近日，国家统计局发布2015年全国房地产开发和销售数据。数据显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比１至１１月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。

  回暖主要在一线城市，三四线城市依然疲软

  应如何看待2015年的房地产市场？上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰在接受中国经济时报记者采访时表示，2015年房地产市场显示出投资冷销售热的特点，投资增速创下１９９８年房改以来最低记录。

  数据显示，2015年房地产开发投资完成额9.6万亿元，同比增速仅为1%。

  据记者了解，2015年12月份，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格延续上月走势，环比继续小幅上涨，新建商品住宅同比综合平均涨幅为7.7%，高于11月1.2个百分点。

  对此，陈杰认为，总的来看，2015年末销售回暖趋势比较明显，但空间差异很大，回暖主要体现在一二线城市，三四线城市的楼市依然疲软。而国家统计局数据显示，库存方面，2015年待售面积高达71853万平方米，较2014年末增加近亿平方米。

  “当前，去库存压力确实巨大，但我们要看到房地产去库存压力主要集中在三四线城市，上海、北京、深圳等部分一二线城市还有补库存的压力。”陈杰表示。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

  大力发展住房租赁市场是去库存的“良方”

  2015年末召开的中国经济工作会议对2016年房地产市场正式定调是去库存。

  对于如何去库存，陈杰表示，市场经济不存在库存的说法，只有不愿意按照市场价格出清的供给。按照市场规律，依靠价格机制进行自然调节就行了，政府无需做任何更多的事情，价格到位了，自然就去库存了。

  陈杰认为，房价下跌是好事，泡沫挤出，价格调整到位了，才能助推城镇化进程，才能有利于农民工、刚毕业大学生和新市民在城市安家落户，进而完成国务院要求的新型城镇化。

  陈杰指出，对房价下跌的风险不需要过分担忧，二手房成本很低，居民大面积抛房风险很小，新房贷款首付比至少三成，银行的新房按揭有保障，只有房地产开发商的贷款存在较大的风险，但本身有利润作为缓冲区，还可以变卖和被收购，真正给银行和金融体系造成的损失不会太大。即使有，也是一笔学费，开发商、银行要一起缴纳，为自己的不谨慎付学费。

  陈杰进一步分析认为，有盈有亏，这才是市场经济。房地产开发投资不可能永远只赚不赔。只有破除泡沫、真正痛了一回，房地产市场参与者才会恢复正常心态，不再盲目跟风，这是让中国房地产市场恢复健康难得的机遇窗口，不可错过。如果为了短期眼前利益，不敢挤破泡沫，让房地产市场的扭曲越来越大，饮鸩止渴，将来给金融体系造成的损失必然更大，后果则不堪设想。

  “千方百计去库存是2016年的第一要务，在依靠市场价格机制的大前提下，可以对房地产市场作一些供给侧的结构性调整。比如鼓励专业机构包括各地公共租赁住房公司按市场评估价格收购合适的滞销房屋转为租赁房，能私营的就私营，公租房也需要补存量，比自己兴建划算就可以考虑。同时配合租赁市场改革，减免租赁税费，开放住房公积金支付房租，鼓励房地产公司长期持有，推动更多房地产开发公司加快转型为房屋租赁服务公司。”陈杰强调。

  记者了解到，2015年末召开的中国经济工作会议就已经提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

  2015年12月25日，住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇在第五届“中国责任地产TOP100”发布会上就曾经表示，租赁市场目前经过初步测算，2014年涉及人口在1亿人以上，年租金已经突破1万亿元，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要机遇。我们鼓励房地产开发企业抓住这个机遇，进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式。