新浪乐居讯 2015年，城市、房地产，各行其道：城市建设大刀阔斧，房地产市场如日中天，但他们均变革了传统界线认知：太原城市版图扩大，房地产市场容量规模性扩大。从2015年市场分化、热点板块突起中可以看到，太原城市基础设施的完善对热点板块的崛起起到至关重要的作用，太原科大板块、和平公园板块、新南站板块、晋阳湖板块等崛地而起。

  可以看到，2015年以来，因为低首付、公积金政策支持、按揭利息降低等金融条件的改善，使一部分潜在需求转化为真实购房需求，从6月份开始成交走出一波高调行进的行情，并延续至2015年底，真正的刚性需求、改善性需求使得太原市场在2015年出现一个跃升期。

  也可以看到，2015年的不平凡，尤其是大牌企业项目，使得楼市“鲶鱼效应”发挥作用，开发商的分化凸显，依托品牌实力、规模扩张、复制开发的房地产开发商，增速跨步前行，业绩完成情况理想。定位于中低消费领域、提供小型精细户型或依傍品牌房企布局的中小型开发商增速凶猛，在2015年商品房销售总量规模性增长的市场行情下，成为脱颖而出的受益房企。

  热点政策分析

  1、全国政策

  政策利好风向不断加强，宏观利好政策密集出台，积极支持态度。2015年救市政策接连不断，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点，从调供应、促需求方面着手达到去化库存目的。3月27日国土、住建两部委联合控制土地供应，改善供求关系，从源头上控制市场供应；随后在金融政策层面央行降息降准、公积金政策放宽促进客户需求，增大房地产消费；11月10日中央经济工作会议明确化解房地产库存，促进房地产行业健康发展。

??2015年主要政策条例

  2015年降息降准一览表

  2、太原政策

  太原政策近三年紧随中央宏观层面步伐，从紧到松，从严到宽。

  2013年与2014年调控与转变的发展基础之上，虽然由调控转为市场化，但市场需求仍受抑制，不能有效释放，客户心理波动性强。

  2015年政策利好风向不断加强，3月31日，二套房首付降低到四成，转让购买满两年住房免征营业税，8月1日，太原公积金购房贷款额度调涨至100万，并简化办理手续，9月24日全国政策首套房首付25%，太原部分项目率先执行。基于政策的不断强化刺激，配合市场营销动作，需求快速有效释放，造就2015高潮年。资料数据来源：朗润智业监测

??土地市场分析

  1、土地市场供求分析

  表面平静，稳字当头，房企理性扩张布局。2015年太原土地供应占地面积300.18万㎡，同比上涨4%；成交184.72万㎡，同比下降17%。供应建筑面积1,107万㎡，同比上涨20%，成交694万㎡，实际新增成交523万㎡（扣除补地部分），下降24%。

  土地市场供应充足，开发房企拿地仍以稳字当头，相对理性，但全国性品牌开发商拿地则相对果敢，迅速扩张布局。

  数据来源：朗润智业监测

??2、土地市场成交结构分析

  品牌房企积极参与城中村改造，分化的土地市场构筑房企明争暗斗。城市改造升级，2015年土地成交结构中，城中村土地成交占59.4%，优质的城中村土地引龙头房企关注。其中拿地规模最大的为万科集团，牵手北营城中村改造，目前摘得土地占地面积是35万平米，其次恒大牵手沙沟、后北屯、范家堡城中村改造，目前共摘得土地占地面积是21.4万平米。

  城中村土地的挂牌成交，标志着城中村土地走向规范化，未来城中村改造项目将占据主力。

??3、土地市场成交价格分析

  楼板价一路飙高，溢价率走低。2015年土地财政收入金额124亿元（不含工业、科研类用地），较2014年有所回升，同比上涨8%，达到历年最大值。太原平均地价480万元/亩，同比上涨40%，综合楼面地价同比上涨15%，全年平均溢价率为10%。地价上涨，房企拿地成本增加，未来房源价格将很难下调。

??4、分物业类型土地市场供求分析

  商住用地仍为市场主导，商业用地成交上浮。2015年土地供应仍以商住用地为主，其次是商业用地，纯住宅用地已渐退出土地市场。土地成交中，住宅兼商业占比有所回落，下降11%，但仍占主导；商业成交面积同比上涨1.7倍。

  土地成交价格中，2015年商业成交地价走低，每亩627万元，住宅、商住价格持续上涨，商业地价的成交价格为商住地价的1.3倍；商住地价同比上涨32%，住宅的地价同比上涨58%，地价上涨或将影响房价上涨。

