住房金融服务既关系民生，又反映出宏观经济金融运行风险控制水平。由于房地产与金融天然存在亲和关系，房地产与金融的融合发展在推动宏观经济增长同时，也会催生经济金融运行风险。回顾经济史，历次金融动荡总或多或少闪现房地产市场危机。2008年美国住房市场波动引发的次贷危机，最终演化为百年罕见的全球金融危机，其破坏性影响至今仍未消除。住房金融服务既能“载舟”也能“覆舟”的特点，决定了金融机构在提供金融服务时要有“退”有“进”。

  住房金融服务

  要有“退”

  住房信贷资产质量远远高于其他信贷资产，确切地说，并不是金融机构信贷风险控制能力有多高，而是住房信贷资产还没有经历过一个完整房地产市场周期波动的考验。在金融机构顺周期经营机制的主导下，住房金融服务往往与房地产市场产生共振作用，住房金融服务规模的扩张伴随着房价的一路走高。最近一段时间，在宏观经济下行压力不减的情况下，上海、深圳、北京等热点城市房地产市场异常活跃，住房交易价格接近甚至超过部分国际大都市，应该说更多受到投机力量的驱动。在房价快速上涨阶段，金融机构即使按照原先的首付款比例执行，也会导致住房抵押资产面临更高的泡沫风险。因此，无论是从宏观审慎管理角度，还是出于微观审慎控制风险的目的，金融机构都客观上需要对热点城市的杠杆比例进行控制。

  为抑制热点城市房地产市场投机炒作，降低房地产市场运行风险，3月25日，上海发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障房体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，非沪籍限购由“2年改5年”，二套房贷首付比例提高。当晚，深圳也发布了房地产市场调控措施，提高限购门槛和二套房首付比例。预期其他热点城市房地产市场调控政策也将随之收紧。不难看出提高二套房贷款首付款比例成为标配。

  在控制个人住房贷款杠杆的同时，金融机构还需要高度关注房地产开发贷款的风险，主动减少对个别房地产开发企业非理性拿地的支持。毕竟热点城市动辄创新高的“地王”现象，背后还有金融机构信贷资金的大量投入。历史经验表明，没有一个城市的房价可以持续上涨。“地王”现象不断推升房价上涨预期，加剧了财富向热点城市、少数富裕人群集中，增加了经济转型升级的困难，浇灭了社会经营实业、创业创新的热情。从长远看，远远脱离基本面和社会平均收入水平的住房交易价格，最终还是要屈服于市场规律。

  改善性住房需求

  催生贷款新需求

  近期房地产市场愈演愈烈的中介场外配资，以监管当局的明令禁止而告一段落。当然，各种名义为购房人提供融资服务的业务不会马上烟消云散，甚至还有可能隐蔽发展。虽然事过境迁，但仍应从房屋中介广泛参与场外配资服务来反思当前住房金融服务改善的空间。毕竟旺盛的市场融资需求，才是真正的王道。

  从住房供不应求向住房供求关系基本平衡的过渡中，住房市场交易结构也发生了质的变化。过去，住房市场交易以新建商品房为主。现在，存量住房交易成为住房市场典型特征。而存量住房交易，往往与住房置换高度关联，也就是改善性住房需求“一卖一买”的过程。在这个过程中，无论是出售住房，还是购置住房，均需要较长的交易匹配时间，时间跨度在三个月到九个月不等。在很多情况下，“一卖一买”涉及房屋差价，需要对原有抵押房产解除抵押措施等等。在现行金融服务环境下，业主必须先筹集资金将住房贷款全额偿还并解除抵押，而后办理过户手续；同时，又以新购置房产向银行申请住房抵押贷款。但在实务操作中，买家为控制风险，在房屋未过户时往往不会支付全款。而卖家自身财力有限，难以短时间内筹集资金偿还剩余银行贷款本息。因此，房屋中介推出的“换房贷”、“尾款垫资”、“赎楼贷”等顺应了市场需求，并不会增大住房市场风险，存在一定合理性。只不过是房屋中介并不具备融资资质，使得相关金融服务偏离了合法合规的轨道。但同时相关融资业务的蓬勃发展，实际上反映出住房金融服务改善的空间。

  住房金融服务

  要有“进”

  住房金融要在做好风险控制的前提下，顺应住房市场交易需求改善金融服务。从1998年住房制度改革到现在，除了2008年和2014年的两次波动，我国还没有经历过一个完整的房地产市场周期。房价的持续稳定上涨，某种程度上导致金融机构经营住房金融业务忘记了应有的审慎，“首付贷”的出现，很难说不与个别银行主观上不重视借款人资质有关。但与此同时，又导致金融机构不深入住房市场，忽视了潜在的、合理的金融服务需求。这些完全可以由金融机构主导的“换房贷”、“尾款垫资”、“赎楼贷”等业务，不能任由房屋中介无序经营。

  说到底，还是金融服务意识不够强，觉得手续麻烦，收益小，不值得一做。未来我国住房市场将由改善性住房需求主导，将为住房金融服务带来新的业务发展空间。在禁止房屋中介提供“换房贷”、“尾款垫资”、“赎楼贷”等融资业务时，是不是也考虑推动金融机构提供相应的金融服务，降低市场交易风险和成本，便利住房置换交易？当然，无论提供怎样的金融服务，主动控制金融风险，防止房价大幅波动，理应成为金融机构的首要经营原则。