去库存

  房地产市场一直备受各界关注。《珠海市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》（以下简称“计划”）提出了打通商品房与保障房通道、培育租赁市场、取消过时的限制性措施、降低居民购房成本、稳定商品房价格、合理控制土地出让节奏等十大举措，计划到2018年全市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

  其中最为重磅的是，在全市范围内，全面放开“限购”政策，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。这意味着，珠海持续4年多的楼市限购政策将全面放开。相关部门表示，“目前出台的属于行动计划，政策正式出台和实施日期以市政府通知为准”。

  南方日报记者还了解到，珠海不会实行购房入户政策。因为一旦实行，珠海人口可能短期内会猛增，相关配套设施和城市承载能力预计将难以满足需求，不符合珠海建设国际宜居城市等要求。

  关键词1.取消限制性措施

  放开限购，停止90/70政策

  计划

  根据计划，珠海将优化中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）和新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）的土地资源开发强度和户型设计，停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，以优化的户型配置引领全市住宅发展规划。

  为继续释放有效需求，在全市范围内，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。

  解读

  根据2016年-2018年我省去库存人物表，珠海属于库存规模小、需求旺的第四类城市，因此珠海此次行动计划并未设立去库存量化工作目标，而是以及时采取措施保持房地产市场健康稳定发展为主。

  据住规建局介绍，全面取消限购政策等取消过时的限制性措施，是为了进一步发挥市场配置支援作用，也是按照国家的要求。同时，也是结合珠海房地产市场供给侧实际，合理调配全市土地资源，分类指导住房开发建设，力促全市房地产市场均衡发展的内在需要。

  笔者从业内人士处了解到，对于停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的规定，在2015年以来实际已不强制要求。

  大家房地产策划有限公司董事陈志认为，取消“90/70”要求，会令市场自我调节能力更强，令楼盘户型更加合理。“在改善型住房需求较大的区域，可以适当增加大户型，在首次购房和刚需购房较多的区域，可以提供小户型为主。”

  此外，全面放开“限购”，意味着外地人今后可自由购买香洲区所有类型的住宅。短期内，香洲区中小户型的房源销售预计将有所促进，价格可能也水涨船高。也有业内人士称，从长期来看，政策不会对整个市场造成太大影响，毕竟在整个产品中的占比较低。

  关键词2.土地供应

  横琴外围区域将提高住宅用地比例

  计划

  合理控制土地出让节奏，改善商品住房供需关系。房价较高、发展较快的横琴新区外围区域，要盘活建设用地资源，注重调整供地结构，提高住宅用地比例，增加普通商品住房用地供应，合理提高城市建成区的建筑密度和容积率，缓解市场供求矛盾和房价上涨压力。

  解读

  珠海市土地储备发展中心相关负责人表示，珠海将加强用地出让的预判工作，加强土地市场动态监测与监管系统的运行管理，按照三年滚动方式做好经营性用地出让计划。一方面，适度增加中心城区土地供应，另一方面推动房地产开发重心向新城新区转移，加大住宅用地供应量，促进全市土地市场均衡发展。

  广东奥园商业地产集团珠海公司总经理助理张功清表示，目前，市区的一些土地和开发项目，其建筑密度、容积率都有很大调整空间。如果此政策落地，能够增加市区住宅供应量，使供求关系达到更加健康合理的状态。

  珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮表示，此政策对于主城区、建成区影响尤其重大，因为目前主城区几乎无地可供，而占据众多核心旺地的旧工业厂房又因城市更新政策限制，只能变更土地性质为商业、办公、酒店等。如果这些庞大的工业区能“一案一议”，适当增加住宅比例、提高密度及容积率，将缓解中心城区住宅土地供应紧张程度、加速“街区城市”建设。