??5、土地市场区域供求走势分析

  热度不均，万柏林区持续高量供地规模。2015年土地供应集中在小店区，共推出46宗地，总占地面积99.2万㎡，同比上涨了2.7倍，其次是万柏林区，占总供应面积31%；土地成交中，万柏林区位居高位，占比将过半，小店区第二。受“南移、西进”规划影响，小店区日趋成熟，加之万柏林区城改热度不减，品牌与本土房企共同看好热点区域发展。

  数据来源：朗润智业

  6、土地市场热点板块表现

  土地市场新兴热点板块，西中环、南站、科大土地成交高位。2015年太原各大板块供求情况中，西中环沿线、新南站、科大及北城核心板块供求表现好，成为太原市场热点板块。西中环沿线板块因年中万科、恒大、保利三家争先为入市项目造势，市场高涨，供应远远高于其余板块，位居首位，后四板块，供应较均匀且其成交均在80万㎡以上。  各板块成交价格因其区位、市场等因素表现不一。

  房企战略布局建议

  【未来热点区域寻找：板块分化严重，城中村热点地块成焦点】

  根据城市发展规划及开发商布局分析，以晋阳湖为核心的晋源生态居住区（城中村改造合作开发为主）、以龙城新区为核心的二次跳跃发展区域（以龙城大街坞城路段附近为主）、以南站为代表的城市交通枢纽片区的二次跃进（万科和富力涉入南站周边城改带动的二次跃进），以及随着城市扩容，环线沿线（尤其是西环线）将成为未来很长一段时间内太原房地产市场的热点区域。

??商品房市场分析

  1、商品房市场量价走势

  供应、成交均呈跳跃式增长，后市向好。历年市场供需一路走高，2015年太原受宏观层面影响，政府对房地产去行政化干涉，市场供需总量激增，成交高位。2015年太原累计供应面积同比上涨1.13倍，成交面积同比上涨81%，整体商品房市场处于一种相对平衡状态。而从成交均价走势来看，2015年累计成交均价8,939元/㎡，同比下降32元/㎡，均价保持稳定。

  从市场容量和价格来看，2015年太原市场走势较好，供求均呈大幅上涨趋势，预计2016年市场供需或将维持当前市场热度。

??2、各区域商品房供求量价情况

  区域表现“两极分化”，新增放量与成交表现正相关。2015年万柏林区受城市变迁带动，供求量大幅上涨，竞争力增强，占据33%份额，跃居首位；小店区仍为市场主力，供求量齐居高位，持续霸占整体市场近1/3份额；在环线品牌项目频出的大环境下，富力城独木难支，致使杏花岭区客群被分流严重，市场份额下滑近9%；晋源区竞争力愈发被弱化，市场份额被挤压下降10%，区域市场以去化库存为主。

  3、各物业类型成交分析

  住宅市场仍为主力，商办成交稳中求进。商品房市场各物业类型成交情况中，住宅市场成交面积同比上涨77%，是商品房市场成交的主力产品；其次，公寓市场成交面积上涨107%，市场份额逐年增加，2015年主要是因华润悦府及中海寰宇天下项目入市带动影响；写字楼市场基本保持稳定；商业市场成交面积和成交金额均翻倍增加，主力成交项目为北美新天地N1艺术购物中心。

  4、商品房市场成交排行榜

  TOP3稳定，本土房企发力，以价争市忙突围。 品牌房企以“多项目并行为方向，以积极补给货量抢占市场份额为目的”稳居成交金额、成交面积排行榜前列；成交金额前十名中恒实地产、新弘祺地产及辰兴地产三家本土房企，在市场成交金额中总占比6.51%；其次，企业排行榜前十房企占据市场一半以上份额，其中企业成交金额占比中前十占54%，前11-20名占15%；面积占比中前十占51%，前11-20名占14%。

  刚改类项目领跑市场，富力城金额面积独占鳌头。2015年项目排名中，富力城、恒大滨河左岸、万科蓝山及万科城项目在成交金额和成交面积排名中均位于前列，恒大华府以“小步快跑”策略积极抢占市场份额，占据成交金额排行榜第五的位置；其次，项目成交金额排行榜前十名占比35%，前11-20名占比17%；成交面积排行榜前十名占比33%，前11-20名占比16%。整体而言，各项目市场占有率较为均衡，市场一半成交量集中于前20名项目中，刚需改善类产品占据市场主力。

??商品房市场分析总结

  【政策支持、市场信心回升、抓客户抢市场唯成功关键】

  2015年太原整体楼市环境较为宽松，在经济下行、库存高企的背景下，宏观政策层面取消限购、降低首付、多轮降准降息，公积金门槛降低、税收减免、二孩政策等一系列利好政策的频频发布，客户需求释放，楼市回暖，新推盘量明显增多，且品牌房企占有率不断扩大。唯有跑量抢占市场先机，撬动客户，日后才能立于不败之地。

