房地产业、金融业、旅游业与零售业是香港四个颇具代表性的行业。通过解读这四大行业的发展现状，借此了解香港经济的当前形势，并期待这颗东方明珠魅力依然。

  2016年2月15日，香港迪士尼乐园度假区披露2015年业绩，全年净亏损1.48亿港元，为2012年来首次亏损。尽管迪士尼国际化道路向来不顺利，巴黎迪士尼乐园自2009年以来就连年亏损，但“内地游客数量锐减80万，占比由48%下降为41%”这样的数据，使香港迪士尼的亏损成为香港旅游业遭受冲击的又一注脚。

  不止迪士尼，香港经济在其他领域也正面临着激烈的竞争。10年前，香港曾是世界上最为繁忙的港口，而近期在经历18个月吞吐量下降之后，香港港口的全球排名已经下滑至第五位，越来越多的大型船舶跳过香港驶向中国内地的深水港口。

  香港似乎在越来越多的竞争中优势不再。从2012年起，香港经济的增速始终低于2005年来平均3.9%的增速。就连向来是香港“标志”的高房价，从2015年第四季度起都进入了下行通道。有分析人士认为，就在更多的国家搭上中国内地发展的“便车”之时，香港却似乎在错失机遇。

  而纵观香港的发展历程，无论是上个世纪50年代通过接收内地移民与财富淘来第一桶金，发展以出口为导向的劳动密集型加工业，从而一跃成为“亚洲四小龙”之一；还是70年代全球放松金融管制的浪潮中消除壁垒，发展金融业；还是中国内地开始改革开放后汹涌进入内地的港资；抑或是2003年经历SARS冲击后开启的“自由行”政策，香港向来以善于抓住机遇著称，尤其善于站在内地所带来发展机遇的“风口”。

  当然，外界因素并非造成香港经济如今“困顿”的唯一原因，香港自身经济结构所面临的问题也不容忽视。在过去半个多世纪，香港经历几次产业转移后，如今香港第二产业所占比重已下降至3%，香港经济几乎全部依靠以金融业为代表的服务业，在世界上不少经济体都高喊“回归制造业”的当下，香港的制造业却面临着“空心化”的现状。这还使得香港科研投入“掉队”严重，目前香港的研发强度是新加坡的1/3，深圳的1/5。另一方面，高房价所推高的生活成本似乎扼住了香港市民的咽喉，使得居民消费乏力。

  香港怎么了？

  房地产业、金融业、旅游业与零售业是香港四个颇具代表性的行业。通过解读这四大行业的发展现状，借此了解香港经济的当前形势，并期待这颗东方明珠魅力依然。

  香港楼市再遇寒冬？

  春节过后一则土地出让的新闻似乎让人感觉香港楼市要绷不住了。

  2月12日，香港地政总署公布，位于新界大埔区荔枝山山塘路的地块由中国海外发展有限公司旗下子公司国万投资以21.3亿港元投得，如果以最高楼面面积计算，每平方米楼面地价仅1.99万港元。媒体报道称，这一价格比此前的业界估值低了近四成，亦创下了大埔区自2002年后的楼面地价新低。

  在这宗土地交易之前，2月3日，香港政府出售了位于深水埗的一块居住用地，若以做私人住宅用途的最高楼面面积计算，出售价格约为每平方米5.5万港元，已接近市场预期下限。

  其实，近两年来香港政府的卖地收入与数量均出现下滑，2015年全年售出24幅土地，较2014年减少9幅；卖地收入444亿多港元，较2014年的492亿港元，下降约10%，创下6年来的新低。而若考虑2014年卖地收入已较2013年高峰跌逾23%，两年间卖地收益累计下降约30%。