  陈志认为，措施将增加住宅供应量，利于稳定房价。但由于从土地供应到楼盘推出有一个周期，所以政策具体影响预计会到2017、2018年才产生。

  关键词3.购租并举

  政府将适当购房用于保障房

  计划

  培育住房租赁市场，逐步建立购租并举的住房制度。市、区政府可适当购买商品住房作为引进高层次人才、不符合公共租赁住房保障条件的其他人才的周转住房。公共租赁住房实物配租轮候需求多且无法在3年内实施住房保障的区（功能区），可适当购买商品住房尽快解决。鼓励企业购买商品住房作为企业公共租赁住房解决引进人才住房问题，并享受保障性住房税费优惠政策。推进利用社会住房作为公共租赁住房房源，鼓励企业、个人将适合作为公共租赁住房的住房提供给保障对象配租。

  加大公共租赁住房货币补贴力度，对低收入住房家庭和其他低收入住房困难家庭按照市场区域平均租金一定比例发放住房租赁补贴，启动青年人才住房补贴政策研究，进一步扩大住房租赁补贴发放范围，扩大非户籍人员住房保障面。

  解读

  陈志认为，政策密切注意解决来珠就业人才和低收入群体的居住需求，这对于珠海吸引、留住人才，保障底线民生都有所帮助。

  李炳亮认为，此项政策体现出政府对人才引进的支持，但目前珠海产业仍处于培育期，且实体经济下行压力较大，部分企业可能心有余而力不足，措施成效可能有限。

  李炳亮建议，在施行过程中，可制定完善、严格、公平、透明的补贴条件及标准，避免“有需求的人才享受不到、享受补贴的机构却未将优惠落实到人才”的情况。同时，不单单局限于住房供给，可以更完善的产业、更广阔的市场空间来吸引人才。

  关键词4.公积金

  公积金暂不考虑提高贷款额度

  计划

  加强对企事业单位住房公积金执法检查，督促各类企事业单位特别是外企、私企建立住房公积金制度。充分释放住房公积金能量，提高使用效能和效率，探索实施住房公积金跨市流动政策。鼓励有条件的企业单位向职工发放住房补贴，并根据商品住房价格和租赁市场租金变化实时调整住房补贴标准。

  解读

  此举旨在通过住房公积金、住房补贴等帮助中等收入家庭购房。据了解，目前珠海住房公积金个贷已达到97%，但资金流动性不足。因此，本次计划提出的相关措施具有较强针对性，暂不考虑提高贷款额度、延长换代周期等措施，而是进一步充分释放住房供公积金能量，提高使用效能和效率。

  关键词5.库存地产

  库存商业地产可改造为孵化器

  计划

  适度调整商品房供应结构，服务大众创业万众创新。在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。在不改变用地性质和容积率前提下，允许在建商品住房项目适当调整套型结构。支持各地政府出台政策，引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间。

  解读

  张功清认为，这是政府在释放信号，鼓励全民创新、全民创业，同时希望将商业库存化解为培育和发展创业人才的土壤，最终形成去库存的效果。该政策对政府、人才、开发商均有利好。政府可以给予相关地产及入驻企业、创业人才政策扶持，形成良性发展态势。

  李炳亮认为，鼓励“大众创业、万众创新”不仅是政府的职责，也是企业的职责。孵化器及众创空间是基于“政策 产业 资本 专业职能服务 市场”发展而来的，珠海已经有部分厂房在此方面进行尝试。但根据目前态势看，珠海现存及未来3-4年内的商业及办公物业体量较大，孵化器和众创空间的基础仍较为薄弱，可能难以完全消化相关库存。

  焦点

  公积金缴存省内有望异地互认

  居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。落实国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。开展住房公积金缴存省内异地互认，推动城市间住房公积金调剂使用。

  暂不考虑发展养老旅游地产

  适度调整商品房供应结构，服务大众创业万众创新。根据计划，因为涉及医疗、社保等多方面因素，目前珠海暂不考虑发展养老旅游地产。

  政府引导安置户团购商品住房

  加大力度推进纳入城市更新规划和棚户区改造规划的城中旧村改造、城镇集中成片危旧房改造项目。政府引导安置户团购商品住房，降低购房成本，提高货币安置率。

  清理房地产业行政事业性收费

  清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费，切实降低房地产开发和交易成本。在企业落实债权债务责任和风险可控的前提下，对被兼并企业逾期、到期的银行贷款给予展期或转贷。

