新浪乐居讯（编辑 金恩子）还记得任志强的那句“库存难消化只能炸掉”的惊人言论吗？

  且不说任大炮此言是不是信口胡说，单是品味其中意味就知道库存对于房地产大咖而言是多么头疼的问题。

  就在去库存成为众多城市的楼市关键词时，沈阳也不能不例外。头顶高库存的帽子、耳畔唱衰之声不绝，沈阳楼市的冬天似乎比以往更长。

  作为沈阳库存量最大的于洪区，拖着424万平米待售面积，正焦灼地等待长达21个月的去化周期尽快过去，迎来新生。

??于洪一区身兼热销与库存榜首 有喜有悲

  如果非要用一个词来形容2015年的于洪楼市，想必没有比悲喜交加更贴切的词语了。

  这一年，于洪经历了商品房销售区域排行榜第一位的荣耀，也感受到了高库存量的苦恼。虽说条条大路通于洪，但不可否认的是，作为血统纯正的城郊，于洪一直被排挤在核心区域之外，饱尝心酸。

  近几年，伴随着城市范围的外扩，周边配套设施也发生了较大飞跃，沈阳城内一度出现了蜂拥向郊区迁徙的热潮。于洪坐拥丁香湖和于洪新城两大板块，印证了“水能生财、湖能聚财”的古语，加上地铁九、十号线的施工建设，让该区域价值伴随着配套的完善和价格的优势而水涨船高。2015年，于洪区凭借2478902平米的销售面积领跑沈阳商品住宅销售排行榜。

  然而，世事弄人，于洪却也因此背上了高库存的负担，从此走上了去化为先的坎坷路。424万平米，去化周期21个月，未来很长一段时间里，去库存都将占据于洪楼市关键词的首位。

  房价6000元 却难逃“剩斗士”命运

  想必于洪也很困惑，房屋平均6000元的成交价远远低于沈阳商品房均价，加上交通的日渐便利、配套的逐步完善，如此高性价比的区域为何还是沦为“剩斗士”。

  这或许是于洪一厢情愿的想法，不少购房者坦言，自己买房时都会将李嘉诚那句“地段、地段、还是地段”奉为箴言。

  购房者李女士介绍，“买房首要考虑的因素就是位置和交通，即使于洪目前交通已经很方便，但距离城心较远也是事实，加上没有优质学区资源可选，确实会对在这里购房产生影响。”

  于洪自身也是一个矛盾体，根据数据显示，于洪虽沦为库存量最大的“剩斗士”，但去化周期并不长，远低于沈北新区的39个月。

  这就意味着，于洪既有巨大的库存量可供销售，又顶着高库存的帽子备受折磨。

??库存看似老大难 辩证看来不用烦

  曾有数据显示，沈阳拖着数百万的库存面积艰难前行，库存量是同为省会城市的杭州的二倍有余。

  事实上，看似库存高企的沈阳城同样具有足够的消化能力，每年数十万的高校毕业生和外地务工人员、放开二胎政策后的改善型住房需求等都将成为消化库存的主要力量。

  可以说，沈阳的库存分两种情况，一种是“正向库存”，即项目销售的好，需要足够库存以备“周转”，例如碧桂园银河城，按照往年的月均销售速度，去化时间仅为9个月。这主要是由房子的特殊商品性质决定的，从拿地，开发建设再到产品正式上市销售需要漫长的生产周期。

  还有一种情况是“负向库存”，即项目销售的慢，造成产品积压。据了解，目前沈阳有个别项目的库存量较大，按照当前的月均去化量计算完成去化将需要100年。

  库存看似是一道令人生厌的难题，但于洪的例子表明，辩证看待库存才是正确的打开方式。无论楼市风云变幻，在销售上发力才是王道，才是最终突围的捷径。