新浪乐居讯(实习记者 宫梦璐)被称为重庆第二大城市的万州区，房价却排不了重庆第二，甚至连周边开县房价的涨幅都远超万州。万州房地产市场的不温不火与它本身渝东北区域经济中心的名号大相径庭，这之间的原因到底什么呢？自2013年来万州区加大交通建设，计划在未来五年打造长江上游区域性综合交通枢纽，这一举措能否成为万州经济发展的突破口？又能否成为激活万州房地产市场的一剂良药呢？

  区域间差价高达3000元/㎡  乡镇入城置业与改善型置业为主 

  26岁的王浩去年在万州区龙都购买了一套房，他说：“以后结婚用。”这个在万州城区工作了三年的年轻人，正和女朋友谈婚论嫁。父母支持了他一笔钱，他就按揭买了一套97平方米的住房。王浩老家在高峰镇，距离万州城区只有半小时车程，父母在镇上经营一家超市。“很多同龄人都在万州买了房了。”他说，自己准备以后定居在万州城区，也准备接父母一起过来。

  记者通过走访城区的一些新楼盘了解到，万州区还是以乡镇入城置业和改善型置业为主。在乡镇进城购房的群体中，农村青年占了三成左右。一些有能力的农村家庭，早早就为年轻人买好了新房。一些没有买房的家庭，年轻人也普遍有打拼挣钱，进城安家的想法。这一购房群体多选择在龙宝板块购房。

  区域间差价大是万州区房产市场比较明显的特点。由于长江流向将万州城区分为两岸三地，所以万州主城区呈“三大板块、七大组团”的总体格局。在三大板块（江南新区板块、龙宝板块、天城板块）中，虽然龙宝板块开发时间比较长，发展较为成熟，周围生活配套齐全，但因属于工业区，房价相比较低，均价在4500元/㎡左右。这样的价格更易吸引乡镇进城购房群体，有调查数据显示，在龙宝板块各楼盘购房客户群中，周边乡镇客户比例普遍达到60%以上的比例。而对楼盘性价比要求较高的城区改善型置业者来说，以洋房和滨江高层为主的江南新区则更受青睐。江南新区楼盘品质更高，无论在景观绿化或物业管理优势都非常突出，均价在7500元/㎡左右。

??房价回归理性 多项利好政策助力去库存

  万州房地产市场在2011年迈进快速发展阶段后，房价显著增长。在2011年，年初均价4000元/㎡左右，到了年末竟增至5000元/㎡左右。之后两年万州房价也只涨不跌，江南新区的优质洋房单价高到9000元/㎡左右。但在近两年，万州房价不仅没有再涨势汹汹甚至出现了回落，多数楼盘稳定在5500元/㎡左右，也有优质楼盘售价超7000元/㎡左右。和大多数三四线城市一样，万州房地产市场也没能逃避“去库存”难题。

  万州某楼盘营销经理在接受记者采访时提到“万州楼市库存量在80万方左右，去库存压力比较大。”正式由于库存积压，万州房价在近两年呈现稳定缓慢增长的趋势，没有了2010-2013年势如破竹的涨势。房价有所回落。

  2015年被称为房地产史上名副其实的“政策年”，这一年， 5次“双降”的信贷支持，财税、行业措施的频繁发布，多项利好政策的发布就是为了加快去库存。 库存问题最严重的三四线城市成为去库存主要对象，万州区就是其中之一。

  万州经济发展以工业为主，服务业也占有很大比例。其中民营经济比例极高，居民收入稳定，外出务工人员以到重庆主城区打工为主，财富增量平缓，房价也不可能暴涨。80万方的库存成为开发商的当务之急，虽说三峡工程为万州注入了大量移民，但他们并不能承担起去库存的重任，乡镇入城置业和城区居民仍然是主要购房群体。多项去库存利好政策的发布让开发商也看到了希望，纷纷在2016年春节期间推出折扣优惠活动，返乡置业购房者们也让万州楼市增添了一丝生机。

  综合性交通体系欲建立 万州房地产或得机遇

  有业内人士表示，2016年春节后政府出台了相应的救市措施，除了税费优惠外，还降低了首付，降低了购房门槛，但这些只是促进少部分刚需客户购房，并没有缓解市场的观望情绪，也没有激活改善性需求者的购房热情。由于经济大环境并没有多大的改善，市场并没有激活。万州房地产市场仿佛进入了胶着状态，但随着“两横两纵”铁路骨架网的规划建设，万州房地产或许可以“搭乘”高铁，得以激活。

  未来五年，万州区将加快建成长江上游区域性综合交通枢纽，真正融入全国铁路网络。届时，万州与全国主要经济腹地之间的时空距离将大为缩短，形成万州到重庆、宜昌1小时，万州到武汉、西安2小时，万州到北京、上海6小时快捷到达的时空格局。交通的发展必将带动万州区经济的发展和人口的流动。万州房地产市场不仅需要政策救活，更重要的是万州经济的自主发展，而交通恰恰是促进经济发展的最好机遇。