一线城市房价上涨过快 警惕楼市杠杆推手
新闻来源：浙江在线
春节过后，一线城市楼市火爆，持续领涨全国的深圳房价2月份再创新高：房东喊价“一天涨三次”，房产交易中心排大队。除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为是导致部分城市楼市火爆的推手之一。专家分析指出，这一现象值得关注，一定要警惕出现“杠杆上楼市”。
时间内大涨，让部分投资者情绪受到冲击。但是，采访中同时发现，高净值客户对于房产反而主要是在减持，目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户，而是资产量相对偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有购房安排的刚需群体。
上海希望银行不要打价格战
目前，北京和上海已普遍出现首套房8.5折利率优惠，有银行甚至给出8.3折或更低折扣，二套房利率原先在基准基础上上浮10%的执行标准也有所松动，已有银行开始执行基准利率。
多个信源证实，3月2日下午，上海监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。有消息人士表示，监管部门的其中一个目的就是希望各家银行不要在利率上打价格战，保持价格稳定。
“房价快速上涨，投机情绪加重，还是要谨慎。”有银行零售一线人士表示。也有银行表示将采取措施，以防恶意“撬动杠杆”的情况。
银行密切关注房地产信贷风险
某大银行个人房贷业务监测人士认为，目前银行关注的风险，是担心房价暴涨情况下，房子的评估价格虚高，通过少交首付的方式，套用银行资金投向其他领域，比如高收益理财产品或者资本市场。
多名受访银行人士还提到了当前假按揭的风险，也就是投机者看涨房价，进行虚假买卖，从银行套取现金，而这需要银行和房管部门双把关。
深圳银监局表示，2016年将继续督促各银行采取差别化信贷政策，加强对房地产信贷的压力测试和风险监测。
人行深圳中心支行也表示，商业银行应加强贷款人资质审查，对于利用首付贷的贷款申请，应拒绝受理。此外，对P2P及小额贷款公司主管部门应作出明确规定，禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。
深圳市市长许勤此前在市人大会议的记者会上指出，深圳“正在研究调控政策”，把房价稳定在合理区间。记者从深圳市规划和国土资源委员会了解到，目前调控政策正在研究中。
▲发声
去库存难度或加剧
民革吉林省委专职副主委郭乃硕认为，一线城市本身具有较强的“虹吸效应”，“但非理性上涨显然不利于房地产市场健康稳定发展；某种程度上甚至透支三四线城市购买力，加剧去库存难度。”
数据显示，2014年末我国房地产库存量为62169万平方米，去库存1年后的2015年末，商品房待售面积变成了71853万平方米，反而增加了9684万平方米。
需预防金融市场波动
全国政协委员李稻葵表示，对大城市最近出现的新一轮房价上升，要尤其小心。“现在的金融非常活跃，这一轮炒作房价上涨的金融力量比上一次大，很多人搞场外配资，一定要严格控制。不能让现在的货币流动性相对充足的基本环境，演变成大城市的房价过快上涨。”
李稻葵建议，第一要增加土地供给和住宅供给，加大对传统大院的改造，第二要严格执行国家住房贷款有关规定，千万不能搞场外配资，否则风险很大。
▲现象
一线城市房价飙升
春节过后，上海、北京、深圳等一线城市楼市火爆，房价持续上涨，不少购房者惊呼一线城市房价“疯了”。
深圳市规划和国土资源委员会3月1日发布深圳2月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%，环比增长3.40%。2月虽遇春节，但深圳楼市成交依然保持高量水平。当月，深圳新建商品住宅共成交5410套，成交面积55.69万平方米，同比分别增长172.54%和183.24%。根据国家统计局数据，深圳自去年4月以来持续领涨全国房价。
而在上海，1月份新增个人住房贷款346.3亿元，打破去年9月218.9亿元的增量纪录，创下近三年新高。
“一线城市房价高涨，既有近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应，也是刚性需求进一步释放的表现。”全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕提醒，必须警惕其中的非理性因素。
▲探因
借款人杠杆被放大
人们在感叹楼市疯狂的同时，也不禁发出疑问：这些钱究竟从哪儿来？
除了银行体系的房贷高速增长以外，银行体系以外的“场外市场”也在快速增长，给购房者提供的相关贷款产品也不少，赎楼贷、首付贷等都是针对首付款不够又属于无抵押贷款这类人群的。
广州一位P2P人士就表示，去年9月份开始，该公司的首付贷产品“房e贷”的成交量开始增加，去年11月、12月和今年1月份更是增长明显，而此前每月在几百亿左右。
首付贷等产品的流行，放大了借款人的杠杆。以一套100万元的房子为例，按照银行按揭最低首付两成计算，首付需要20万元，但如用了首付贷，自己可能只要攒够10万元就能买下一套100万元的房子，首付贷最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。一位互联网金融人士表示，首付贷这个产品其实已存在很久，此前并没有大规模发展。
记者采访发现，除足额使用银行贷款外，众筹、P2P等高杠杆房地产理财产品的出现，已成为推动深圳房价过快上涨的新动向。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。
还有房产众筹平台，通过众筹的方式凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。位于深圳罗湖百仕达小区的一套46平方米房屋持有4个月，出售后净赚45万元，收益率达到77%。
业内人士认为，首付贷和众筹购房突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭贷款政策规定，同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行，这类投资者因出资额很低，更易弃房断供，从而进一步加大银行按揭贷款风险。
▲反应
引发中产资产配置焦虑
3月2日，某公募基金北京渠道客户经理余韵(化名)透露，其接触的一个客户看到近期深圳、上海、北京楼市疯涨，内心很焦虑，手头有大概300万元的偏股型基金，买了几个月还是亏损状态，现在都想赎回，去追买北京通州的房子。
记者采访发现，这种因房价疯涨导致心态焦虑的现象在特定群体有一定的普遍性。
