??新政刺激滞后，同比楼市向好

  春节将尽，回首太原楼市春节假期间市场情况，整体市场成交低位，虽有“央妈”下调首付比例5个百分点的政策支持，但是从市场角度来看，这一利好早已滞后。各大房企在春节假期间纷纷闭门休整，仅保利、万科、富力等品牌持续发力，春节期间，特惠条件如期而至，返乡置业热潮袭来，受假期及客户心理影响，成交并未凸显，但成交为同比的2.3倍。从营销活动来看，微信营销成为假期间的主力推广方式，万科携手滴滴打车，创意营销，但效果暂未显现。

??特征一：新政房贷首付历史最低，各家反应不同，唯快才有机会致胜

  2月2日，农历大年二十四，央行发布公告，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

  政策解析：

  央行首付再度降低，可谓是2016年里的首个利好，此消息选择在春节期间发布，从理论层面看，首付的降低不仅为库存高企的二三线城市给予了资金支持，而且为返乡置业的人群构筑一臂之力；但从楼市的实际表现看，低首付的降门槛销售政策已有多个项目在沿用。

  作为2015年政策组合拳的延续，降首付已不是新鲜话题，楼市的刺激也逐渐降低，虽购房门槛降低，但随之而来的是每月还款压力的增加，对于购房成本并无减少；就房企的销售及营销动作而言，以万科为首的品牌房企，太原万科城、万科金域华府、万科蓝山以及保利集团的保利百合、保利香槟国际等项目，率先响应号召，将首付下调至20%。然而对于一些本来就有低首付的楼盘，比如三千渡，富力城，恒大御景湾等，在首付政策上并没有太大变化。

  特征二：热点地块相继出现

  年伊始，西中环板块土地供应一宗，龙城新区成交一宗，热点地块相继浮出水面。其中西中环地块HGZ-1602虽为土地供应，实则名花有主，为国投逍邦项目用地，楼板价2499元/㎡。龙城新区地块SP-1604，紧邻太原五中新址，为太原富力尚悦居用地。SG-1601为回迁楼用地。

  特征三：供求萎缩，蓄势待发，三月起航

  1、供求表现：

  2016年春节期间，普通商品住宅无供应，共成交117套，同比去年春节上涨234%，相比去年春节，去化情况较好，成交均价8,178元/㎡。

  2、区域市场

  春节期间万柏林区持续火热，高调领跑，成交最为明显，占比达56%，其中保利百合及十二院城带动整体成交；其次为小店区，占19%；晋源区成交最差。

??3、成交结构

    春节期间去化最多的户型为三居，三居成交量达到64套，其中100-110㎡及130-140㎡三居成交较好，主要成交项目为十二院城、万科蓝山、恒大雅苑、万科城。

  4、价格表现

  春节期间各房企推出特价房活动，加之返乡置业的优惠，使得成交均价为2016年最低价，住宅成交均价下降至8,178元/㎡。其中，保利百合成交较好，带动作用最强，十二院城推出特价房，较平常成交均价低300-500元/㎡左右。

??5、重点项目推货预测

  经过春节期间的沉淀之后，接下来各项目也开始”蠢蠢欲动“，预计未来一个月以内有三个项目开盘，分别是恒大山水城、中海寰宇天下、国投赞城及绿景未来城。

  特征四：案场冷清，活动寥寥，营销同质，自媒体微营销宣传为重，万科紧抓节点爆破，寻求跨界合作

  春节期间，以品牌房企新春活动推广为主，活动内容上大同小异，主要以新春大礼、抽奖为主。个别项目推出春节特惠房源，过年不打烊；万科携手滴滴，创意营销，抢占市场客户资源，备战2016年。

  创意营销：万科情人节，与滴滴合作

  合作内容：

  在情人节来临之际，万科携手滴滴专车，与大家共度良宵。通过给滴滴专车配置玫瑰花，并以专车照片为证，以此统计宣传效果，同时客户凭借礼品券到访即可可领取德芙巧克力一盒。

  合作方式：

  初六、初七，万科旗下项目分别与太原50辆滴滴专车合作，每辆车配置20朵玫瑰花，且乘客与玫瑰花在车内合影超过15张，滴滴车就可以获得200元加油卡。

  合作效果：

  受假期浓烈气氛影响，这种创意营销方式并未取得预期效果。其中不乏滴滴司机为完成任务伪造事实。从另一方面来看，全城滴滴同行，放大了万科市场声音，提升了品牌的知名度，对以后的项目宣传奠定了基础。

  后市展望

  经过春节假期的休整，各大房企积极为开年入市项目做准备。国投赞城、恒大山水城、中海寰宇天下等项目预计2月底开盘加推，此后楼市开始回暖。

  品牌房企中，万科、恒大、富力等房企项目多入市，且中高端产品居多，市场竞争将再度激烈，各大房企整装待发，博弈对决，预计上半年房地产市场将持续呈现繁华景象。