在香港这种房子竟卖30万/平
在香港,你会看到这样一种建筑:“身材”窄小、状似牙签的大厦,插入一些本以为不可能再建楼房的地盘之中,香港人称其为“牙签楼”。
这个香港的mini豪宅,可能是全球最瘦的楼。众所周知,因为历史的原因,香港和大陆的发展有众多不同,香港有众多“牙签楼”,但从香港我们也能推测出我们未来一二,这个mini豪宅类似今天香港的缩影,有点尴尬。
星街5号,可能是最瘦的楼盘。CBD核心,全精装,太古出品,一层一户。
如果看到这样的楼盘广告,你大概会认为这是一个超大户型的豪宅项目。当亲自去探访的时候,你会发现这个名叫“星街5号”(5 Star Street)的楼盘,位于香港金钟最核心的太古广场附近,销售给你报出的总价是1450万港币(约合人民币1160万元)一套,这是13年的价格。
1、等会儿,一套多大面积?
按照建筑面积算是676平方呎(合62.8平方米),按使用面积算是408平方呎(合37.9平方米)。没错,这栋28层的公寓楼,除了底商和功能层,25个标准层(也就是25套)除了电梯和楼梯,每层的使用面积只有30多平方米,而售价则相当于每平方米人民币30.6万元。
??星街5号的标准层平面图,其实就是一个大开间
??建面676平方尺,使用面积408平方尺,吉(空)售1450万港币
看了这个户型图,突然想到最近房价疯涨的一个段子:
北京二环房价10万一平方,厨房10平米就是100万。在外面吃顿饭只需要40块钱,那就是2.5万顿饭,相当于35年(还不考虑买菜的成本和货币的时间价值)。
这个户型果然可以实现,厨房那做一排收纳柜,更实用呢!
这个全部建筑面积只有1,635平方米的楼盘,前身是两幢唐楼,于2004至05年被太古地产分别收购,占地合并后在此之上建成了本项目。这样细高细高的楼,在香港尤其是港岛和九龙,经常可以看到,人们形象地称之为“牙签楼”。
而牙签楼占用的地块则被称为“蚊型地”,极言其小。在寸土寸金的港岛,2013年可供出售的住宅用地只有三幅,其中两幅就在离星街不远的皇后大道东附近,那幅比较大的有多大呢?
根据香港地政总署的卖地计划,捷船街地块的用地面积约270平方米,按照容积率5.0计算,可建楼面面积1,350平方米,以平均每套住宅400平方尺(约37平方米)计算,可兴建36套。而另外一幅在适安街的地块,占地208平方米,容积率同样是5.0,可建1,040平方米,约28套。按照市场估计,预计成交的楼面地价约为每平方米70,000至80,000港币,成交总价在7800万到1.16亿港币之间。
星街5号实景
2、香港为什么有这么多的蚊型地和牙签楼?
这与规划有关,也与产权有关。在港岛和九龙,英国殖民者最初规划的街道和街区尺度都很小,与之相匹配的建筑物也以唐楼为主。所谓唐楼,是与洋楼相对而言的(如同唐装之于洋装),建于1960年代之前,砖混结构,一般三至五层高,商住两用,一层为底商,其他楼层是住宅,有楼梯而不设电梯,有些设有骑楼。
后来这些唐楼陆续被拆除建成带电梯的高楼,但由于街区尺度小,唐楼的进深和面宽也很有限,而且有些唐楼已经被分层出售,业权不容易统一,法律上又没有强拆之说,所以只能拆多少地出来建多少房子,蚊型地、牙签楼也就此大量涌现。
以星街5号为例,太古本来想把周围几栋唐楼都收购下来合并重建,但未能成功,无奈只好建成了这样一栋每层只有30多平方米使用面积的牙签楼了。
??星街5号室内效果
香港的土地金贵,所以这些开发商也是大小通吃,他们把一条街或一个片区内分散的物业一点点耐心地收集、整合,通过改善设施与环境,控制商业形态来提升整个街区的档次,从而实现价值的再创造。这栋楼于1991年建成,由中国海外开发并持有的,1994年以4128万元售出,后又几经转手,2012年由太古以1.29亿元买入并进行包装出租。
对于我们内地的地方政府和开发商来说,没有几万甚至几十万平方米不算是楼盘,像香港这种蚊型地、蚊型盘只能算是边角余料,肯定是看不上的,牙签楼的规划也肯定是批不过的。我们的各个城市都热衷于在郊区跑马圈新地,对城市中心的很多土地浪费却视而不见,造成城市的规模野蛮生长,大城市病凸显,城市核心区的土地供应趋向于零,所谓土地集约利用停留在纸面上。
把中心区的空置或低效利用的零星土地挖掘出来,提高建设密度,以此容纳更多的人口对城市来说成本最低、价值最大。实际上,香港就是由于其高密度、高效率地使用土地,使得其成为交通出行最有效率的城市之一。
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