  【住宅是根本，其它为辅助，紧抓市场调整战略唯生存机会】

  太原市场快速发展期，住宅依旧是市场主力，刚性需求旺盛；但在政策多次调控的大背景下，改善性需求将回暖，若要在市场上有一席之地，则需要深挖住宅产品结构及客户需求，及时做好调整企业战略的准备，规避风险，提高企业的市场占有率。

  【房企分化，集中度走高，呈寡头独大局面】

  目前，从房企的市场占有率看，品牌房企与本土房企分化严重，多盘联动增加企业的市场占有率将成房企竞争的一大法宝，以恒大集团为例，六盘联动，在售项目产品线丰富，加速快跑，远超于二三名，市场集中度进一步提升。大型房企“群雄割据”的局面正在发生转变，寡头独大的竞争时代已经来临。

  商品住宅市场分析

  1、商品住宅市场供求关系分析

  市场回暖，爆发式增长，月均成交37万㎡。2015年太原房地产市场达到2012年以来的最高水平。其中，市场累计供应面积同比上涨119%，累计成交面积同比上涨79%。从商品住宅成交价格来看，2015年累计成交均价8,211元/㎡，同比下降1.12%，降幅约93元/㎡，整体住宅市场量涨价稳，后市向好。

  在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮货币政策组合发力，力促需求入市，同时二孩政策的出台，短期内激活全城楼盘成交量。总体来看，2015年品牌开发商以“少量多频”加推策略积极抢占市场份额，本土房企“以价换量”促成交。在经济将迎来更严峻考验的2016年，房地产业将继续扩大消费，化解高库存压力。

??2、各区域住宅市场情况

  万柏林区与小店区并驾齐驱，成为市场主力。2015年各区域商品住宅供求量价对比分析中，小店区、万柏林区占据绝对主力地位，其中小店区因高端项目云集，均价高于其他区域；同时，截止2015年年底，太原市住宅市场存量主要集中于小店区，虽因产品结构及客群对区域认知度较高影响，去化较快，但库存压力仍居高位；晋源区、尖草坪区库存水平居中，但去化缓慢，出清周期延长；其次，杏花岭区因存量少，去化周期最快，仅11个月。

  3、商品住宅市场成交结构分析

  首置、首改自住型产品瓜分市场主要份额。2015年商品住宅市场成交面积与成交单价交叉分析中，面积段81-100㎡、均价8,001-9,000元/㎡之间的产品成交占比最高，为8.07%，主力成交项目富力城、万科城及万科蓝山；其次面积段121-140㎡、均价8,001-9,000元/㎡之间成交较为突出，占比6.96%，主要受恒大雅苑项目开盘及万科蓝山多频次加推的带动影响。

  整体而言，2015年去化主要围绕中高端产品为主，其次刚需产品紧追不舍，成交较为突出；从产品面积分档来看，主力去化面积段集中在81-100㎡、121-140㎡之间。

??4、商品住宅市场成交排行榜

  2015年项目成交排名中，仍以品牌房企项目占据排行榜前列位置，其中，万科蓝山、恒大滨河左岸、富力城及万科城占据排行榜前四，恒大华府以“小步快跑”营销策略占据成交金额排行榜第五的位置；其次，本土项目辰兴优山美郡以成交14万㎡占据成交面积排行榜第六、金额排行榜11的位置。总体来看，市场仍以品牌项目占据主导地位，本土房企只有不断提升开发能力及产品力，才能在市场中抢占一席之地。

??商品住宅市场总结

  【新政提振、刚需 改善客户释放，紧抓主力客群，才能抢占市场占有率】

  2015年，太原住宅市场成交不再是刚需独大，改善型客户在政策的诱导下，释放回暖，刚需 改善并驾齐驱，自住型客户成为主流，多以结婚、入学、改善居住环境为目的，去投资化明显，多数品牌房企选择市场主力产品抢占客户，通过产品力的竞争完成销量。

  【产品结构进入深度调整，从产品到客户，以需求为导向的产品设计才是最终出路】

  在自住型需求为主旋律的市场特征下，客户对住宅品质要求越来越高，产品结构进入深度调整期，单从户型尺度上看，三居户型产品线不断拉长，从90㎡的三居到180㎡的三居，客户阶层进一步扩容；从户型设计上看，注重功能型与实用性，南北通透，增大采光面，人性化与节能化的设计理念，深受客户追捧，未来，以客户需求为导向的产品设计才是最终出路。