近日，伴随不限购城市商贷购房首付比例降至20%、房地产交易环节契税和营业税优惠政策先后于春节前后出台，坊间舆论也开始将关注焦点锁定去年年底中央经济工作会议确定的“化解房地产库存”任务上来，其间不乏认为2016年开年楼市新政将为正处于高库存隐患之下的中国楼市注入一剂强心针的观点。

  然而，对于早已走上拐点的中国楼市而言，以往决策层采取全面放开、大力支持的政策红利注定难期，落实去库存任务，政策走向将何去何从？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中国经济时报记者专访时直言，当前中国楼市去库存难度堪称巨大，存在“难度大、分化大”两大特征。化解房地产库存，关键是要为高库存找到有效出口，对接不同城市间的购房需求。他认为，从这点看，想要真正实现去库存，诸如降低首付比例乃至税收优惠等货币、财税政策仍显不够，参照中央经济工作会议的任务表述，楼市去库存，政策仍有可为空间。

  楼市高库存背景下的两大特征

  对于当前落实楼市去库存任务存在的“难度大、分化大”两大特征，顾云昌解释称，之所以说去库存难度大，就是因为2015年的房地产投资持续下行，形势难言乐观。根据国家统计局统计显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，仅同比2014年名义增长1%，且月份看增速持续回落，其中，住宅投资64595亿元，仅同比增长0.4%。

  顾云昌认为，如此房地产投资表现对全年GDP增速的拖累同样明显，他强调，对中国经济而言，房地产对国民经济非常重要，因此，决策层提出将去库存作为战略任务也是必然的。

  实际上，投资增速的下滑也客观印证着去库存难度之大，顾云昌说，之所以投资上不去，就是因为高库存所致。那么，我国的楼市库存究竟怎样？根据国家统计局1月20日发布的数据显示，2015年，我国商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。顾云昌认为，这并不意味着可以用7亿平方米来概括当下的楼市存货，实际库存堪称严峻。统计显示库存消化期早已超过18个月。

  实际上，国家统计局的数据只包括竣工后、未售出的现房面积，大量已建设未竣工的以及还未开工的潜在库存并未计算在内。顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，库存数据显然将会更大，去库存难度可见一斑。

  对于分化大，顾云昌解释称，我们应该看到，高库存主要存在于二三线甚至三四线城市当中，北、上、广、深等一线城市并不存在高库存问题，反而是库存不足，“这也决定了此次出台的契税和营业税优惠政策区别对待一线城市和不限购城市的现象。”顾云昌说。

  在顾云昌看来，之所以高库存现象出现分化，与早前大城市普遍实施限购政策不无关系。他认为，大城市在实施限购之初，让房地产企业开始重点布局二三线甚至三四线城市，大规模扩大投资，地方政府对此也报以乐见态度，然而，多数人并未意识到，这一过程普遍忽略了对住房需求的考量，即原本被限制住的购房需求并未因限购而大量外溢，二三线甚至三四线城市的需求又明显不足，由此造成地方普遍出现高库存现象的同时，也导致一二线城市住房市场房源出现了结构性短缺。

  去库存政策手段空间巨大

  顾云昌认为，对于化解房地产库存的任务落实，方向实际上已经被明确，对于地方政府而言，尤其是有着高库存压力的地方政府，积极推进一切符合去库存方向的政策手段，都应在可为之列。

  去年年底的中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

  “任务表述中重点表述了有关农民工市民化的内容，实际上这应该成为化解库存，形成新的有效需求的重要领域。”顾云昌说，综观当前地方政府对去库存任务的部署和落实，既有市场手段，比如落实国家层面的财税政策，降低首付比例，提高公积金存款利率等；也有行政手段，比如借助棚户区改造回购商品房。

  顾云昌认为，从中央到地方所采取的去库存措施都值得肯定，然而，对中央经济工作会议重点提及的农民工市民化问题，有必要重点加以考虑，特别是如何实现农民工市民化，显然更考验决策者的智慧。

  目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。然而，对于农民工群体而言，以补贴、税费减免等形式加以鼓励能否激发其购买意愿？

  顾云昌认为，这些当然会在一定程度对农民工市民化有所促进，但根本而言，恐怕难以达到预期目的。至少，目前地方在鼓励新市民购房方面的进展有待跟进。顾云昌建议，将来或许可考虑采取类似保障房的办法或政策鼓励其进城购房。

  顾云昌说，农民工的收入较低，如果参照普通商品住宅通过减免税收、给予补贴等形式恐怕仍显不足，即便是降低至两成首付的购房门槛对于农民工群体而言还是很高的，“如何促进农民工群体购房，或者采用公租房等政策性房屋吸引农民工居住租赁甚至购买都还需要做更多工作，这是更长远的问题。”

  顾云昌强调，去库存是短时间的任务，可能需要两三年甚至三五年时间，但是新型城镇化是长期化过程。新型城镇化就是要实现安居乐业，对于已经进城的农民工要解决好住房问题，新进城的农民工也要提前考虑其居住需求，我们一直以来的政策着力点都更倾向于对当地户籍居民的居住问题解决，而未涉及农民工群体的安居乐业问题，这方面我们着力不多，究竟怎么做还需要政府更多考虑。“毕竟，其对中国房地产市场的长远、可持续发展而言意义重大。”