  土地市场与楼市往往互为晴雨表，此次地块以低价成交的背景，是从2015年开始的香港楼市的回调。

  2015年，香港楼市先后受金管局调控、内地股市波动及美国加息等因素影响，导致整体楼宇买卖量值均下挫。香港利嘉阁地产研究部指出，截至2016年2月4日，羊年（2015年2月19日至2016年2月7日）全港录得65595宗楼宇买卖登记，物业成交总值约5047亿港元，预测2015/2016年度楼宇买卖登记量值最终可达6.58万宗及5060亿港元，较2014/2015年度分别下跌26.6%及14.8%，按年登记量更创1996年有史以来的次低。

  自2003年跌到低谷以来，香港房价已上升超过4倍，于2015年9月达到了顶峰。中原地产中原城市领先指数显示，自此之后，直至2016年1月底，香港房价在19周内下跌了9.5%。其中，香港楼市在2015年第四季度创下了7年来的最高季度跌幅——7.5%。

  已有多家券商投行机构为此看空2016年香港楼市，瑞银发布2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年有90%的机会累计下跌30%。

  里昂证券1月份的报告称，香港房地产市场在2015年第四季度下滑7.5%的基础上，2016年第一季度将下滑8%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。

  中银香港的研究报告则指出，此轮房价下跌的速度不及1997年与2008年金融危机后房价的回调速度，在没有爆发意外的重大危机事件情况下，预计楼价大幅下跌的风险不高，今年的调整幅度料在10%左右。

  香港地产商们对楼市入冬似乎已形成了共识，并做出了价格与销售的调整。长和系主席李嘉诚在出席集团周年晚会时表示，香港房价上升10%或下跌10%都是平常事，有需求的时候，房价自然会涨，而需求少、经济差时，房价自然会下跌。恒隆地产主席陈启宗也在2016年1月表示，对香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。

  有媒体报道，作为香港地产四大家族之一，恒基地产主席李兆基迅速在楼市入冬之际做出反应。恒基地产旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单，定价较同区豪宅下跌了五成。而香港开发商华懋集团也于近期将手中一幢待售的商厦降价1亿港元，此前华懋集团曾叫价5亿港元的尖沙咀赫德道16号全幢商厦，今年再度出售时的价格已降至4亿港元。

  不止恒基地产与华懋集团，香港的不少开发商都在用各种价格手段来促进销售。长江实业和恒基兆业也推出了鼓励购房的刺激政策，比如印花税退税、首次及二次抵押贷款。

??港人买房负担“全球最重”，都怪李嘉诚们？

  在香港楼市于2015年第四季度开始回调前，随着房价在当年9月触及顶峰，香港市民的买房负担也一度达到“极限”。

  美国市场研究公司Demographia于2016年1月发布《国际住房可负担性调查2016》，其中显示，在调查覆盖的9个国家或地区的367个城市（不包括中国内地）中，香港人的买房负担最为沉重，香港也连续第6年成为房价最难负担的城市。这份报告根据城市房价中位数与家庭收入中位数的比值来衡量房价负担程度。报告显示，截至2015年第三季度，香港一套中等价格的房屋需要556.1万港元，而一个中等家庭年收入为29.3万港元，前者为后者的19倍。而自从香港被列入统计以来，其房价收入比从2010年的11.4飙升到2015年的19，上涨幅度为67%。

  难怪有香港市民在接受媒体采访时表示，经历下跌的房价仍然难以负担，即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房价之下，香港市民的居住条件却并不宽裕。

  香港房屋委员会提供的数据显示，截至2014年，香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公营永久性房屋中，其中有29.1%，也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。

  即使你选择购买由政府资助出售的房屋或私人永久性房屋，除了要面对超高的房价外，居住条件可能并不会得到根本性的改善。2011年的统计数据显示，香港居屋（即由香港房屋委员会兴建并以廉价出售的公营房屋）与私营房屋的平均面积为49平方米，人均居住面积为15平方米，而只有不到9%的房屋的面积在60平方米以上。在香港热闹的楼市背后，高企的房价与并不与之相称的居住条件始终是香港社会的症结之一，而有不少人将此归咎于赚得盆满钵满的华资地产商。