持续领涨全国的深圳房价２月份再创新高。除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为也是导致深圳楼市火爆的推手之一。专家分析指出，这一现象值得关注，一定要警惕出现“杠杆上楼市”。此外，在全国“去库存”的大背景下，楼市走出“冰火两重天”的行情，更需要加强分类调控、因城施策，推动房地产市场健康发展。

  新房成交均价再创新高，贷款杠杆用到极致

  深圳市规划和国土资源委员会１日发布深圳２月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米４８０９５元，同比增长７２．１２％、环比增长３．４０％。２月虽遇春节，但深圳楼市成交依然保持高量水平。当月，深圳新建商品住宅共成交５４１０套，成交面积５５．６９万平方米，同比分别增长１７２．５４％和１８３．２４％。

  事实上，根据国家统计局数据，深圳自去年４月以来持续领涨全国房价。２０１５年４月深圳新建商品住宅价格同比增速“翻红”，此后深圳房价持续走高，从２０１５年４月的同比增长０．７％一路升至２０１６年１月的同比增长５２．７２％。

  深圳是一个“全移民”城市、毗邻港澳、土地空间有限、住房自有率低、产业空间大、年轻高端人才的聚集地，在这个背景下，深圳房地产市场在短期和中长期都存在供应不足、需求旺盛的供需矛盾。但深圳市房地产研究中心主任王峰认为，这一长期存在的矛盾不足以支撑房价的短期快速上涨，此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。

  深圳中原地产总经理郑叔伦也认为，前所未有的宽信贷是深圳楼价暴涨的主因。

  记者调查发现，深圳楼市的加杠杆态势明显。人民银行深圳中心支行的数据显示，截至２０１５年１２月末，深圳个人住房贷款余额为７４２０亿元，同比增长４０．０％。２０１５年全年，新发放个人住房贷款３４０８亿元，增长２．１倍。更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，２０１５年１２月份达到６５％，远高于“北上广”三市，同比高３．２个百分点，与７０％的最高贷款成数限制相差仅５个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

  另外，业内人士分析，量价齐升的背后还有一个重要推手，即投机需求逐渐入市。据中原地产统计，深圳投资购房比例已从２０１４年１０月的１０％涨至目前的２５％。深圳楼市炒房者众多，与深圳限购政策相对宽松不无关系，一些炒房者通过“假离婚”“养房票”等行为规避限购政策。

  众筹、Ｐ２Ｐ、首付贷，高杠杆或成深圳房价过快上涨推手

  记者采访发现，除足额使用银行贷款外，众筹、Ｐ２Ｐ、首付贷等高杠杆房地产理财产品的出现，已成为推动深圳房价过快上涨的新动向。

  ２０１５年以来，深圳住房市场上出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

  合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷１万元，最高可以贷到房屋总价的２０％。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率８％至１２％的Ｐ２Ｐ产品，然后对外发售。

  还有拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资１０００元，即可参与购房，按比例分享收益。

  记者研读拼房网的“众筹暨委托合同”发现，这是一种在发起人资金不足的情况下，通过众筹的方式凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费。以此前成功募集的一个学位房为例，合同约定将在该房产购房手续完成之日起第１１个月开始出售，出售收益按出资比例分配。据悉，目前该平台已经进行了９套房产的众筹。其中位于深圳罗湖的百仕达小区一套４６平方米的房屋持有４个月，出售后净赚４５万元，收益率达到７７％。

  业内人士认为，首付贷和众筹购房，突破了深圳首付比例不得低于３０％的按揭贷款政策规定，同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行，这类投资者因出资额很低，更易弃房断供，从而进一步加大银行按揭贷款风险。

  “暗流”发出警示，加强分类调控实现健康发展

  业内人士认为，深圳楼市火爆行情下涌动的投机暗流，给当前一些房价过快上涨的城市发出了警示。同时，针对全国楼市“两极分化”的行情，各地应加强分类调控、谨慎出策、因城施策，避免“病急乱投医”，以推动房地产市场渡过当前难关，实现健康发展。

  王峰分析，就深圳市场来说，当前最立竿见影的措施，就是金融部门快速地行动起来，从管控风险的角度，实行差别化信贷政策，适度收紧信贷，防止过度利用金融杠杆炒房。

  深圳银监局表示，２０１６年将继续督促各银行采取差别化信贷政策，加强对房地产信贷的压力测试和风险监测。

  人行深圳中心支行也表示，商业银行应加强贷款人资质审查，对于利用首付贷的贷款申请，应拒绝受理。此外，对Ｐ２Ｐ及小额贷款公司主管部门应作出明确规定，禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。

  王峰还建议，深圳在一线城市中，限购条件最为宽松，可考虑进一步收紧限购，起码要与其他一线城市保持一致。

  深圳市市长许勤此前在市人大会议的记者会上指出，深圳“正在研究调控政策”，把房价稳定在合理区间。同时，“十三五”期间将加大保障房的供应量，将建设４０万套保障性住房，供应３５万套保障房。

  记者从深圳市规划和国土资源委员会了解到，目前调控政策正在研究中。

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