去年大家还担心楼市硬着陆，担心楼市价格断崖式下跌，担心房企业绩大幅下滑。但是，随着深圳楼市价格一年翻一番，再加上北京上海楼市价格跳涨，楼市阴影在今年瞬间烟消云散。

  面对三四线城市仍然高企的库存，以及一线城市仍然高企的价格，房地产市场冰火两重天态势愈加明显。那么，目前的中国楼市，到底是泡沫还是底部？想投资的现在能不能买房？房子多的现在能不能卖房？让我们从几组数据开始说起。

  现在主流声音习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，其实这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。如果我们考察商品房在建面积，以及商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建等，那么库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？2015年全年商品房销售大约13亿平米，新开工可能还略多于此，因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区之外，大部分城市的房价均同比上升，因此销售提速困难较大，去库存化唯有缩减新开工面积。但是，一旦如此，一方面影响就业，另一方面影响房地产上下游N多行业，由此带来的负面效应无法估量。在经济维稳的前提下，不太可能走这条路，而唯一可行的就是加大销售端的力度。于是，各种降税、降首付比例、降银行贷款利率等政策接踵而至。

  那么，问题来了，我们应该如何衡量楼市去库存是否成功呢？这很难定义，库存等于2年的在建加上3个月的待售。而每个月可能去掉的库存大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米才可以说楼市达到正常水平。按照每年销售14亿平米，每年新开工面积不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，也就是说到2019年前后基本回到正常库存水平。

  这个目标能否达成取决于市场也取决于政策。地产调控的政策后手我们先不说，在此我们先分析一下关键的市场因素。

  第一个重要因素是中国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续，这和日本在20世纪70年代中后期城市化率已高达80%的差异性很大。城市移民和农民城市化的大约2亿待城市化人口，其潜力仍将持续释放至少8-10年。

  第二个重要因素是城市化率本身的提高会带来地产更新改造的需求，3-3.5亿户城市家庭，即便以年更新率2.5%估算，这块每年可以创造约800万套住宅需求。

  另一个重要因素是中国的大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋，往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性依然存在。

  如此看来，如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话，中国楼市维持微增的去化速率，并在未来四年达成去库存的市场力量是很有可能的。这就是我们之前说的，国家不会通过诸如直接降低新开工面积这样的“硬着陆”方式来解决楼市库存，而会通过各种方式促进消化能力来实现楼市“软着陆”的目的。

  宏观经济伤不起，房地产仍然是我国第一大产业，牵一发而动全身。因此，从楼市长期发展角度看，房地产处于一个去“库存泡沫”的阶段；而从供给侧改革的角度看，房地产仍处于一个“底部”阶段。

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