，并通过立法予以确认，以缓解公众焦虑。”
