广州楼市或迎新变化：限购要松动？政策待研究
看楼客明显增加 多为改善型买家
业内人士猜想：3月或迎来小阳春
广东供给侧改革去库存行动计划提出“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”，引发市场热议。业内分析指出，如果广州的限购政策区域真的松动，花都、南沙等库存压力较大的区域可能率先松绑。同时，央行再次降准利好楼市。昨天，针对广州限购可能区域性放开的传闻，广州市有关部门表示，广州尚无新政出台，目前正在研究中。记者从市场获悉，近日看楼客猛增三成，购房预算心理价位悄然上移，七成经理人看涨广州楼市。
文/广州日报记者耿旭静 署名除外
上周广州二手楼市网签量环比前一周暴涨112.62%，而网签价则环比上涨5.04%，创下了今年以来的高位。
“最近看楼客明显大增，增长幅度三成，多数是改善型买家，也有一些是投资小户型的投资型买家。”昨天，滨江东路一家中介公司的中介许先生告诉记者。据介绍，本来春节前后是淡季，去年这个时候一套房都没卖掉，但今年他已经成交了三套房。
由于“买涨不买跌”，最近北上深一线城市的楼价上涨，也让广州楼市悄然变化。记者采访发现，不少买家是担心广州楼价会跟涨，所以提前入市。
业内告诉记者，在上涨预期之下，买家的心理价位也在悄然上移。一名中介告诉记者，滨江东的买家实力相对较强，以改善型买家为主，八成左右是冲着90~110平方米的三房单位：“大部分买家的心理预期价位都涨了5%~10%，之前很多买家要求300万以下的三房，现在多数集中在300万~350万之间。”
中原地产在天河北的一家中介表示，在交易量的带动下，不少业主开始抬价。天河北板块有六到七成业主上调了报价，100平方米的物业总价上调幅度在5万~20万元。
广州楼市走向猜想
猜想1：花都、南沙有望先放松
业内分析，调整限购行政区域范围意味着部分区域或率先松绑。
据满堂红链家市场部高级经理周峰介绍，广州主要的楼市供应量集中在郊区，占了广州供应总量的75%以上，库存压力也集中在这些地区：越秀天河的去化周期为4-5个月，而花都、南沙、从化、番禺的去化周期达到了10-13个月。去化压力最大的是花都，已经超过了一年。从化、增城目前没有限购政策，如果区域性放开限购，南沙、花都、番禺最有可能。
至于放开之后的楼市走势，业内分析：“目前从化、增城没有限购，去化周期依然相对较高，所以如果南沙、花都区域性放开限购，楼市也未必会大涨。”
猜想2：外地人购房若松绑 成交或涨两成
2013年广州出台“穗六条”，外地户籍想在广州买房，必须有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明。业内猜测，外地人三年社保年限也有望缩短。“三年社保年限是广州的政策，放松比较容易。”
“一旦放开外地客户购房的社保年限限制，比放开区域购房效果更明显。外地客实力雄厚，更青睐中心区的稀缺物业。”据周峰透露，广州外地客户是主力群体，穗六条之前，外地客缴纳社保一年即可购房，外地客占比71%，穗六条之后，外地客直线下降到57%。如果将3年社保年限减为1年，楼市成交量将上涨18%-20%。
预测3：二手市场价格有望继续上涨
年后上海、深圳等地楼市成交火爆，这股势头也蔓延到了同为一线城市的广州。据房天下二手房电商商圈经理杨冰介绍，一部分年前急着卖房的业主，看到年后二手房市场的火爆，纷纷决定暂不出售，也出现了不少“返价”案例。春节前后大量购房优惠政策的出台增加了业主对广州楼市长期看涨的信心：“这些无疑会进一步使市场对一二线市场的楼市继续看好，加剧一部分地区二手房市场的价格调整和上升。”
中原研究部从前线调研反馈，春节后二手市场成交回暖明显，业主反价现象频现，有天河协和新世界楼盘的业主年前放盘价320万元，看房客户很少，但年后每天有十多台客户看房，业主已经涨价到340万元。 (记者林琳)
理财客增加 七成经理人看涨3月
投资客的身影若隐若现。业内人士告诉记者，投资客比例比之前上升了1~2成左右，而且与以前短期投资相比，目前的投资客更看重长线投资，作为理财产品。一些次新房比较受捧，丁女士计划最近入市：“打算买一套小户型投资，租金回报率在3%左右，比银行一年期存款利率高。”
中介协会经理人指数预测报告显示，本月指数迅速回升近两成，阳春三月楼市展望呈现乐观态势。据介绍，受到最近连续出台的利好政策影响，本月广州市房地产中介协会经理人指数为70.0%，环比迅速回升19.2%。春节淡季后，政策继续打开宽松窗口，约七成经理人看涨阳春3月楼市走势。
一家中介公司告诉记者，最近咨询契税优惠和看房者均有所增加。准备要二孩的张女士告诉记者，想在家附近买一套二手四房大户型，但是发现放卖的不多，而且价格坚挺，多数在400万以上，加上广州买二套豪宅需要缴纳豪宅税，实在有点吃不消。“我们打算还是等等再买。”
公积金缴存比下降 “月光族”有压力
昨日发布的供给侧改革的一系列方案中，提到广东将降低住房公积金缴存比例，缴存上限从20%降低至12%，缴存基数上限从月平均工资的5倍降低到3倍。
昨天，记者采访了广州住房公积金中心，该中心相关负责人告诉记者，已经留意到了省政府出台了这样的文件，但目前尚未收到正式的文件，所以暂时不能回答广州如何落地。据介绍，广州每年公积金缴存基数调整日期是7月1日。目前广州市公积金缴存比例为12%以下，工资的3倍以下的部分可以免税，超过的部分要缴税。
公积金中心有关人士透露，12%以上的缴纳比例者占的比例很小，因此新政一旦实施，对绝大多数广州市民没有影响，相反会拉近差距。
但也有市民表示受影响很大。“单位一直是按照20%来缴纳，每个月单位缴纳20%，自己缴纳20%，两边的公积金加起来差不多4000元。如果降为12%，单位就少缴纳了800元，相当于我减少了800元的收入。”李小姐告诉记者，这对于不少靠公积金来供楼的买房者来说是一个不小的打击，尤其是月光族的80后、90后一族。
据悉，国务院法制办去年11月20日公布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，提出要对公积金缴存基数和缴存比例实行“限高保低”。
