房地产去库存作为中央提出的供给侧改革四大关键点之一，去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括山东在内的20多个省份的100多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策，“去库存”引发广泛的市场关注。

  去化周期约20个月  全国排名居后

  在众多二线城市中，青岛楼市的库存量之大令人感到有些“意外”。据房价点评网数据统计，截至去年12月31日，青岛市房地产现有商品住宅库存约19.13万套，可售面积约2065.6万平方米,去化周期约20个月，在全国排名居后。

  而在去年的1月份，青岛的商品房库存为18.12万套，也就是说，一年之内，楼市的商品房库存消化了1万多套。

  从全年来看，今年前6个月，库存去化周期明显加速。在1月份，去化周期为27个月，到6月份，去化周期缩减至23个月，之后去化速度放缓，直到12月，去化周期已经缩短到20个月。“去库存”也将成为2016年青岛楼市的主基调。

??各区分化明显

  区域方面，市南区3934套，市北区7794套，老四方区8841套，李沧区12528套，崂山区3939套，城阳19554套，黄岛10169套，即墨市23789套，胶州市25403套，胶南市39659套。

?青岛市各区域库存一览（数据来源：房价点评网）

  根据2015年12月底全市商品房存量区域分布来看，市南区与崂山区由于地段优势，房价高，存量少。其中，崂山区库存套数在市内四区中仅高于市南区，而商品房库存面积在市内四区中最少。

  原四方区、城阳区和黄岛区作为城市新兴地段，房价一般，存量尚可，销量高。

  而城市外围的五市区存量均较大，仅胶南市库存量达到了397.3万平米。另外，高新区与李沧区去化压力最低，莱西去化周期最长，高达35个月！

  值得一提的是，由于李沧区单价优势明显，加之新盘扎堆，刚需置业者选择余地更大，因此去化压力最小，虽然库存量在主城区较高，达到118.3万平米，但是去化周期低至9个月。

  “去库存”推进之路任重道远

  在去年年底时，青岛的可售住宅供应量就曾经达到18万套的水平，而去年及今年房企的销售业绩也并不理想，今年又增加大量供应，因此开发商不得不采用促销跑量的手段。

  “实际上，青岛的库存、空置率一直都很高，销售周期也普遍较长，拿青西新区的部分项目来说，外地客群占到6成以上，冬天入住率估计不到5成。”熟悉当地项目的一位业内人士表示，这与青岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。

  岛城业内人士分析，2016年依旧是去库存年，政策方面还将将趋向宽松，供销两旺的旺销态势还将会保持。在价格方面，主城区房价下行可能不大，尤其是海景、山景等稀缺资源周边的房源价格依旧有上行潜质，新规划区域房价也有望上升。另外，库存量较大的区域房价上行的压力较大，平稳跑量仍是新一年的基调。