土地财政现“拐点” 促使地方政府加快转型
上海易居(博客)房地产研究院2月23日发布《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告显示，2015年房地产“五税”总收入约为13315.8亿元，较2014年下降3.6个百分点，近15年来增幅首次由正转负；而2001年至2014年，全国土地出让金收入整体上升，到2015年出现近15年以来的第四次负增长。
易居研究院研究员亢亚娟认为，2015年房地产税收、土地出让金增幅均由正转负，土地财政“拐点”已现，地方财政收入减少、支出扩大，地方政府陷入尴尬处境。土地财政收入减少，也促使政府加快转型，使得财政收入体系纳入更加健康合理的轨道。
报告显示，2015年，5类房地产税收总和占地方财政收入的比重为16%，比2014年下降2.2个百分点，是2000年以来第三次下降，根据近年来房地产税收收入增幅收缩的趋势，预计本次下降后，未来还将持续此走势。
在土地出让金方面，2015年全国土地出让金收入为3.29万亿元，较2014年下降18.5%。亢亚娟认为，2015年房地产市场分化加剧，这种情况在未来几年仍将持续。2015年土地出让金占地方财税总收入的28.4%，比2014年下降8个百分点，是近十几年来相对较低的值。2014年土地出让金总收入或成为史上最高值。回顾前几年，在2010年达到最高增幅后，该比值震荡走低。在房地产市场深度调整的影响下，本次下拐有可能彻底改变2001-2010年该比值震荡上行的趋势，转而逐渐收缩，促进地方财政收入体系更加健康合理。
数据显示，2015年，土地财政收入占地方财政收入的39.9%，较2014年下降7.8个百分点，是2009年以来最低值。2010年49.7%的增幅将成为历史最高增幅。预计未来该比例将保持逐渐收缩的走势。
2015年我国地方财政赤字占地方财政收入比例为81%，比2014年增加10.9个百分点,是2000年以来第三高点。2015年在宏观经济下行的背景下，地方财政收入增长明显放缓，在稳增长的政策要求下，政府不断加杠杆，财政支出并未缩减，造成地方政府财政赤字比例明显反弹。2016年，预期经济增速将继续放缓，而土地财政收入降低，债务压力加大，地方政府将面临更为尴尬的处境，压力倍增。
易居研究院研究员亢亚娟认为，基于以上的实证研究，可得出以下几点结论：
第一、房地产税收收入增速明显放缓。2015年房地产七类税收占地方财政收入的比重为26.9%，比2014年下降2.7个百分点，降幅扩大。受宏观经济形势不佳及房地产市场严重分化的影响，房地产税收收入下降。短期内，房地产税收对地方财政不可或缺，房地产市场对宏观经济有着深入影响，各级政府都有着很强的救市动力。
第二、土地财政出现“拐点”。2015年土地财政收入占地方财政收入的47.6%，虽然该比例较2014年下降4.7个百分点，但仍然接近50%，是地方财政非税收收入的主要来源。但是，房地产市场在深度调整，白银时代，市场将愈加平稳，2015年房地产税收、土地出让金增幅均由正转负，土地财政“拐点”已现，土地财政的局面正在逐步改变，也促使地方政府加快转变财政收入体系。
第三、地方政府压力倍增。2015年地方财政赤字比例较2014年大幅增加10.9个百分点，一方面受宏观经济下行的影响，另一方面，非税收收入占比较高，房地产市场低迷，财政收入即面临更大的压力。收入减少，支出扩大，地方政府处境尴尬。
第四、房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去几年一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入，土地财政不是长久之计。发达国家经验表明，房地产持有环节的税种将成为基层地方政府收入主要来源，当前国家正在推进房地产税立法，正在朝着以卖地收益为收入主要来源，转向房地产税收，尤其是持有环节的税收为主进行改革。但这一转变过程，需要很多年。这对于国家财税体制改革、地方政财收入方式转变，提出了挑战。
注：地方财税总收入主要包括地方本级财政收入和地方政府预算外收入(核心部分为土地出让金收入)，考虑到数据可得性，本文计算的地方财税总收入为地方本级财政收入和土地出让金收入的加总。
执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 亢亚娟
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