  预售证超3年 加快转化为自持物业

  对政府、国有企业、事业单位建设发展总部经济园区、新兴产业基地等合法合规用房，优先适度向自持物业企业商品房倾斜。对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。

  纵深

  限购全面放开影响几何？

  目前，珠海仍保留对香洲区144平方米以下户型的限购措施。随着昨天去库存行动计划的出台，珠海持续4年多的楼市限购政策也将全面放开，外地人亦可自由购买香洲区所有类型的住宅。这将带来什么改变？

  放开限购，香洲小户型会否涨价？

  因为女朋友在珠海，刚刚调动工作打算在珠海买房的胡力首先在微信上看到了全面取消限购政策的消息。非珠海户籍的他，成了受益者，可以购买香洲的小户型房源了，不过他紧接着就反应过来：放开限购了，房价会不会更贵了？

  作为老珠海的李兰是中午接小孩放学时，在小学门口与家长们聊天时知道这一政策的。全面取消限购虽然之前也有过传闻，但昨天正式公布，给珠海这座宁静的城市，带来了一个火热的谈论话题。

  李兰目前在市区已有一套住宅，虽然有改善住房的想法，但觉得目前房价压力太大。对于限购即将全面取消，她表示，这并没有对她的购房意愿造成太大影响，因为她主要考虑改善型住房。

  对于“培育住房租赁市场，逐步建立购租并举的住房制度”的措施，李兰说：“如果算经济账，现有房价下，租房确实比买房划算。但是，如果只租房，未来子女读书学位问题难以解决。”她顿了顿，补充说“而且，传统观念上，也比较难以接受没有自持房产的情况。”

  取消限购更多是对心理的影响？

  珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮认为，珠海市相关限购政策从2011年11月施行至今，影响逐渐减弱。同时，珠海住宅供给已从主城转向西区及新区，从去年开始的渐进式解除限购，已最大限度地缓冲可能的影响，现在全面解除限购是成熟的时机。

  “从短期看，这将进一步促进主城区本已稀缺的中小户型住宅的销售，加上过去受限客源的释放，会引起这部分户型价格的持续上升。但考虑到此类户型权重很小，对整个楼市影响程度较小。”李炳亮说。

  “不过要注意，这项政策容易让市场有意无意误读，给本已升温的市场进一步推波助澜，引起非理性情绪。”李炳亮补充说。

  陈志则表示，近年以来，主城区的房地产成交量相对其他区域较低，而且主城区144平方米以下的户型存量很少，所以取消全面限购政策对这一部分的成交影响不会很大。

  “全面取消限购政策更多是心理上的影响。”陈志说。同时，他认为，珠海此次全面取消限购，说明珠海不再以购买面积设立门槛，而是包容各个层次的人才和资本进入珠海。

  广东奥园商业地产集团珠海公司总经理助理张功清表示，全面取消限购，短期内会对市场有较大刺激，将进一步增强购房氛围。从长远来看，对楼市的走势影响较小。“因为之前市场上已经很很多规避限购的方式，所以实际影响效果不大。”张功清说。

  链接

  珠海楼市限购政策回顾

  2011年11月1日起，珠海市实施“双限”：全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/平方米，否则将不批预售。户籍居民家庭、提供1年以上的个税缴税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房。无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。

  2014年9月26日，市住规建局官网公告，宣布调整楼市“双限令”，即取消限价政策，在中心城区购买144平方米以上的大户型无需提供社保或纳税证明，在新城区购买商品房不再需要提供社保或纳税证明，非本市户籍居民可凭相关工作凭证在中心城区购买1套商品房。

  2016年3月16日，《珠海市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》透露：在全市范围内，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。

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