楼市去库存又迎重大利好——昨日下午财政部、国税局和住建部联合出台《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，自2月22日起，90平方米以下首套房契税降至1%，90平方米以上二套房契税统一为2%；二手房无论普通住宅还是非普通住宅，满2年的统一免征营业税。

  三部门昨日新规称，对个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，均按1%的税率征收契税；90平方米以上的，均按1.5%征收。购买家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，均按1%的税率征收契税；90平方米以上的，均按2%征收。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；购买2年以上（含2年）再销售的则免征营业税。

  据了解，依照国家规定，我省原有契税政策为：对个人购买90平方米及以下且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，均按1%税率征收契税；对个人购买90平方米以上144平方米以下且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收；建筑面积144平方米及以上的，契税则为房屋总价的3%。对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收。

  去年，财政部和国税总局已降低过营业税交纳门槛，自去年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。我省目前执行的也是这一政策。

  契税及营业税的减免，将直接降低交易成本，不妨算一笔账——

  购买一套150平方米、总房款300万元的住房，契税从3%降至2%，就是从9万元减为4.5万元。如购买一套100平方米、总价150万元的二手房，契税从原来的4.5万元降至3万元。

  “契税、营业税减免新政，目的在于激发更多买房需求。降首付叠加税费减免以及货币超量供应，利好政策逐步加码，楼市或迎来越来越突出的上升行情。”南京市房地产建设开发促进会秘书长张辉表示。张辉同时分析，北上广深四大一线城市不在政策受益之列，显示出监管层差别化调控的意图。“有托有控，楼市基本面良好的二线龙头城市成为最大受益者，南京居首。南京楼市处在继续上涨的强烈预期中，新政将推波助澜。”

  采访中，业内普遍认为，三部门新政对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。同时，政策体现出鼓励改善需求的导向，大户型住宅和高档商品房获益将十分明显。此前，房地产政策对刚需的支持偏向明显，90平方米及以下商品住宅被定义为“普通住房”，144平方米及以上商品住宅被定义为“非普通住房”，契税和营业税的征收政策也有所区别。但此番三部门新政出台之后，契税交纳时，首套房只要是90平方米以上，契税均为1.5%；二套房契税也由原来“一刀切”式的3%，变为90平方米以下降低至1%，90平方米以上降低至2%。而无论普通住房与非普通住房，只要满2年，都一视同仁免征营业税。

  南京链家地产高级分析师尹筱沁告诉记者，营业税政策调整后，大户型、高总价、别墅等非普通住房的营业税征收不再“另眼相待”，再叠加契税优惠，大户型二手房会更多受到市场青睐。该公司近期成交二手房，144平方米以上非普通住房成交占比不超过5%，90平方米及以下房源成交占比六成多，而新政或将促使非普通住房成交比例增长。

  上市企业三六五网旗下全资子公司安家贷的总经理李晓羽表示，2015年南京二手房交易量为96300多套，几乎和新房持平；今年1月，南京二手房成交11972套，又创下2013年4月以来的新高，南京等城市二手房市场将迎来又一波“牛市”。

  在中国指数研究院南京分院总经理曹旭东看来，政策主要还是为了化解三四线城市的高库存压力，“虽然南京不存在去库存压力，但很多三四线城市库存压力仍然很大。”

  当前楼市分化程度十分明显，省内楼市冷热不均。一方面，我省南京、苏州的楼市十分火热，量价齐升，至昨日，苏州市区可售住宅仅余25720套，供需矛盾突出，当地开发商还使出“封盘”伎俩，以进一步制造供应短缺、促涨房价。另一方面，其它城市则或多或少存在库存压力，其中多个城市的库存去化周期依然超过20个月。去年以来一系列利好政策一定程度上也助推了各地成交，但一些城市由于库存积累太多加之产业配套缺乏等原因，对需求的吸纳力仍显不足，去库存困难重重。

  利好政策出台，应仍会在省内各地投射出不同的效果，南京、苏州无异于“火上浇油”，而其它城市因此而让多少购买力喷发，仍有待观察。

　　三部门新政要求各地再出执行细则，坊间颇为关注新政是否惠及此前已购买但还未交纳契税的住房，对此，省住建厅相关负责人表示，将由省财政部门牵头，会同税务及住建部门再研究相关细则。昨晚8时，12366税务热线工作人员告诉记者，还在等待上级部门通知，但政策肯定会在22日执行。按照以往惯例，契税征收是按照当年买房时契税政策来执行，新房以合同鉴证时间为准，二手房以交件时间为准。