万科的区域创新竞赛 南京43平公寓试水互联网众筹
“没有成功的企业，只有时代的企业”，海尔集团主席张瑞敏这句发人深思的话也成了万科总裁郁亮备受推崇的“座右铭”。
“如果万科不图创新，不去适应和打造成一个健康和创新的组织，也许距离万科倒下用不了十年，三年足矣。”在万科将创新权限下放一线城市后，这家全国最大开发商的“森林大树”旁，正点缀出越来越多的“小花小草”。
1月22日，南京万科联手平安好房推出了一款名为“平安不动产购房宝10号”的理财产品。在这款产品中，南京万科将拿出九都荟项目部分公寓在平安好房平台上进行众筹，每一套指定公寓对应一期众筹，认筹单份金额为2万元，投资者可认购多份，上限为10份。
按照平安好房官网的口径，参与南京万科此次众筹的客户享有优先购房权，认购1份产品有权以14000元/平方米购买1/10的众筹房源面积（约4.364平方米），可累积使用，剩余面积按照市场价格购买。
事实上，这并不是万科首次涉足众筹，但相比前期侧重营销层面的试水，南京万科的这次众筹更有真刀实枪的意味。南京万科相关人士在接受观点地产新媒体采访时也强调，九都荟公寓众筹并不是一次营销活动。
“毕竟在营销层面我们没有做过多宣传，我们希望通过众筹形式提前了解顾客对公寓产品的需求，更精准地收集客户的需求和信息。”
南京43平公寓试水众筹
平安好房网站显示，目前南京万科已经推出5期众筹产品，对应的众筹房源是九都荟G02号楼第9层1至5号公寓。上述公寓的户型均为42.64平方米的1室1厅，预计在2016年上半年开盘。
这5套带装修公寓产品的众筹价格为14000元/平方米，众筹总价59.7万元。据观点地产新媒体了解，目前九都荟住宅在售价格为26000元/平方米至27000元/平方米，紧邻该项目的证大喜马拉雅中心公寓在售价格约18000元/平方米。
从目前已经公布的5期众筹产品来看，2、3、4号公寓对应形式为整筹，这也意味认购该三期众筹产品的投资者必须完成上限为10份的认筹。如果该投资者在众筹房源开盘后选择购房，则该套公寓的成交单价即为14000元/平方米的众筹价格。
由此可见，如果参与整筹的投资者为购房意向客户，那么通过整筹可获得一个低于周边竞品的购房单价。对南京万科而言，整筹也可以帮助其提前锁定购房客户。
或许是受此优惠的鼓动，上述三期整筹产品在推出后不久就完成了20万元的众筹目标。不过，相较于对整筹的备受追捧，散筹则不免显得有些“门庭冷落”。在仅有的2期散筹产品中，虽然第5期已完成20万的收筹目标，但1号公寓对应的1期产品目前仅认筹三份。
据观点地产新媒体了解，九都荟公寓众筹产品的收益主要来源于众筹购房差价，预期年化收益为0.00%-15.20%，投资者须持有该理财产品8个月。按照这一产品设计，在众筹房源开盘7天内，众筹客户可以到售楼处优先买房。如果众筹客户在7天内都未参与购房，则众筹房源可以不低于众筹价格对外销售。
对于投资客来说，参与认筹的风险在于如果自己抢到的房子筹号很散，那么届时收益兑现时间就要取决于卖房的时间，一旦房子卖不出去，收益就难以兑现。
南京万科方面强调，此次推出的众筹房源有20套左右，目的不是为了制造营销噱头，而是通过众筹这一创新形式去提前了解顾客对公寓产品的需求，以备在后期产品打造的时候有所侧重。
当然，此次选择以公寓作为试水，南京万科也是有意为之，因为九都荟是万科在南京第一个涉及公寓产品的项目。
“前期试水选择以小户型公寓是比较明智的，因为购买公寓产品的投资需求居多，并且客群以年轻人为主，他们乐于接受新事物。”南京业内人士尹霄飞对观点地产新媒体指出。
“大树”和“小草”
虽然这并不是万科首次推出“众筹”概念，但对比早前的多次高调试水来看，这却称得上是万科第一次脱离营销噱头层面的新动作。
在这之前，万科苏州公司曾在2014年9月推出了首个房产众筹项目，称只要投资1000元就可以获得不低于40%的预期年化收益率，而参与该众筹的仅是一套市场价约为90万元的三室住房。
不管是从参与广度，还是影响力的视角来看，当年苏州万科众筹“试验”的营销意义都大于实际投资作用。其后，广州万科和上海万科诸如此类的玩法事后也多半证实仅是披着“众筹”外衣的营销活动。
此次与平安好房的合作也是南京万科首次涉足互联网金融。“现在万科城市公司都可以自主地去做这些创新，集团也鼓励大家在新业务方面去创新。”上述南京万科人士向观点地产新媒体表示。
事实上，在万科迈入而立之年时，郁亮就已经意识到创新对于万科下一个十年的意义。在郁亮看来，若不进行创新和变革，万科也许会倒下得更快。
郁亮这席表态后的一个显著变化是，万科开始强调将创新权限下放一线，其一线公司不再依赖于总部创新。一时间，基层创新呈现一片热火朝天的场面。
郁亮欣喜于看到万科地方公司与互联网企业牵手的创新，他将其描述为“来自于市场和来自于最前线的创新是最有价值的”。虽然外界多有质疑万科的种种举措均是服务营销时，但郁亮更愿意相信这是万科各个地方公司开始的创新，而非简单叠加的营销卖房。
有说法称，为了推动一线创新，万科在内部制定了7UP计划，即划定七家创新试点公司，包括北京、沈阳、上海、杭州、广深以及成都公司，肩负万科转型与创新任务。
不管是广深的“八爪鱼”战略，还是北京万科的V-LINK，亦或是上海万科更为低调却务实的尝新。至少，从目前的情况来看，万科各个区域的创新竞赛已经呈现齐头并进的“战况”。
或许，用不了多久，郁亮眼中的这些小花、小草就会成为万科住宅森林大树间耀眼的点缀。
撰文：张常旺
