若首付贷全面叫停 房产中介利润将损失多少？
◎每经记者 吴若凡
此前,各家房地产B2C平台,如搜 房、链家、平安好房等,都推出了首付贷产品,这些产品在过去一段时间,给公司带来一定收益。如果首付贷叫停,这些已经涉足首付贷的企业将因此损失多少利润?
金融业务毛利率可达六成
东方证券房地产分析师竺劲表示,首付贷、过桥贷等产品的核心是客户周转,这些贷款时间通常较短,月息是1.5%~2%,但其本身并不是长期贷款,客户只是做了资金过桥,代理公司实际上只是收取了手续费。这块业务,即使中介公司不做也有其他金融公司会参与其中。
房地产代理公司对于贷款等金融业务基本都有涉猎,以世联行为例,根据其财报显示,2015年金融服务全年放贷共计32209笔,放贷金额合计29.9亿元,同比增长58.45%,其中主营业务家圆云贷同比增长69.54%。
从世联行最新的收入构成来看:房地产代理业务占比58.5%,资产管理服务占比17%,互联网+业务占比15.5%,金融服务业务占比9%。金融服务业务实现毛利2.64亿元,同比增长28.90%,但由于加大了业务拓展力度、风控力度以及新产品的调研和设计投入,同时融资规模放大增加了资金成本,使得毛利率从上年同期的76.03%下降到本期的62.62%,依旧保持在较高水平。
世联行财报显示,2015年其主营业务收入47.11亿,小贷业务全年为世联行贡献了4.14亿元左右的收入,占世联行年总收入的9%左右,如果按小贷30%左右的利润率算,小贷的利润将在1.25亿元上下。
竺劲表示,之所以有这么高的利润,主要是由于其本身是自有资金在放贷,因此成本低利润高。
据了解,世联行是通过银行、定向金融工具、资产转让等渠道获得资金,这里面除了世联小贷的自有资金之外,还有银行融资、股东借款和通过贷款资产证券化获得的资金。
目前,世联行云贷业务利差是由这三部分资金来源的动态比例,以及金融市场的情况决定,处于不断变化状态。
今年2月,世联行公告,拟9.98元/股非公开发行不超过100200400股,募集资金总额不超过10亿元用于增资世联小贷项目。
资金来源各不同
在全行业,类似世联行这样,能够取得高毛利的企业并不多。
目前,世联行可以通过定增的方式进行股权融资。但其他非上市中介代理公司获得资金的渠道基本都是通过担保、贷款和抵押等多种方式融资,成本要高得多。
竺劲表示,小贷公司的杠杆比例在1∶1到1∶2之间,而银行的贷款利率9%,如果是1∶2,成本就在7%,如果是1∶1,成本就是4.5%左右,而小贷公司有自有资金。大部分中介都是以自有资金为主。
第二类是P2P公司,P2P是向社会投资人募集资金,因此P2P理财投资人有资金回报率的要求,行业平均成本在11%左右,而这还没有考虑P2P的推广成本和日常运营费用。
P2P是一个连接投资人和借款人的平台,收取的是服务费,一般在这笔贷款资金的1.5%左右。
网贷之家CEO石鹏峰表示,首付贷的资金来自地产商、地产中介,或者来自P2P平台、小贷公司,和房产类相关的P2P平台是一个类型,P2P行业里,借款人需要承担的利率是20%~24%,相对于银行是比较高的,跟房地产相关的借贷利率是18%~24%。
中介行业利润将受冲击
如果这些业务被叫停,中介究竟会有多大的损失?毕竟,金融业务对新兴企业来说是主营业务,但对于传统中介来说,还是以传统居间业务为主,有影响,但不至于伤筋动骨。
此前,外界普遍质疑某中介公司挪用金融业务收入为其处于起步期的各子公司输血。说的通俗点,就是收取A客户放在自己平台上的房款及B客户放在P2P产品中的钱,对外放高利贷给急需资金用来赎楼的C业主,并收取1.5%左右的月利息。整个过程,中介公司没有用自己的一分钱,却实现了巨额收益。扩张造成的成本负担很大,股权融资是用于扩张和平台建设。
石鹏峰表示,一般而言,P2P平台的利润率在10%左右,因此,一旦没了这部分资金来源,传统中介代理公司就无法支撑线上平台建设和线下门店扩张的成本,这也将对企业利润造成很大影响。
业内人士指出,首付贷不是说想干就能干。中介公司的市场占有率要高,在这个基础上可以通过一定手段让客户使用它们的理财产品,达到规模效益。
竺劲举了个例子,以链家为例,其金融业务对居间业务的帮助很大,一旦金融产品受限势必影响其主营业务,加之链家在上海1300多家门店数来看,竺劲表示,链家的门店数在1000间以下能保本,再往上增加门店数,恐怕难以支撑,此外,从全国来看,经纪人佣金在提高,如果金融业务利润下降,公司整体盈利也会受影响。
